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Apologo sulla rigenerazione urbana
Ricordate al liceo le ipotetiche dell'irrealtà? Dice la Treccani, si ha ipotetica dell'irrealtà "quando si ammette, per pura supposizione, un fatto irreale". Un esercizio mentale gratuito, che può rivelarsi utile ad esempio quando serve inventarsi uno scenario.
Oggi proviamo a fare un viaggio nel tempo, immaginiamoci di saltare a piè pari al dicembre 2016. In pochi mesi governo e parlamento hanno fatto passi da gigante nel campo della rigenerazione urbana. Con l'ennesimo decreto "Sblocca grane" sono stati approvati il Regolamento Edilizio Unitario ed i nuovi standard, che sostituiscono quelli vecchi del DM 1444/1968 ed ora si chiamano "dotazioni territoriali". Tutti lo riconoscono, è stato un capolavoro del Presidente Renzi che è riuscito a coinvolgere anche le opposizioni in un accordo istituzionale. Scusate se mi diffondo ma ne vale la pena. Così l’art. 5 “Superficie utile lorda” su emendamento di Denis Verdini prevede la possibilità di aggiungere alla casa di proprietà un appartamento per ogni figlio (compresi quelli illegittimi) ed ancora costruire nel giardino vani accessori per la famiglia allargata (amanti comprese). In compenso l’art. 6 “Volume netto”, emendamento Fassina all’insegna del risparmio energetico, concede ad ogni abitante un volume di 50 mc, tutto quello che è in più è riservato ai migranti. Però l’art. 7, emendamento Lotti, lascia facoltà a chiunque di applicare la norma che più gli aggrada. In materia di dotazioni territoriali è stato recepito un emendamento Binetti che nelle aree dismesse prevede misure di sostegno per realizzare loft in cohousing tra una famiglia etero tradizionale ed una unione civile mono. Il parlamento non è stato da meno, ha licenziato la nuova legge su consumo di suolo e rigenerazione urbana che per interventi di questo tipo prevede procedure ultrasemplificate, moduli standard, tempi certi, silenzio-assenso, eliminazione degli oneri, concessione di contributi, ed altro ancora. Assoimmobiliare applaude, ANCE è entusiasta. Si sta infine discutendo, in clima di distesa nonchalance, sulla nuova legge urbanistica, ma il sentiment prevalente è che per adesso abbiamo già fatto molto, anzi troppo, non se ne sente proprio la necessità.
E' in questo preciso momento che, in una media città del Nord Est, il Sig. Pinco Pallino, fedele lettore di Ql e proprietario di una immobiliare di famiglia dal significativo nome di P2.Invest (Pinco.Pallino.Investimenti) una scatola dentro la quale c’è anche una vecchia area industriale dismessa, pensa che sia giunto il momento di rimetterla sul mercato e costruirci sopra qualcosa. Non che non ci avesse pensato anche prima. Il Sig. Pallino ha comprato l'area nel 2005 ai valori massimi di mercato, facendo ricorso al credito bancario. Poi è arrivata la crisi, tutto si è fermato, Pallino stanco di pagare interessi è andato da un amico agente immobiliare perché gli venda l'area anche a prezzo di realizzo, però senza svenderla anche perché il fido concesso dalla banca è collegato al valore dichiarato dell'area, effettivamente - era d'accordo anche Pallino - un po' esagerato anche ai bei tempi. Passa un mese, passa l'altro, dall'agenzia nessuna nuova.
Dopo tanti anni bui finalmente si scorge la luce in fondo al tunnel. Sono tornati alla grande gli investitori stranieri - sceicchi arabi, oligarchi russi, cinesi invisibili, almeno così dicono i giornali specializzati compreso Ql. Sembra proprio il momento giusto. Pallino non è un esperto di real estate, così si chiama adesso l'immobiliare, in passato ha fatto qualche compravendita realizzando buoni guadagni, e pensa che questo sia sufficiente. Capisce però che i tempi sono cambiati, non si può più fare come una volta, incaricare un geometra e farsi fare un progetto qualsiasi con tanti metri cubi ed un bel centro commerciale, tanto poi ci pensa il mercato. Un altro amico lo ha consigliato "Vai da un'archistar, pagherai un po' di più ma il risultato è assicurato". Pallino segue il suggerimento, va da un archistar di fama sborsando un pacchetto di bigliettoni, il progetto è bello, esce sui giornali e viene pubblicato nelle riviste di architettura. Pallino - anche se ha qualche dubbio sulla fattibilità del progetto – non bada a spese e sponsorizza un mega convegno di architetti (l’Ordine riconosce 20 crediti a testa a tutti i partecipanti), la prima giornata in un convento del Trecento, una barba infinita alla sola presenza dei relatori. Si risolleva con la seconda giornata all’insegna della creatività, una crociera sul Lago di Garda – così si rinnovano i fasti del CIAM, gli hanno detto - che si conclude con una memorabile partita a briscola tra la coppia italiana (Piano + Fuksas) e il Resto del Mondo (Gehry + Koolhas). Pallino si prende anche un premio per la committenza intelligente. Poi occorre un esperto di estimo, meglio se cattedratico, per fare il piano finanziario per l'accordo di programma, anche qui un conto salato, gli arriva un chilo di fogli Excel fatti girare con un programmino americano, dove si garantisce all’operatore un mostruoso pay back di 3 anni. Così, grazie anche alle nuove norme, si arriva in poco tempo all’accordo di programma con l’Amministrazione, ora basta solo firmare la convenzione. Pallino va a trattare con gli uffici tecnici del comune, ma quando si arriva al dunque e vede le cifre che dovrebbe pagare per oneri e fidejussioni varie sbianca in viso, gli trema la mano, la penna cade e sospende tutto.
Pallino è terrorizzato, non sa più cosa fare, queste cose sono troppo complicate, ha paura di essersi imbarcato in un business troppo grande per lui. Un giorno per caso legge su QI un articolo di tale Dionisio Vianello, Carneade chi era costui?, dal titolo emblematico “AAA promotori cercansi”. Si accende una lampadina, gli viene una improvvisa illuminazione. “Ecco l’uomo che fa per me, un developer, uno che sappia confezionare un progetto bancabile, che sia in grado di trovare i partners e soprattutto gli investors che mettono i soldi e comprano gli immobili. Facile, ma dove lo trovo un tipo così?”. Tempo fa aveva qualche amico costruttore che si era messo a fare il developer, ma con la crisi sono tutti scomparsi dalla circolazione. Ormai in preda alla disperazione, extrema ratio, non gli rimane che mettere un avviso su un giornale, copia il titolo vianellesco “AAA promotore cercansi”, vediamo cosa succede, “io speriamo che me la cavo”.
Arrivano tutta una serie di offerte patinate da parte degli advisors della piazza ambrosiana, ma Pallino non si fida più dei grandi nomi. Invece lo colpisce la proposta di gruppo di giovani di belle speranze, tutti reduci Erasmus, non hanno una grande esperienza ma hanno fatto stages all’estero, Londra, Parigi, Berlino, non si capisce bene se in un quotato studio professionale o a lavare i piatti in una pizzeria. Ma l’inglese che parlano è perfetto. Anche il nome del gruppo è accattivante “P3.dev” che tutti leggono come “Public Private Partnership Development” ma che poi si rivelerà più prosaicamente “Pippo Pluto Paperino Development” in ricordo delle letture degli anni giovanili. Nei vari meetings che sui susseguono dispensano continuamente biglietti da visita di raffinato design, dove sono qualificati come managers di qualcosa: uno segue il project, un altro l’asset, e cosi via il property, marketing, facility, risk, ma le parti sono facilmente intercambiabili, uno può fare questa ed anche quell’altra.Alla fine Pallino, nonostante qualche incertezza, decide di dar fiducia al nuovo gruppo, forse quei giovani gli ricordano i difficili esordi della sua gioventù, tanto vale tentare. Oltretutto i compensi sono ridotti al minimo sindacale, anche meno, e Pallino è bravissimo a trattare al ribasso.
I primi risultati gli danno ragione: quei giovani sono veramente un vulcano di idee, sono dei creativi coi fiocchi. Prendono in mano il progetto, lo studiano, lo disfano e lo rifanno, lo scompongono e poi lo rimontano. “Caro Sig. Pallino, il nostro principio è questo: la rigenerazione è un processo lungo e complesso di cui il vecchio progetto, quello che intende lei, è solo una parte, nemmeno la più importante. Non si possono fare le cose alla cazzo di cane, occorrono delle regole ben precise. Il nostro vangelo è il DPR “Decalogo del Perfetto Rigeneratore” dieci regole per realizzare un buon progetto. Tra l’altro il DPR è piaciuto molto al Presidente Renzi, che bontà sua vuole trasformarlo in un vero DPR, “Decreto del Presidente della Repubblica”, imponendolo come legge dello Stato. Primo punto. La rigenerazione è un processo complesso sul quale bisogna coagulare interessi diversi, quello privato – il suo – ma anche quello pubblico per avere un appoggio forte dalla PA. Così abbiamo collegato il progetto della sua area alla riqualificazione del vecchio quartiere operaio adiacente, operazione per la quale l’Amministrazione ha già stanziato una parte dei fondi, il resto verrà messo da una ESCO di nostri amici. Secondo, il progetto deve essere rigorosamente smart, molto green, ed anche un po’ grid, edifici tutti classificati in classe A, spese condominiali certificate e garantite. Terzo. Per rassicurare l’Amministrazione il progetto va certificato da un ente terzo, il Protocollo Qualità di AUDIS per Roma Capitale oppure il Protocollo Quartieri di GBC Italia, così non ci sono dubbi sulla qualità. Quarto, bisogna trovare un driver, una funzione con forte appeal, in grado di trainare tutto il resto del carro. Discuti e discuti lo abbiamo trovato. Una grande palestra (ma potrebbe essere anche una biblioteca) dedicata al fitness edal wellness, piena di macchine ed aggeggi per migliorare il fisico, da convenzionare con il comune garantendo l’accesso a vecchietti e disabili del quartiere. Naturalmente la struttura sarà dotata di bar ristorante, rigorosamente vegano. Sulla torta ci mettiamo anche le ciliegine, ad esempio una sezione di Eat Italy dedicata al sedano rapa, il prodotto più pregiato del nostro hinterland, con menu a chilometro zero, ma anche ristorantini di tendenza, sushi bar, una gelateria Grom, una libreria Feltrinelli. Non ci siamo dimenticati del centro commerciale, ma non sarà come i bestioni di periferia, sarà un’appendice del centro storico, abbiamo già trovato un accordo con i commercianti locali. Quinto, ottenere contributi pubblici, non fa mai male. Con un progetto di questo tipo possiamo puntare ai contributi europei, d’accordo con la PA lo presenteremo al Programma URBACT con la quasi certezza che verrà finanziato. Sono invece sicuri i contributi del governo con la legge di stabilità 2016. Sesto, non si può puntare tutto sulle vendite, c’è troppo invenduto in giro e le famiglie e le imprese non hanno soldi, bisogna puntare di più sulla locazione. Allora bisogna trovare i gli investitori. Abbiamo già contattato una SGR locale gestita da nostri amici – la P2.Inv “Panzone Property Investment” che amministra il patrimonio del Comm. Panzone, il più ricco immobiliarista della città, si è già dichiarata disponibile a rilevare una buona parte del commerciale e uffici; guardi qui, abbiamo già sottoscritto la bozza di contratto di compravendita di cosa futura per il 20 degli immobili. Settimo. Anche con tutti questi accorgimenti il business plan non sta in piedi, dobbiamo per forza aggiungere la gestione del complesso immobiliare quando sarà finito. Abbiamo già l’accordo con una società di facility per gestire la manutenzione di tutto il complesso una volta finito. Ottavo. La stessa ditta realizzerà per conto del Comune il rinnovo di tutta la rete degli impianti tecnologici facendosi pagare con la cessione delle bollette e comunque garantendo una riduzione dei consumi. Nono. Il nostro ufficio legale ha già predisposto lo statuto della newco con tutti i partners, basta passare dal notaio per la firma. Decimo, che Dio ce la mandi buona.”
Pallino era un po’ frastornato, ma soddisfatto; anche perché firme sulle bozze di contratto erano autentiche, l’ESCO – oggetto misterioso di cui aveva sempre sentito parlare ma non aveva mai visto in faccia - esisteva davvero; lo stesso per la società di facility. Non restava che l’ultimo passo, andare in banca e verificare se erano disponibili a finanziare il progetto. Pallino una volta tanto fece le corna alla solita popolare locale, peraltro sull’orlo del fallimento, meglio nuotare nel mare magnum, una banca nazionale che pubblicizzava un nuovo service, NRE “Network Real Estate”. Il giorno che venne convocato era molto teso, ma il clima di tensione si dissolse subito, il Direttore lo accolse con un grande sorriso “Signor Pallino, finalmente un progetto come Dio comanda! Siamo contenti di finanziarlo, anzi pensiamo di darle di più di quello che normalmente diamo all’immobiliare”. A Pallino sembrò di toccare il cielo con un dito, ebbe un attimo di smarrimento…
L’apologo finisce qui, ma i finali possono essere diversi. Quello più triste, Pallino si sveglia e si ritrova nella dura realtà di ogni giorno. Ma forse no, il sogno potrebbe anche essere vero, l’irrealtà una volta tanto trasformarsi in realtà. Succede? Chissà!
