Rigenerazione: tra vecchi capannoni e nuove attività

Se vi capita di percorrere le strade della pedemontana veneta – ma quella lombarda è uguale -  vi sembrerà  di passare per un cimitero degli elefanti, tanti sono gli edifici industriali dismessi e abbandonati.

Cominciamo  dagli scheletri, i capannoni della veneranda legge Tremonti bis del 1994, costruiti al grezzo e mai finiti, in attesa di trovare un compratore che non è mai arrivato. Ancora più numerosi quelli successivi, costruiti ed ultimati a tutti gli effetti. Talvolta anche con architetture di pregio perché era cambiato il gusto, i nuovi imprenditori non si accontentavano più del capannone prefabbricato di cemento armato, ma volevano un edificio che trasmettesse lo status symbol dell’azienda.

Ora i parcheggi davanti alle fabbriche sono desolatamente vuoti. Appartengono alle tante fabbriche entrate in crisi dopo il 2008, che hanno chiuso i battenti perché strozzate dalla concorrenza cinese, o perché gli imprenditori hanno ritenuto più interessante delocalizzare la produzione.


Quale strada percorrere per il riuso delle aree industriali dismesse?

Anche in questi tempi cupi c’è però ancora qualcuno che vuole sfidare la sorte ed apre nuove imprese. Ben venga, anche perché non si tratta di qualche pazzo isolato ma di imprenditori preparati ed attivi nei settori emergenti. Per fortuna, diciamo,  perché altrimenti l’occupazione calerebbe ancora di più, con gravi ripercussioni sul piano sociale.

Ma le zone dove insediarsi sono sempre quelle, le vecchie zone industriali piene di capannoni vuoti e dismessi. La prospettiva non è allettante per i nuovi imprenditori che preferiscono aree non compromesse, e cercano invece zone ancora libere.

La domanda sorge spontanea: perchè non utilizzare qualche capannone esistente, se non il fabbricato almeno l’area di sedime, invece di occupare aree nuove non ancora contaminate dall’edificazione? Anche perché l’urbanistica sembra marciare spedita – almeno a parole – sulla linea del consumo di suolo zero, e le amministrazioni sono sempre più restie a rilasciare concessioni fuori zona. Ma alla fine l’esigenza di creare nuovi posti di lavoro ha la meglio e l’intervento si fa, anche in barba al consumo zero. E la domanda resta irrisolta, ci penseremo la prossima volta.

Per agevolare il processo diverse amministrazioni hanno predisposto dei cataloghi delle aree dismesse presenti nel territorio comunale, messi a disposizione degli operatori eventualmente interessati al riuso. Cataloghi che appena pubblicati sono già superati perché il numero delle aree dismesse aumenta con continuità in modo esponenziale. E il DDL 1131 sulla rigenerazione urbana rende obbligatorio questo impegno prevedendo un apposito strumento urbanistico; di cui peraltro nessuno sentiva il bisogno.

Sul versante urbanistico attraverso i piani si mettono a disposizione procedure agevolate per la concessione, premi di cubatura e destinazioni allettanti. Anche la concessione di nuove cubature aggiuntive da spostare in altro sito trova scarse applicazioni. La perequazione infatti funziona solo in fasi di mercato espansivo, quando c’è richiesta del mercato. Non certo in periodi di crisi come l’attuale, dove tutti sono pieni di metri cubi da vendere che non trovano interessati all’acquisto. In sostanza si tratta di pannicelli caldi il cui effetto è pressochè nullo.

Sicuramente più efficace è la leva fiscale. Sia come deterrente, dove la manovra sull’IMU - dalle storica legge di Maria Teresa sui tetti delle case – è l’unica capace di indurre i proprietari ad abbattere strutture fatiscenti. E ovviamente anche in positivo, concedendo parametri agevolati per coloro che riutilizzano aree dismesse. Ma è un’arma a doppio taglio, che val la pena di usare solo in casi eccezionali.

Come si vede i percorsi sono difficili e poco praticabili. Tuttavia qualcosa di più si potrebbe fare per convincere i potenziali imprenditori a percorrere la strada del riuso.

 

Soluzioni e strategie: alcuni esempi

Qualche esempio. In sede di censimento delle aree dismesse andrebbero da subito individuati i “casi disperati”, cioè le situazioni che in normali condizioni di mercato sono con ogni evidenza irrecuperabili. Tra questi rientrano gli edifici che ricadono in zona incongrua, quelli che deturpano il paesaggio e che andrebbero quindi demoliti e non più ricostruiti. Ed ancora i complessi gravemente inquinati, soprattutto quelli il cui mancato recupero condiziona negativamente l’avvio del processo. Classico il caso del comprensorio Napoli Est, dove nessuna delle varie proposte presentate è mai partita nè mai partirà finché non c’è la garanzia del recupero dell’area Ku-eight, pesantemente compromessa. Entrambe le categorie che abbisognano di un sostegno pubblico altrimenti rimarranno ferme in eterno bloccando il recupero di interi comprensori ex industriali.

Il punto focale sta nell’individuare le situazioni che presentano maggiore disponibilità ad una trasformazione; sia riguardo alla proprietà ma soprattutto allo stato di conservazione ed alle caratteristiche tipologiche e costruttive delle strutture esistenti.

A questo punto la questione esce dall’ambito urbanistico per entrare in quello amministrativo e gestionale. Tra le tante società operative partorite dalle regioni sicuramente ce n’è qualcuna che potrebbe assumersi il compito di favorire ed accompagnare il percorso di recupero dei casi disperati. Meglio ancora se a queste strutture partecipano attivamente – direi anzi assumendosene la responsabilità - i rappresentanti degli imprenditori (Confindustria ed associazioni locali di categoria). Abbiamo notizia che qualche associazione locale comincia ad interessarsi del problema.

Nel periodo della frenetica delocalizzazione non fu raro il caso di associazioni locali che si presero la briga di organizzare il trasferimento delle attività in nuovi siti realizzando vere e proprie lottizzazioni industriali nei paesi dell’est Europa. Ma ora la Romania è qui. Se questa capacità e sagacia fosse ora messa a disposizione dei nuovi imprenditori per recuperare edifici ed aree dismesse, sarebbe un segno importante per la nostra società. Ma anche per rianimare alcuni comparti produttivi la cui delocalizzazione ha privato il paese di strutture che in momenti di crisi  si rilevano indispensabili. Penso solo al comparto dei pannelli fotovoltaici, e dei molti stabilimenti aperti con forse troppo entusiasmo, chiusi dopo pochi anni causa dumping cinese, ed ora in attesa di utente qualchessia.

Nel mondo della produzione non mancano certo uomini disponibili a mettere le loro capacità imprenditoriali in una impresa che ha anche connotati e risvolti sociali. Il discorso è aperto agli uomini di buona volontà.