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L’ordinanza di demolizione delle opere abusive: caratteristiche, conseguenze, sanzioni pecuniarie collegate

Quando si può incorrere nell’ordinanza di demolizione delle opere abusive? Analisi sulla funzione di tale sanzione amministrativa e delle conseguenze nel caso di mancato adempimento spontaneo a seguito della verifica dell’ottemperanza dell’ordinanza. 


L’art. 31 del dpr 380/2001 (TUE) rubricato: “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” disciplina in maniera specifica gli interventi abusivi. 

Invero, una volta che il dirigente o il Responsabile dell’Ufficio comunale ha provveduto ad accertare l’esistenza dell’abuso, avvalendosi dei Vigili Tecnici, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o demolizione dell’opera abusiva realizzata.    

L’ordinanza di demolizione delle opere abusive: caratteristiche, conseguenze, sanzioni pecuniarie collegate

Ordine di demolizione: le caratteristiche principali

L’esistenza dell’abuso, si verifica nelle tre ipotesi individuate dall’art.31 TUE e quindi per: 

  • interventi realizzati in assenza del permesso di costruire; 
  • interventi in totale difformità rispetto al permesso di costruire rilasciato; 
  • variazioni essenziali rispetto al progetto approvato; 

Come ha avuto modo di rilevare la giurisprudenza del Consiglio di Stato “l’ordine di demolizione è un atto vincolato ancorato esclusivamente alla sussistenza di opere abusive e non richiede una motivazione del concreto interesse pubblico. Verificata la sussistenza dei manufatti abusivi, l’amministrazione ha il dovere di adottarlo, essendo la relativa ponderazione tra l’interesse pubblico e quello privato compiuta a monte dal legislatore. In ragione della natura vincolata dell’ordine di demolizione non è necessaria la preventiva comunicazione di avvio de procedimento” di cui all'art. 7 e ss. della l. 241 del 1990 agli interessati (così, ex plurimis Cons. Stato, Sez. IV, 29 novembre 2017 n. 5595; Cons. Stato 19 marzo 2018, n. 1717; Cons. Stato, 26 maggio 2020, n. 3330). 

L’ordine di demolizione ha una funzione ripristinatoria, ovvero mira ad eliminare gli effetti dell’abuso sul territorio ed è diretto nei confronti dell’esecutore delle opere e quindi contro l’attuale proprietario del bene. Nel caso di comproprietà, è necessario che l’ingiunzione di demolizione sia notificata a tutti i soggetti comproprietari, in modo tale che tutti abbiano la possibilità di adoperarsi affinché la misura ripristinatoria possa venire attuata, al fine di escludere conseguenze pregiudizievoli sugli immobili sui quali essi vantano il diritto di proprietà. Il comproprietario al quale non viene notificato l’ordine di demolizione, non ottemperando allo stesso, infatti, va incontro all’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale, senza aver avuto la possibilità di impedirlo (cfr. Cons. Stato 7 settembre 2020 n. 5382). 

 

Le consguenze per il mancato adempimento spontaneo

Invero, nel caso in cui nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione non venga adempiuto spontaneamente l’obbligo di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, ai sensi del comma 3 dell’art 31 TUE si incorre in un’ulteriore sanzione: il comune provvede all’acquisizione gratuita delle opere al patrimonio comunale

In particolare, alla scadenza del termine assegnato per la demolizione, l’ufficio Polizia municipale può procedere alla verifica dell’ottemperanza dell’ingiunzione di demolizione. 

Se dalla verifica effettuata si accerta che le opere abusive non sono state demolite si procede alla notifica del verbale di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione ai soggetti responsabili con il relativo provvedimento. 

La notifica di tale verbale costituisce titolo per l’immissione in possesso e la trascrizione nei registri immobiliari da parte del comune. 

L’atto di accertamento potrà essere impugnato dinanzi al Giudice amministrativo, ma occorre tener presente che l’ordine di demolizione, se non impugnato nei termini, diventa inoppugnabile con la conseguenza che potranno essere contestati solo i vizi di legittimità dell’atto di accertamento e non l’an dell’acquisizione gratuita ovvero vizi che sono propri dell’ordinanza di demolizione. 

Inoltre, l’acquisizione non riguarda solo il manufatto abusivo, ma anche l’area di sedime, nonché quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive. L’area acquistata non può essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. 

Si ricordi che ove l’intervento abusivo si sia realizzato su terreni sottoposti al vincolo di inedificabilità, l’acquisizione gratuita a favore dell’amministrazione si verifica di diritto. 

Una volta che il Comune ha acquisito l’opera abusiva e l’area di sedime al proprio patrimonio, l’amministrazione ha due alternative: 

  • A) demolizione e riduzione in pristino a spese del responsabile. 

Questa possibilità si realizza qualora le opere abusive non siano suscettibili di avere rilevanti interessi pubblici o contrastino con interessi urbanistici o ambientali. Le spese di demolizione sono a carico in solido dei responsabili dell’abuso, ma il comune dovrà anticiparle per provvedere alla demolizione per poi attivarsi al recupero delle spese. 

  • B) Utilizzo del manufatto abusivo per usi pubblici 

Nel caso in cui l’opera abusiva non contrasti con rilevanti interessi urbanistici o ambientali e sia suscettibile di utilizzo ai fini di pubblica utilità, la stessa può essere utilizzata a tali fini invece di essere demolita. 

L’immobile, quindi, entra a far parte del patrimonio disponibile del comune che lo utilizza alla stregua di tutti gli altri beni disponibili e quindi anche con la possibilità di locarlo o venderlo. 

In caso di alienazione, nulla vieta che possa partecipare alla procedura ad evidenza pubblica per la vendita del bene anche l’autore dell’abuso. 

 

La sanzione amministrativa pecuniaria collegata

L’art. 31 TUE infine stabilisce che limitatamente ad opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, nel momento in cui viene accertata l’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, l’amministrazione comunale irroga una sanzione amministrativa pecuniaria tra i 2.000 euro e i 20.000 euro, salva l’applicazione di ulteriori sanzioni già previste da vigenti disposizioni di legge. 

Tale sanzione è irrogata nella misura massima nel caso di abusi realizzati in violazione di vincoli di inedificabilità, di vincolo idrogeologico e aree protette. 

Le somme ricavate dall’applicazione della sanzione dovranno essere destinate dal Comune esclusivamente per la demolizione e rimessione in pristino di opere abusive o per l’acquisto e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico.