Nuova agevolazione PRIMA CASA: opportunità e vincoli

Rubrica a cura di EUROCONFERENCE – articolo di Cristoforo Florio
 
A decorrere dal 1° gennaio 2016, i soggetti che hanno già acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa” possono acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo - anche sul secondo acquisto - dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa”. L’unica condizione per beneficiare del risparmio fiscale sopra descritto consiste nell’alienare l’abitazione “preposseduta” (il “primo” immobile agevolato) entro un anno dal secondo acquisto.       
 
La novità è stata introdotta dal comma 55 dell’articolo 1 della L. n. 208/2015 (c.d. “Legge di Stabilità 2016”), con il quale è stata modificata la disciplina dei trasferimenti della “prima casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, al fine di favorire le compravendite di immobili, viste le difficoltà che hanno caratterizzato il settore del real estate negli ultimi anni.
 
Come chiarito dalla relazione tecnica di accompagnamento alla norma, la nuova disposizione “(…) rende più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazioni nel numero dei soggetti beneficiari (…)”, con particolare riguardo all’ipotesi in cui il contribuente, intenzionato ad alienare la propria “prima casa” al fine di acquistarne un’altra, possa trovarsi nella difficoltà di non riuscire a concludere la vendita prima del nuovo acquisto.
 
Infatti, fino al 31 dicembre 2015, chi voleva acquistare un’immobile abitativo avendone già in passato acquistato un altro con le agevolazioni “prima casa” avrebbe dovuto necessariamente corrispondere sul secondo acquisto l’aliquota dell’imposta di registro in misura piena (9%) (o l’Iva nella misura del 10%); ciò anche nel caso in cui avesse già stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile “preposseduto”. Sino alla predetta data, infatti, tra i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” vi era quello della “non titolarità” (c.d. “impossidenza”) del diritto di proprietà (o di altri diritti reali di godimento) su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto (o dal coniuge) usufruendo dell’agevolazione in questione.
 
Il nuovo comma 4-bis della Nota II-bis, con formula di non semplicissima lettura, ha invece disposto che “(…) l’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto (…)”.
In buona sostanza, la nuova norma prevede che il contribuente, in fase di acquisto di un immobile abitativo, può scontare l’imposta di registro agevolata al 2% pur se risulta ancora titolare (pure per quote e/o anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) su altra abitazione già acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Inoltre, continua la norma in esame, il requisito di residenza del contribuente nel Comune in cui è sito l’immobile oggetto del secondo acquisto andrà verificato senza tener conto del precedente immobile acquistato con l’agevolazione.
 
Lo stesso dicasi per quanto concerne la non possidenza, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà (o altri diritti reali) su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; ai fini di tale verifica, infatti, si potrà “ignorare” l’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione prima casa e sito all’interno dello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare. Su quest’ultimo punto e a conferma dell’interpretazione sopra fornita è intervenuto anche il Consiglio Nazionale del Notariato (si veda la studio n.5-2016/T).
 
È bene evidenziare, invece, che nell’ipotesi in cui il contribuente possieda un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” e sita nel medesimo territorio del Comune in cui è localizzato il secondo immobile da acquistare, non vi sarà possibilità di utilizzare la nuova agevolazione “prima casa” su tale seconda compravendita, anche se si realizza l’alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Infatti, la Legge di Stabilità 2016 presuppone che l’acquisto del secondo immobile sia agevolabile solo a fronte di un precedente acquisto di immobile effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.    

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