Superbonus: la residenzialità si misura con la superficie abitativa in rapporto ai metri quadri totali

Agenzia delle Entrate: prende il 110% il titolare di un fabbricato la cui superficie abitativa è superiore alla metà dei metri quadri totali, in linea cioè con il tetto previsto dalla norma.


E' la prevalenza della porzione residenziale che discrimina a livello di Superbonus: se, ad esempio, essa è superiore a quella adibita ad uso ufficio, si potrà prendere la maxi agevolazione 110%.

Lo ricorda l'Agenzia delle Entrate con la risposta 306/2022 del 26 maggio, relativa al caso di un edificio composto da due unità abitative al primo piano, una pertinenza e due negozi al piano terra, sul quale si intendono effettuare dei lavori di ristrutturazione finalizzati al consolidamento e miglioramento statico dell’intera unità.

Considerando che la superficie residenziale è di mq 175,64 e quindi supera il tetto del 50% dei metri quadri complessivi (mq 294,28) dell'edificio, l'istante potrà prendere il 110.

Superbonus: la residenzialità si misura con la superficie abitativa in rapporto ai metri quadri totali

La questione della prevalenza

Quello che va verificato, sototlinea il Fisco, è che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.

Come, in effetti, abbiamo visto essere nel caso di specie: in sintesi la prevalenza della porzione residenziale dello stabile rispetto a quella adibita ad uso ufficio è la vera discriminante.

La prevalenza della residenzialità, quindi, comporta la fruizione del Supebonus, dovendosi escludere solo per le spese relative ad interventi "trainati" realizzati sulle singole unità non residenziali.

 

Come si verifica la prevalenza residenziale?

Per la predetta verifica, si fa riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del DPR 138/1998, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Inoltre, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non vanno considerate autonomamente ai fini del computo delle unità immobiliari, anche se distintamente accatastate, mentre rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni, qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi.

Torniamo al 'nostro' caso: qui la prevalenza residenziale deve essere valutata confrontando la superficie riferibile ai due immobili residenziali, pari a 129,04 mq ottenuti sommando 44,44 mq e 84,60 mq, con quella dei due immobili strumentali, pari a 75,25 mq ed ottenuta dalla somma delle superfici dei due negozi, di 41,25 mq e di 34,00 mq.

 

E il limite di spesa?

In ultimo, le Entrate precisano che in questo caso si può accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro moltiplicato per le 5 unità immobiliari componenti il fabbricato, ovverosia 480 mila euro.