Superbonus in condominio: il garage è fuori dal conto della prevalenza residenziale ma dentro i limiti di spesa

Agenzia delle Entrate: una volta verificata la “supremazia” abitativa, la pertinenza potrà entrare a far parte della determinazione del limite massimo di spesa ammesso all’agevolazione.


La superfice dell'autorimessa (o del box auto, o del garage) è fuori dal calcolo della prevalenza residenziale del condominio “misto” che , in ogni caso, va determinata considerando la superficie catastale delle singole unità immobiliari che lo compongono. Attenzione però, perché lo stesso garage/autorimessa deve essere conteggiato per quel che concerne, invece, l'individuazione del limite di spesa.

I due chiarimenti sono contenuti nella risposta 314/2022 del 30 maggio dell'Agenzia delle Entrate, indirizzata al proprietario di un appartamento categoria catastale A/2 all'interno di una palazzina condominiale composta da sei unità immobiliari di cui:

  • 3 ad uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2);
  • 2 adibite a camere d'albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2); 
  • 1 autorimessa (categoria catastale C/6), di proprietà di una società.

I condomini intendono eseguire una serie di lavori di riqualificazione energetica del fabbricato sia sulle parti comuni del fabbricato che sulle unità immobiliari di proprietà degli stessi mediante coibentazione dell'involucro edilizio con sistema a "cappotto termico" sulle pareti esterne del fabbricato, sostituzione dell'impianto di climatizzazione centralizzato, installazione di impianto fotovoltaico e sostituzione infissi e oscuranti nelle unità private residenziali.

Si chiedono quindi 'lumi' sul corretto calcolo della superficie residenziale del condominio, se la superficie del locale autorimessa (C/6) adibita a pertinenza delle unità ad uso residenziale viene considerata ai fini del calcolo della superficie residenziale e quali unità immobiliari vanno conteggiate ai fini della determinazione del tetto massimo di spesa nell'ipotesi di fabbricato considerato residenziale nella sua interezza ovvero nell'ipotesi in cui la superficie residenziale sia inferiore al 50 per cento della superficie totale del fabbricato.

Superbonus in condominio: il garage è fuori dal conto della prevalenza residenziale ma dentro i limiti di spesa

Prevalente residenzialità: ok al Superbonus anche per le unità non residenziali

Le Entrate, dopo il solito excursus normativo, evidenziano che ai fini della fruizione del Superbonus, va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio medesimo sia superiore al 50 per cento

In relazione agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, viene rispolverata la circolare n. 24/E/2020 dove è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.  

In ogni caso, se la % è sotto il 50, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

 

Edificio residenziale o non residenziale nel complesso: cosa cambia?

L'AdE richiama poi la circolare 30/E/2020 che ha distinto due ipotesi:

  • edificio "residenziale nel suo complesso" - in quanto più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza - il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all'imprenditore che nel condominio ha l'ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili;
  • edificio "non residenziale nel suo complesso" - in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse (A/1, A/8 e A/9).

NB - per la verifica che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del DPR 138/1998.

 

E le pertinenze? Sono fuori dal calcolo della residenzialità

Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

In questo specifico caso, quindi, il confronto andrà fatto confrontando la superficie complessiva delle tre unità A/2 ad uso residenziale, con la superficie complessiva dell'intero edificio, scorporando da tale superficie quella relativa all'autorimessa (C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.

 

Limiti massimi di spesa: dentro sia le pertinenze che le unità non residenziali

Infine, arriva la riposta sui tetti di spesa ammissibili, nei quali invece le pertinenze rientrano.

Sempre nella circolare 30/E/2020 infatti è stato precisato che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, indipendentemente dalla circostanza che le stesse siano o meno servite dall'impianto termico; inoltre, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50 per cento, ai fini del calcolo dell'ammontare massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) (cfr. quesiti 4.4.4 e 4.4.5).

L'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.

Nel caso di specie, quindi, qualora l'edificio sia residenziale nel suo complesso, il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio (nel caso in esame sei unità immobiliari) comprese le unità D/2 e C/6.


LA RISPOSTA 314/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE