Data Pubblicazione: 10.02.2022

Permesso di costruire: decadenza non significa annullamento

Che succede se il vicino di casa inizia a realizzare delle opere edilizie che riteniamo illegittime o dannose per la nostra proprietà?

Possiamo difenderci in qualche modo e chiedere l’intervento dell’amministrazione?

Se, a seguito dei controlli, si scopre che il vicino ha ottenuto un titolo edilizio (Permesso di Costruire) o ha presentato una SCIA, possiamo chiedere che vengano annullati?

Nessun problema perché i dubbi sono stati risolti dal Consiglio di Stato.

Le lamentele del vicino

Un cittadino si lamenta perché il vicino avrebbe eseguito una serie di interventi edilizi illegittimi, ritenuti dannosi. In particolare, viene contestato il ritardo nell’inizio dei lavori, la qualificazione delle opere e violazioni nelle distanze.

Il Tar Brescia (sentenza n.426/2013) respinge il ricorso ma il vicino non si dà per vinto e la causa prosegue presso il Consiglio di Stato.

Titolo nullo, annullabile …. o legittimo?

Primo problema: il cittadino si lamenta perché i lavori sarebbero iniziati fuori del tempo massimo indicato nel permesso di costruire per cui il PdC sarebbe illegittimo e dovrebbe essere annullato.

In altre parole, viene denunciata la violazione dell’art. 15 del T.U. edilizia che prevede “Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.” Il Tar non condivide questa argomentazione in quanto il “superamento dei termini assegnati per iniziare i lavori è causa di decadenza del permesso di costruire, non già di sua illegittimità, che anzi della decadenza è a ben vedere il presupposto” (Tar Lombardia, Brescia, Sez. I, sentenza 7 maggio 2013 n. 426).

In appello il tiro viene corretto e si chiede al giudice di voler dichiarare la decadenza del PdC. Ormai è troppo tardi, il giudice d’appello considera la richiesta come “domanda nuova”, non proponibile in appello per cui… viene inesorabilmente cestinata. A prescindere dai problemi procedurali, il Consiglio di Stato (Sez. II, sentenza 14 ottobre 2021 n. 6910) rileva che l’appellante non ha fornito alcuna prova sul presunto ritardo nell’avvio dei lavori per cui la domanda, a maggior ragione, non può essere accolta.

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Necessario rispettare la tempistica

Si ricorda che la validità del Permesso di Costruire è legata al rispetto di alcune tempistiche per cui, salvo il titolo non disponga diversamente, i lavori:

devono avere inizio entro 1 anno dal rilascio del titolo;
devono concludersi, al massimo, entro 3 anni dall’inizio dei lavori.

Nel caso i termini per la fine lavori non vengano rispettati, il PdC decade per la parte degli interventi non ancora eseguiti; il costruttore può evitare la decadenza chiedendo, prima della scadenza dei termini, una “proroga motivata”.

La proroga, infatti, può essere concessa, con provvedimento motivato, solo se l’interessato può dimostrare che:

non è stato possibile terminare i lavori nei tempi previsti ed il ritardo è imputabile ad eventi sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso;
in considerazione della mole dell'opera da realizzare, risultata più consistente di quanto prospettato inizialmente;
per difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori;
se il finanziamento è previsto in più esercizi finanziari (nel caso di opere pubbliche).

La tipologia di opere

Il vicino contesta la corretta qualificazione delle opere: i lavori non potrebbero essere qualificati come risanamento conservativo bensì rientrerebbero nella più consistente categoria della ristrutturazione, peraltro non ammessa secondo gli strumenti urbanistici in quanto l’immobile ricadeva in area vincolata.

Anche queste lamentele vendono ritenute infondate.

Il vicino avrebbe eseguito delle opere di risanamento del fabbricato che si inserivano nel piano di recupero del quartiere, facendo acquisire al fabbricato la forma architettonica tradizionale del centro storico.

In tale ottica erano state aperte porte e finestre ed era stato inserito un balcone in continuazione di quello esistente: tali opere non avrebbero costituito una innovazione architettonica rappresentando il ripristino di elementi strutturali originari e tradizionali, che nel corso degli anni erano stati tamponati e demoliti, senza aggravare il carico urbanistico. Le opere, in sostanza, erano inquadrabili nell’art. 3, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001 e, come tali, perfettamente legittime

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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema del PERMESSO DI COSTRUIRE, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Donato Palombella.

Galeotta la veranda

Viene denunciata anche la realizzazione di una veranda che sarebbe stata abusiva. Sul punto il Tar rileva che il manufatto, inizialmente abusivo, era da considerare legittimo in quanto era stato condonato nel 1997 (con la legge 724/1994); il Consiglio di Stato non ha motivi per distaccarsi da questa decisione.

Manca la sismica?

Ultima doglianza: il permesso di costruire è illegittimo in quanto mancherebbe la prescritta relazione sismica. Anche questa presunta violazione viene smontata.

Il controinteressato aveva depositato la documentazione antisismica e, ove l’appellante avesse voluto vagliarne la validità, avrebbe dovuto evocare in giudizio la Regione, competente in materia, e contestare l’assenso tacito, il che non è avvenuto.

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