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Acquisto o costruzione di abitazione destinate alla locazione – 1 Parte
A cura di EUROCONFERENCE – articolo di Luca Manbrin
L’articolo 21 del D.L. 133/2014 ha introdotto, a decorrere dall’anno 2014, una nuova deduzione dal reddito complessivo nel caso di acquisto o costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione.
Il decreto ministeriale dell’8 settembre 2015, pubblicato nella G.U. n. 282 del 3 dicembre 2015, ha reso operativa l’agevolazione disciplinandone le modalità di attuazione, mentre la recente C.M. n. 3/E/2016 ha fornito chiarimenti in merito ad alcune questioni interpretative prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri operatori.
In particolare l’agevolazione riguarda i soggetti privati ovvero “le persone fisiche non esercenti attività commerciale”, per:
- l’acquisto, dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie;
- l’acquisto dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3 comma 1 lett. c) e d) del D.P.R. n. 380/2001 cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
- la costruzione, da ultimarsi entro il 31 dicembre 2017 di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori per cui prima del 12 novembre 2014 è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio.
Come precisato nell’articolo 1 del D.M. 8 settembre 2015 sono definite invendute le unità immobiliari che, alla data del 12 novembre 2014:
- erano già interamente o parzialmente costruite;
- era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato;
- era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell'intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale.
L’agevolazione viene riconosciuta ai soggetti titolari del diritto di proprietà per l'acquisto di unità abitative per le quali è stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso di cui all'articolo 25 del D.P.R. n. 380/2001, nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.
Come detto poi la deduzione spetta anche per le spese sostenute dal contribuente per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di una o più unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Tali spese di costruzione devono essere attestate dall’impresa che esegue i lavori attraverso l’emissione delle relative fatture.
Nel caso quindi di costruzione di unità immobiliari su aree edificabili già possedute dal contribuente per fruire della deduzione in questione è necessario che:
- le opere siano ultimate entro il 31 dicembre 2017;
- sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato anteriormente alla data del 12 novembre 2014;
- le spese siano attestate nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.
Per usufruire della deduzione devono inoltre essere rispettate alcune condizioni, quali:
- l’unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale, e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l’unità immobiliare non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- l’unità immobiliare deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale;
- l’unità immobiliare acquistata deve essere destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purchè tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
- il canone di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al D.P.R. 380/2001, ovvero non deve essere superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 (contratti a canone concordato), e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della Legge n. 350/2003 (contratti a canone speciale);
- non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
- deve essere accertata l’esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.
Verificate le condizioni previste la deduzione dal reddito complessivo spetta per un importo pari al 20%:
- del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita o dall’ammontare delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori nel limite massimo complessivo pari ad euro 300.000;
- degli interessi passivi pagati nell’anno dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime.
Viene inoltre prevista la possibilità di cedere in usufrutto, anche contestualmente all'atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, le unità immobiliari acquistate con tale agevolazione, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni stabilite dal comma 4, lettera e), del D.L. n. 133/2014 (relativo all’ammontare massimo del canone di locazione) e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all'importo dei canoni di locazione calcolati con le modalità stabilite dal medesimo comma 4, lettera e).
La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
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