Gli immobili assegnabili in modo agevolato

A cura di EUROCONFERENCE – articolo di Leonardo Pietrobon
 
Dal punto di vista oggettivo, secondo quanto stabilito dal comma 115 dell’articolo 1 L. n. 208/2015 possono essere assegnati o ceduti in via agevolata i beni immobili diversi da quelli indicati nell’articolo 43, comma 2, primo periodo, del D.P.R. n. 917/1986, ovvero quelli “utilizzati esclusivamente per l’esercizio […] dell’impresa commerciale da parte del possessore”.
 
Di conseguenza, se l’immobile:
·  rientra nel concetto di cui all’articolo 43, comma 2, D.P.R. n. 917/1986 non risulta assegnabile in modo agevolato;
·  non ricade nel concetto di cui all’articolo 43, comma 2 D.P.R. n. 917/1986 risulta assegnabile in modo agevolato.
 
Il richiamo operato dal Legislatore all’articolo 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986 di certo non agevola l’individuazione dell’ambito oggettivo di applicazione della norma agevolativa. Di conseguenza è necessario operare un’analisi di tipo “oggettivo” propedeutica all’applicazione delle disposizioni in commento.
 
Gli immobili di cui all’articolo 43, comma 2, D.P.R. n. 917/1986 sono costituiti della categoria degli immobili strumentali per destinazione, di cui fanno parte tutti gli immobili che sono di fatto utilizzati nell’esercizio dell’impresa commerciale.
 
È proprio “l’utilizzo di fatto” l’elemento fondamentale e discriminante per stabilire se il bene possa essere oggetto di assegnazione agevolata.
 
Dal punto di vista operativo, poi, rientrano nella categoria degli immobili strumentali per natura gli immobili relativi ad imprese commerciali non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (articolo 43, comma 2, secondo periodo D.P.R. n. 917/1986) tipicamente:
 
  • gli opifici,
  • i negozi;
  • gli alberghi;
  • i ristoranti;
  • e più in generale tutti gli immobili di categoria A/10 (uffici e studi privati), B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi), C (unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale) ed E (immobili a destinazione particolare).
Le due categorie degli immobili strumentali per destinazione e strumentali per natura possono sovrapporsi oppure restare distinte. In gran parte dei casi, si hanno immobili strumentali per natura e per destinazione (es. capannone industriale di proprietà utilizzato nell’attività produttiva); in questi casi prevale la strumentalità per destinazione, con la conseguenza che questi immobili non potranno essere estromessi dalla società con le agevolazioni della normativa che stiamo esaminando.

In altri casi le due categorie restano distinte. Si pensi ad un immobile di categoria catastale A/2 (abitazione) che viene adibito ad ufficio da un’impresa, e quindi “destinato” ad immobile strumentale (immobile non strumentale per natura, ma solo per destinazione); oppure, viceversa, ad un capannone non destinato all’esercizio dell’attività produttiva, bensì locato a terzi (immobile strumentale per natura, ma non per destinazione). 

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