Retrofit sismico degli edifici: a Los Angeles spese suddivise tra proprietà e affituario

Sul Los Angeles Times un interessante articolo sul tema del miglioramento sismico degli edifici e su chi dovrebbe sostenerne i costi.

La California è noto sia una zona ad alto rischio sismico ed esiste un enorme problema di messa in sicurezza degli edifici residenziali (non siamo quindi gli unici). E dal momento che il Mayor Eric Garcetti ha voluto le leggi sulla sicurezza sismica più radicali nella storia della California, la grande domanda di quest'anno è stata: chi pagherà per gli aggiornamenti costosi ?

Vediamo il caso americano e poi poniamo le nostre osservazioni

La questione è stata complicata dal fatto che molti degli edifici più vulnerabili al problema del terremoto sono gli appartamenti più grandi, i cui residenti già evidenziano un problema di tariffe di affitto molto alte.

I piani di Garcetti richiederebbero l'esecuzione di specifici interventi di retrofit ai proprietari di migliaia di edifici considerati a rischio sismico - i cui costi potrebbero essere fino a $ 130.000 per una casa monofamiliare di legno (ci sono circa 12.100 di questi edifici in tutta la città, secondo i funzionari di costruzione)  e di milioni di dollari per gli edifici alti in cemento armato. Gli inquilini sono preoccupati del fatto che ai proprietari sarebbe stato promesso di poter recuperare tutti i costi di modifica attraverso enormi aumenti di affitto.

A San Francisco, i funzionari hanno approvato nel 2013una legge che ha richiesto ai proprietari di edifici vulnerabili di intervenire con interventi di retrofit sismico ma ha permesso agli stessi di poter trasferire i relativi costi agli affittuari - anche quelli protetti da controllo degli affitti - per un periodo di 20 anni. Le eccezioni sono state fatte per contribuire ad alleviare l'onere per gli affittuari con i redditi più bassi.

A Los Angeles, il consigliere comunale Gil Cedillo, capo del comitato di abitazioni del Comune, si è impegnato all'inizio di quest'anno a trovare delle soluzioni che potessero consentire di evitare quanto accaduto a San Francisco, e mercoledì scorso, l'associaizone dei proprietari delle case hanno dato la loro risposta a Cedillo: 50%-50%. Divisione attraverso un aumento del canone per un periodo da cinque a 10 anni, con un aumento massimo affitto di $ 38 al mese. (Secondo le leggi abitative attuali, che sono stati raramente utilizzati per retrofit sismico, i proprietari di immobili tecnicamente potevano passare il 100% dei costi di modifica attraverso un aumento del canone di fino a $ 75 al mese.)

LINK ARTICOLO L.A. TIMES

CONSIDERAZIONI

Questo articolo non rappresenta solo una cronaca locale di un comune lontano, ma offre numerosi spunti di riflessione.

Innanzitutto in California si sta affrontando seriamente il problema della vulnerabilità sismica:

• attraverso una efficace microzonazione si sono identificate le faglie dove è vietato costruire;
• si è posto in obbligo il retrofit sismico degli edifici, e non solo quelli pubblici;
• ci si è posti il problema di chi dovrà pagare questo retrofitting, in particolare in quei casi complessi, dove vi sono proprietari, inquilini, e affitti bloccati

Certo, l'edilizia californiana a minori problemi di storicità di quella italiana, ma ciò che conta è che il problema viene affrontato per essere risolto, non per poter dire che è stato considerato.

La differenza sta nel metodo, non nei proclami. E il fatto che in Italia le nuove norme tecniche, dove il tema del miglioramento sismico è ampiamente trattato e reso più applicabile, siano ancora bloccate, testimonia che il nostro sia solo il paese dei proclami.

Innanzitutto - considerata l'importanza del tema edilizia - occorrerebbe un passaggio politico: in Italia manca un ministero dedicato al tema dell'edilizia. Del Rio è il Ministro delle INFRASTRUTTURE e TRASPORTI. Di chi è la competenza quindi delle case residenziali, delle scuole, dei musei ... degli edifici in genere ?

Sotto il piano normativo servirebbe una modifica sul sistema di produzione delle norme tecniche: troppo lento. Ma anche interventi normativi per una classificazione sismica degli edifici, in modo che sia possibile qualificare e quantificare gli interventi da realizzare e controllarne l'efficacia. E poi delle norme di semplificazione degli interventi. Se per abbattere e po ricostruire un immobile poco sicuro si devono pagare due volte gli oneri di urbanizzazione chi lo farà mai.

Poi occorrerebbe una nuova logica nell'affrontare il problema della sicurezza sismica. Per esempio se si vuole realmente trovare una soluzione per il problema delle scuole e dell'impossibilità di mettere in sicurezza tutti gli edifici scolastico occorrerà prendere in considerazione una maggiore presenza dei privati: cediamo ai privati quelli non migliorabili, perchè in cambio di una completa ricostruzione abbiano la concessione per x anni di poter realizzare una scuola parificata.

E infine un maggior riconoscimento della potenziale funzione dei professionisti, dando ovviamente maggior valore alle competenze.

Sperando che si possa fare tutto questo senza dover indire un referendum in cui chiedere di diventare il 51° Stato dell'Unione.