Locazioni turistiche: inquadramento sotto il profilo reddituale

A cura di Euroconference – articolo di Luca Caramaschi

Con riferimento alle locazioni turistiche (o locazioni “brevi”), il legislatore fiscale non ha dettato regole specifiche che consentano di inquadrare ai fini reddituali le diverse fattispecie che si riscontrano in tale comparto. È solo, quindi, attraverso l’analisi delle caratteristiche dell’attività svolta in concreto che risulta possibile individuare correttamente i modelli impositivi applicabili alle diverse fattispecie di locazioni turistiche. In particolare, l’analisi deve mirare alla verifica delle caratteristiche della richiamata tipologia di locazione e ciò al fine di verificare se l’attività svolta configura:

  • mera locazione di beni immobili, con conseguente produzione di reddito fondiario ai sensi dell’articolo 36 del TUIR;
  • attività commerciale svolta in maniera abituale e professionale e in quanto tale produttiva di reddito d’impresa ai sensi dell’articolo 55 del TUIR;
  • attività commerciale di tipo occasionale e, quindi, produttiva di reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, primo comma, lettera i), del TUIR.

Iniziamo con l’esaminare la prima ipotesi e cioè quella nella quale la locazione turistica si configura come attività di mera locazione immobiliare. Nel tentativo di fornire un criterio per il discrimine tra attività di mera locazione e attività avente natura commerciale, l’Amministrazione finanziaria con la R.M. 9/1916 del 31.12.1986 ha fatto riferimento alla presenza o meno di “servizi accessori” alla locazione immobiliare quali, per esempio, la consegna o il rinnovo della biancheria, o anche il riassetto dei locali dati in uso. Riporta il citato documento di prassi che “si ritiene che la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere mobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea ad integrare gli estremi necessari per la configurabilità di una attività imprenditoriale. In effetti in quest’ultima ipotesi la causa giuridico-economica del particolare rapporto che si viene a costituire tra l'affittacamere e il villeggiante è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione con il quale il locatore si obbliga dietro corrispettivo a far godere al locatario ed a tempo determinato, un bene immobile, a nulla influendo l'eventuale possesso da parte del primo dell’autorizzazione amministrativa prescritta in materia dell'art. 108 del testo unico della legge di pubblica sicurezza”. L’assenza pertanto di fornitura di servizi accessori fa assumere alla locazione turistica la natura di mera locazione con conseguente assoggettamento dei canoni di locazione alla disciplina dall’articolo37 del TUIR prevista per i redditi dei fabbricati (o fondiari).

Detto questo, va ulteriormente precisato che, affinché ai fini Irpef si configurino redditi da fabbricati e non redditi d’impresa, è comunque necessario che la locazione turistica sia condotta senza organizzazione e professionalità. ...

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