Per la lottizzazione è sufficiente l’autorizzazione

A cura di Euroconference– articolo di Luigi Scappini
 
La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 11073 del 30 maggio 2016, torna a occuparsi di plusvalenze derivanti dalla lottizzazione di terreni che, come noto, trovano il loro regime impositivo, nel momento in cui cedente sia una persona fisica, nell’articolo 67, comma 1, lettera a), Tuir.
 
Ben noto è l’indirizzo giurisprudenziale (vedasi sentenze n. 20681/2015, n. 22584/2012, n. 7800/2003 e n.6836/2001) secondo cui, per potersi configurare una plusvalenza speculativa tassabile non è necessaria l'esistenza di una lottizzazione attuata con il procedimento previsto dall’articolo 8,  L. n. 1150/1942, essendo sufficiente che l'alienante, prima della cessione del terreno, abbia posto in essere una qualche attività di tipo tecnico diretta al frazionamento del terreno o, comunque, a rendere possibile la sua utilizzazione a scopo edificatorio. La plusvalenza da vendita immobiliare, compiuta previa lottizzazione o esecuzione di opere intese a rendere edificabili terreni inclusi in piani urbanistici, ai sensi dell’attuale articolo 67, comma 1, lettera a) Tuir,  è assoggettata all'imposta, in quanto conseguita mediante operazioni poste in essere a fini speculativi, purché le indicate lottizzazioni od opere siano realizzate dall'alienante, e non da un terzo, difettando, in tal caso, la possibilità di definirle come strumento o mezzo (essendo, invece, mera occasione) per la fruizione di un più consistente corrispettivo rispetto al prezzo dell'originario acquisto.
 
Ed ancora, sempre la Suprema Corte, con la sentenza n.20277/2013 ha sottolineato come nel caso di lottizzazione di terreni, “l’attitudine materiale del bene diviene anche una qualità giuridica dello stesso assumendo un rilievo impositivo non in sé – fuoriuscendo in generale da una tassazione in quanto tale – ma solo allorché il bene entra in circolazione e viene scambiato”.
 
È solamente nel momento in cui il terreno diviene oggetto di un atto di compravendita e quindi entra in circolazione che tutte le operazioni e le attività che il proprietario ha messo in atto per poter ottenere l’approvazione del piano di lottizzazione che assumono significato e un peso economico effettivo.

In ragione di quanto detto, a differenza di quanto avviene per l’imponibilità delle cessioni dei terreni edificabili per i quali, come noto, è sufficiente l’accertamento dell’avvenuta destinazione edificatoria del terreno secondo i piani regolatori o i programmi di fabbricazione, nel caso della lottizzazione è necessario che sia riscontrabile una effettiva e soprattutto attiva partecipazione del cedente a rendere concreta l’astratta potenzialità edificatoria del terreno. 

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