Demo-ricostruzione: è ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Le differenze condizionano la sanatoria

Consiglio di Stato: non è possibile attestare la doppia conformità se si tratta di una sostanziale modifica apportata alla sagoma esterna dell’edificio a seguito di demo-ricostruzione con cambiamento di dimensioni.


Oggi parliamo della differenza - a volta sottile, ma poi non così tanto - che intercorre tra un'opera di ristrutturazione edilizia e una nuova costruzione, quando si demolisce e ricostruisce un edificio o parte di esso.

Demo-ricostruzione: è ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Le differenze condizionano la sanatoria

La demo-ricostruzione della discordia

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 6583/2022 del 26 luglio, deve dirimere una questione inerente il rigetto, da parte del comune, della domanda di accertamento di conformità e del coneguente rilascio del permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione di un fabbricato ad uso residenziale.

Per tale manufatto era stata rilasciata previamente una concessione edilizia (nel 2005), rinnovata poi nel 2009. L’amministrazione comunale, prendendo atto delle difformità dall’originario progetto oggetto di concessione rilevate dagli agenti della Polizia Giudiziaria, annullava il titolo edilizio ma successivamente revocava tale provvedimento. Seguivano quindi due domande in sanatoria della proprietaria dell'edificio (la prima istanza veniva poi sostituita da una seconda del maggio 2010), e per tale ultima e definitiva domanda l’amministrazione comunale adottava l’atto gravato con il quale esprimeva parere negativo, spiegando le ragioni perché la domanda non era accogliibile.


Demo-ricostruzione con sagoma diversa, ci risiamo: quando è nuova costruzione e quando ristrutturazione edilizia

Anche la Cassazione, in una recente sentenza, ha chiarito quando un intervento di ristrutturazione può essere realizzato attraverso la demolizione e ricostruzione con cambio di sagoma rispetto all’edificio preesistente.

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Il confine tra ristrutturazione sanabile e nuova costruzione non sanabile

Palazzo Spada conferma il tutto partendo dall'analisi della documentazione versata in giudizio, dalla quale emerge che le difformità rilevate non possono essere ritenute “lievi” ai sensi della normativa edilizia, in quanto nell’originario progetto oggetto di concessione la conservazione delle esistenti pareti del piano terra e la destinazione d’uso non abitabile al primo piano consentivano all’intervento progettato di rientrare nella tipologia della ristrutturazione (senza incremento di superfici utili abitabili e aumento di volumetria, quindi senza variazione dei preesistenti indici urbanistici).

Risulta invece dalla domanda in sanatoria che si trattava di una sostanziale modifica apportata alla sagoma esterna dell’edificio a seguito della demolizione delle esistenti pareti est e ovest al piano terra, le quali hanno modificato notevolmente l’originaria dimensione, comportando l’incremento dell’altezza e della volumetria ed il cambio di destinazione del sottotetto ad abitabile.

Tale variazione rende impossibile la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione, ma come nuova costruzione, con la conseguente necessità di rispettare gli indici previsti dall’art. 23 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune.