Superbonus: le pertinenze dell'edificio separato hanno un tetto di spesa autonomo

Il Supersismabonus 110% per una pertinenza 'separata' ha un suo limite di spesa ad hoc.

La pertinenza separata

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate nella risposta 375/2022 del 13 luglio, riferito al caso della comproprietaria di un edificio composto da due unità abitative in categoria A/3 e un portico di pertinenza esclusiva dell'unità abitativa posta al piano terra, accatastato unitamente a quest'ultima e costruito in aderenza all'edificio principale a cui è strutturalmente connesso.

Nella medesima area cortiliva insiste, inoltre, un fabbricato separato con due unità accatastate C/2 (ad uso deposito) di pertinenza dell'unità abitativa posta al primo piano dell'altro edificio. Entrambi gli edifici saranno oggetto di parziale demolizione delle strutture e ricostruzione rientrante nella ristrutturazione edilizia di cui all'art.3, comma 1, lett. d), del dpr 380/2001 e si intende effettuare sull'edificio composto dalle due unità abitative A/3 e dal portico, interventi antisismici, di efficientamento energetico (sostituzione dell'impianto centralizzato di climatizzazione invernale) con miglioramento di almeno due classi energetiche, nonché opere di ristrutturazione interna delle singole abitazioni.

In relazione a questi lavori, si chiede al Fisco:

• se le spese per gli interventi antisismici effettuati sul portico costruito in aderenza all'edificio principale possano essere incluse nel massimale previsto per gli interventi effettuati sulle parti comuni di tale edificio, pur non essendo, detto portico, parte comune del fabbricato, o siano invece riconducibili al massimale relativo alla parte privata dell'abitazione di cui il portico è pertinenza non distintamente accatastata;
• quale sia il limite di spesa ammesso al Superbonus per gli interventi antisismici effettuati sulle pertinenze di una delle due abitazioni poste nell'edificio separato;
• quali sono i termini temporali della maxi agevolazione e le modalità di calcolo della percentuale di esecuzione dei lavori al 30 giugno 2022.

Il Superbonus sulle parti comuni degli edifici

L'AdE, dopo il soliuto excursus, ricorda che in applicazione all'art.119 comma 9 del DL Rilancio, a partire dal 1° gennaio 2021 il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per interventi agevolabili realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o in comproprietà «di persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione».

Le regole generali per le pertinenze

In assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate. Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati alla riqualificazione energetica o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio.

Le pertinenze rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi.

Le regole per la pertinenza dell'edificio separato

Le Entrate evidenziano che,  per determinare i limiti di spesa, come precisato nella citata circolare n. 24/E, in base al richiamo contenuto nel comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, all'articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013, per gli interventi antisismici sulle parti comuni di edifici, gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Con la successiva circolare n. 30/E del 2020 è stato, inoltre, specificato che anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze mentre non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.

In virtù di questo, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio composto dalle due unità abitative A/2, non devono essere considerate le pertinenze C/2 situate nell'edificio separato ubicato nella medesima area cortiliva.

Relativamente alle spese sostenute per l'intervento di parziale demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico di tale ultimo edificio l'Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro.

Ciò in quanto come chiarito con riferimento alla detrazione spettante ai sensi dell'articolo 16-bis del TUIR - che costituisce la disposizione normativa di riferimento anche ai fini del Superbonus per interventi antisismici (cfr. risoluzione n. 60/E del 2020, richiamata anche nella circolare 30/E:

• è possibile fruire del Superbonus anche se l'intervento antisismico riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa (cfr. quesito 4.1.1 della circolare 30/E del 2020). Per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull'abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del TUIR effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il Superbonus, non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del medesimo articolo 16-bis del TUIR (cfr., da ultimo, circolare n. 7/E del 2021);
• le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

I limiti di spesa

Quindi, per i predetti interventi antisismici, l'Istante potrà calcolare il Superbonus con due distinti limiti di spesa:

• per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio costituito dalle due unità abitative e dal portico accatastato unitariamente ad una di esse il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X le due unità immobiliari A/3), in funzione della spesa imputata;
• per l'intervento antisismico nell'ambito della parziale demolizione e ricostruzione dell'edificio separato composto dalle due pertinenze di una delle unità abitative dell'altro edificio sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96.000 euro. In tale limite vanno comprese anche le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull'unità immobiliare di cui sono pertinenze per le quali spetta la detrazione ivi disciplinata.

Le scadenze per il Superbonus delle parti comuni

Per quel che riguarra infine i termini di vigenza dell'agevolazione, l’AdE ricorda che, per gli interventi effettuati su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà o in comproprietà di persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni il Superbonus spetta “anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025” (articolo 119, comma 8-bis, Dl n. 34/2020).

La disposizione si applica anche agli interventi “effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno (...) dello stesso edificio”, intendendosi con tale locuzione estendere l'arco temporale di vigenza dell'agevolazione previsto nel caso degli interventi sulle parti comuni anche a quelli effettuati sulle singole unità immobiliari comprese nell'edificio.

L’Agenzia, in particolare, ritiene che la disposizione si applichi anche nel caso di interventi effettuati solo sulle pertinenze delle predette unità immobiliari a nulla rilevando che le stesse siano collocate in un edificio diverso.

LA RISPOSTA 375/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE