Il limite del decoro architettonico per la realizzazione del cappotto termico in caso di Superbonus 110%

Con l’avvento degli interventi Superbonus 110% una delle questioni di maggior dibattito ha riguardato il rischio della compromissione del decoro architettonico nel caso di installazione del cappotto termico. Per tale motivo nel presente contributo si analizzerà l’impatto che può avere l’installazione del cappotto sul decoro architettonico condominiale.


Decoro architettonico: cos'è 

Innanzitutto, per poter procedere all’analisi occorre dapprima chiedersi:

Cosa si intende per decoro architettonico?

Sebbene il decoro architettonico venga richiamato in diverse disposizioni del Codice civile (ad es. vedasi art. 1120, comma 4, c.c. e art. 1122, comma 1, c.c.) in nessuna sarà possibile trovarne una precisa definizione.

Difatti il principale sforzo utile a trovare una corretta interpretazione del concetto è giunto direttamente dal formante giurisprudenziale che ha così ritenuto:

  • Il decoro architettonico del fabbricato condominiale è qualificato da elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento dell'esecuzione della innovazione, sicché l'alterazione di esso (decoro) è ravvisabile, con conseguente operatività del divieto di cui all'art. 1120 c.c., alla menomazione anche di un solo dei predetti elementi e che, dal momento che esso attiene all'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, non occorre che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. In sostanza il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale bensì un valore connaturale all'esistenza stessa di un edificio come tale e non appare quale valore assoluto, ma va misurato in relazione alle caratteristiche specifiche del singolo fabbricato, il quale possiede una propria ed unica dignità estetica, con possibile sua l'alterazione in presenza di opere o manufatti che si riflettono negativamente sul suo aspetto armonico” (cfr. Trib. Savona n. 508/2020).

Per siffatta concezione la tutela al decoro architettonico si estende, dunque, a tutte quelle peculiari caratteristiche (edilizie ed architettoniche) visibili esternamente dal fabbricato e che determinano l’aspetto stesso del condominio.

Inoltre, all’interno di detta interpretazione giurisprudenziale emerge anche:

  1. l’elasticità della nozione;
  2. la natura cangiante del decoro, che per essere correttamente valutato deve essere calato all’interno dei singoli contesti condominiali.

Proprio per tali ragioni, nei singoli regolamenti condominiali si può giungere a definire con maggior rigore il concetto di decoro architettonico. Sul punto non si può sottacere quanto ritenuto dalla giurisprudenza (Cassazione civ., sent. n. 11502 del 08.04.2022) che ha recentemente ricordato come il regolamento condominiale possa imporre sulle parti comuni un regime di conservazione rafforzato (scelto liberamente dai singoli condomini) in modo che siano effettivamente salvaguardati tutti gli elementi di simmetria, estetica ed aspetto della facciata.

A questo punto occorre chiedersi se il cappotto possa essere ritenuto intervento in grado di ledere con il decoro architettonico di un condominio. Infatti, se nella maggior parte delle ipotesi l’intervento di cappottatura comporta un mero aumento dello spessore esterno dell’edificio - del tutto ininfluente per ritenere leso il decoro architettonico - in altre l’installazione può comportare una vera e propria modifica dei tratti tipici condominiali della facciata.

Il limite del decoro architettonico per la realizzazione del cappotto termico in caso di Superbonus 110%

Se l'installazione del cappotto modifica la facciata condominiale

Ed allora, cosa accade se l’installazione del cappotto altera i profili della facciata del condominio?

In tal caso opera il divieto ex art. 1120, comma 4, c.c., il quale impedisce l’esecuzione di interventi (rectius innovazioni) comportanti l’alterazione del decoro condominiale (“Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”).

Gli interventi di installazione del cappotto, infatti, possono costituire delle innovazioni lesive dell’edificio condominiale, ai sensi del citato art. 1120 c.c., e in quanto tali possono essere assoggettati al divieto espresso dalla norma. Dopotutto, come detto, per pregiudicare il decoro è sufficiente che l’opera alteri le linee architettoniche, l’armonia della facciata e gli aspetti visivi esteriori del condominio.

Ciò comporta una necessaria valutazione dell’intervento di cappottatura da effettuare sul fabbricato – da effettuarsi caso per caso – in modo che sia sempre tenuto conto di tutte le peculiari caratteristiche estetiche ed architettoniche del condominio.

Proprio riguarda tale aspetto si è recentemente espresso il Tribunale di Milano (ordinanza, sez. XIII, 35338/2021) il quale ha ritenuto che per valutare l’incidenza negativa del cappotto rispetto al decoro del condominio occorre considerare la possibile modifica degli elementi della facciata esteriore (colori, materiali, elementi ornamentali).

Infatti, deve essere sempre considerata la caratteristica identitaria dell’edificio (struttura, armonia, colori, ecc) in modo che eventuali interventi edilizi non compromettano l’aspetto esteriore del condominio. Una tale valutazione dovrà essere svolta in maniera ancora più attenta all’interno dei contesti condominiali in cui sussistono dei pregi ornamentali in facciata, che contraddistinguono, a livello architettonico ed estetico, il fabbricato.

Ne consegue che se l’intervento modifica la facciata conferendo alla stessa un aspetto “diverso” non sarà possibile ritenere rispettato il divieto di non alterazione del decoro espresso dall’art. 1120 c.c.; pertanto si potrà procedere con la realizzazione dell’intervento solo con il voto unanime in assemblea da parte dei condomini e non già con la mera maggioranza semplificata prevista dall’art. 119, comma 9 bis, del d.l. 34/2020 (“le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio”). Semplicemente, si può schematizzare come segue:

  1. se il cappotto altera il decoro architettonico del condominio in assemblea non potrà trovare applicazione la maggioranza semplificata prevista dall’art. 119, comma 9 bis, d.l. 34/2020 ma dovrà trovare applicazione il consenso unanime di tutti i condomini;
  2. se il cappotto, invece, non altera il decoro architettonico in assemblea potrà trovare applicazione il regime semplificato della maggioranza prevista dall’art. 119, comma 9 bis, d.l. 34/2020.