Piano di lottizzazione edilizia: il promissario acquirente può impugnare gli atti del comune?

Il Consiglio di Stato si esprime sulla legittimazione del promissario acquirente ad impugnare atti in materia edilizia. Per poter impugnare un provvedimento comunale, serve aver acquisito la materiale disponibilità del terreno.


Promissario acquirente: può impugnare il piano di lottizzazione?

Non può ritenersi legittimato ad impugnare il provvedimento con il quale un Comune ha annullato in autotutela un piano di lottizzazione, il promissario acquirente del terreno interessato dal medesimo piano di lottizzazione, ove questi, nonostante la stipula del contratto preliminare di compravendita dell'area, non abbia acquisito la effettiva e materiale disponibilità del terreno stesso, che si potrebbe configurare in caso di preliminare cd. ad effetti anticipati, con il quale quantomeno si anticipa l'effetto della consegna dell'immobile.

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 1768/2022 dello scorso 14 marzo (scaricabile in allegato), chiarisce in maniera più specifica la reale situazione ricoperta dal promissario acquirente in un passaggio della motivazione della sentenza n. 6961 del 14 ottobre 2019 secondo cui “Rispetto agli interessi pretensivi, il potere di conformazione e di autorizzazione edilizia investe infatti in via diretta ed esclusiva il proprietario della res, in capo al quale l’interesse si appunta, mentre il vincolo obbligatorio che si instaura tra il promittente venditore ed il promissario acquirente fa sì che le modalità di esercizio del potere riverberino, sulla posizione del secondo, effetti solo indiretti relegando la posizione di quest’ultimo, nell’ambito della relazione pubblicistica, a quella di titolare di un mero interesse di fatto. Tali effetti indiretti rilevano invece sul piano civilistico dell’esatto adempimento e quindi nell’ambito della relazione contrattuale, giammai in seno alla relazione procedimentale dove il proprietario resta l’interlocutore esclusivo della vicenda dinamica del potere. Ne discende che rispetto a tutti gli interventi edilizi via via autorizzati sulle unità immobiliari promesse in vendita, l’odierno appellante [in quel giudizio: n.d.r.] è privo di una situazione giuridica soggettiva idonea a differenziarne la posizione e quindi a radicarne la legittimazione, non potendosi ritenere idoneo a tale scopo il mero vincolo obbligatorio che ha ad oggetto la prestazione (nella specie del consenso richiesto per il perfezionamento del contratto) non l’esercizio di un potere”.

Piano di lottizzazione edilizia: il promissario acquirente può impugnare gli atti del comune?

Il futuro proprietario del ristorante

Nell’atto introduttivo del primo ricorso presentato dinanzi al Tar Campania, il ricorrente spiegava di aver stipulato, l’8 aprile 2015, un contratto preliminare di compravendita con una società immobiliare per effetto del quale quest’ultima si impegnava a trasferirgli il ristorante di cui si parla nel presente giudizio.

In conseguenza di talune evenienze relative all’esecuzione di tale contratto (relative alla effettiva conformità urbanistico-edilizia del bene) tra le due parti veniva instaurato un contenzioso in sede civile.

Proprio al fine di veder riconosciuto in detto giudizio le proprie ragioni, il ricorrente ha impugnato in sede amministrativa i provvedimenti di cui qui si discute (che, paradossalmente, hanno l’effetto di sanare la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto del contratto stesso).

In definitiva il ricorrente ha individuato la propria legittimazione ed il proprio interesse ad agire nel fatto che la stessa rivestiva il ruolo di promissario acquirente del ristorante. Tale tesi è stata avallata dal primo giudice.

 

Il futuro proprietario non è legittimato a ricorrere contro il piano di lottizzazione

Per Palazzo Spada quella di cui sopra è una tesi che non si può condividere.

Occorre, infatti, rilevare che la posizione di promissario acquirente non è idonea a fondare la legittimazione a ricorrere.

Già da tempo il Consiglio di Stato (sez. IV, 12/04/2011, n. 2275) ha affermato il principio secondo il quale non può ritenersi legittimato ad impugnare il provvedimento con il quale un Comune ha annullato in autotutela un piano di lottizzazione, il promissario acquirente del terreno interessato dal medesimo piano di lottizzazione, ove questi, nonostante la stipula del contratto preliminare di compravendita dell'area, non abbia acquisito la effettiva e materiale disponibilità del terreno stesso, che si potrebbe configurare in caso di preliminare cd. ad effetti anticipati, con il quale quantomeno si anticipa l'effetto della consegna dell'immobile.

Nella specie, il ricorrente non ha mai acquistato il possesso o la detenzione o, ancora, la materiale disponibilità del bene, per cui non si è radicata in capo ad essa alcuna posizione giuridica diversa dall’interesse di mero fatto.

In conclusione il promissario acquirente è estraneo alle vicende relative ai titoli edilizi sugli immobili oggetto del contratto preliminare e, al più, in sede civile avrebbe potuto far valere quelle vicende al mero fine di definire i rapporti giuridici sorti tra le parti contrattuali.


LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

 


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