Legge di Stabilità 2016: novità fiscali in tema di locazioni immobiliari

La legge di Stabilità 2016 contiene alcune importanti novità fiscali in tema di locazioni immobiliari.
 
Esaminiamo nel prosieguo le principali modifiche normative introdotte.
Va in primo luogo evidenziato che l’articolo 1, comma 59, della citata L. n.208/15 è intervenuto sull’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative, introducendo una serie di importanti novità.
In particolare, viene previsto l’obbligo, a carico esclusivo del locatore, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula; di tale registrazione il proprietario dovrà dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore nonché all’amministratore del condominio.
La comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore condominiale rileva ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6), cod. civ.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra, per l’appunto, la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Sul punto vale la pena osservare come la modifica normativa apportata dalla legge di Stabilità 2016 alle disposizioni che regolamentano le locazioni abitative (L. n. 431/1998) pare essersi disinteressata delle disposizioni dettate ai fini dell’imposta di registro di cui al d.P.R. n.131/1986, con particolare riguardo all’obbligo di registrazione dei contratti di locazione; va infatti evidenziato che l’articolo 10, comma 1, lett. a), del citato d. P.R. n.131/86 non è stato in alcun modo innovato. Tale disposizione, pertanto, continua a prevedere, per le “scritture private non autenticate” (tra cui rientrano, tipicamente, i contratti di locazione), l’obbligo di richiedere la registrazione a carico di tutte le “parti contraenti” (e, quindi, non solo del proprietario).
Del pari resta immutato l’articolo 57 dello stesso decreto, il quale continua a prevedere la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell’imposta di registro, unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari di cui alla L. n. 39/1989, in caso di scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito del loro intervento.
Il “nuovo” obbligo di registrazione ad esclusivo carico del proprietario scatta naturalmente solo nelle ipotesi di contratti di locazione soggetti a registrazione obbligatoria, ossia per quei contratti aventi durata superiore ai 30 giorni nel corso dell’anno. La legge di Stabilità 2016 non ha infatti modificato la durata temporale delle locazioni al superamento della quale scatta l’obbligo di registrazione del contratto. 
Inoltre, il nuovo obbligo non riguarda le c.d. “locazioni commerciali”, in quanto disciplinate dalla L. n.392/78, per le quali continuerà quindi a trovare applicazione la disciplina finora vigente.

Si aggiunga che, in mancanza della registrazione del contratto, il comma 59 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 ha introdotto un’ulteriore novità: infatti, in tale ipotesi, viene concessa al conduttore la possibilità di richiedere all'autorità giudiziaria che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” di cui agli articoli 2, co.1 (contratto c.d. “libero”, 4+4) e 2, co.3, (contratto c.d. “concordato”, 3+2) della L. n.431/1998. 

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