BIM e Sviluppo Immobiliare

Le Public Policy dei 28 Stati Membri della Unione Europea hanno incentrato sinora l'attenzione sulla Digitalizzazione, anche attraverso il Building Information Modeling (BIM), della Domanda Pubblica.
Il BIM, su scala continentale, sta godendo, però, di una certa diffusione tra le Committenze Private di Beni Strumentali e, soprattutto, tra gli Operatori dello Sviluppo Immobiliare e del Social Housing, in Francia, nel Regno Unito, in Russia e in Svizzera.
Si tratta di tipologie di Committenti che dovrebbero, più rapidamente delle Committenze Pubbliche, godere dei benefici della Digitalizzazione.
Ciò si ottiene, d'altra parte, a più livelli, a partire dalla macro scala per finire al micro intervento.
Nel Regno Unito, anzitutto, entro la prospettiva della Digital Built Britain, Ordnance Survey e alcuni soggetti privati hanno lanciato GeoConnect+, una piattaforma informativa che si pone come presupposto per il Mercato Immobiliare Digitalizzato sulla scorta di un approccio improntato al GIS/BIM.
Si tratta, in sostanza, di porre le basi conoscitive, analogamente al tentativo, ora interrotto nella sua forma originaria, da parte di Flux di disporre, grazie a Metro, di uno strumento computazionale per impostare Operazioni di Sviluppo Immobiliare entro un Mercato Digitale Globalizzato, disintermediando Capitali e Iniziative.
Oltre a ciò, da tempo, negli Stati Uniti, Beck, con DESTINIProfiler, sta proponendo un dispositivo atto a ottimizzare le valutazioni necessarie a definire la fattibilità di tali Promozioni, sulla scorta di analisi probabilistiche delle diverse soluzioni di investimento: una specie di 5D Modeling applicata alla Valutazione della Fattibilità dell'Investimento.
È chiaro che, di là dei soliti ritornelli sulla centralità della tridimensionalità geometrico-dimensionale degli oggetti presenti nei modelli informativi, è la capacità alfa-numerica degli stessi a poter valere, nell'avvio delle Operazioni, per l'Intelligenza Finanziaria dello Sviluppo Immobiliare.
Tutto ciò, in realtà, sta a significare che, al di là degli elementi tecnici, economici, finanziari, giuridici e fiscali, lo Sviluppo dei Nuovi Prodotti Immobiliari, Interconnessi e Cognitivi, verte sulla conoscenza geo-spaziale degli stili di vita, tendenzialmente individuali, per far sì che i Cespiti Immobiliari eroghino servizi, rientrando, ad esempio, nelle politiche di assistenza sanitaria per la popolazione che invecchia oppure in quelle residenziali, connesse ai flussi migratori o ai nuclei familiari contemporanei.
Il «BIM» non è, dunque, strumento per lo Sviluppatore Immobiliare, bensì rappresenta, al contrario, l'«instrumentum regni» in grado di orientare le scelte progettuali su Nuovi Prodotti che, pur nella loro materialità, divengono sempre più «de-materializzati».
A un livello intermedio giacciono, invece, tutti quei metodi, computazionali, di BIM-Based Regulatory & Compliance Checking, da Singapore alla Norvegia, che consentono di oggettivare, di snellire e di accelerare il rilascio dei titoli abilitativi, concernenti gli edifici stessi e le attività, ad esempio, commerciali o manifatturiere, che in essi sono ospitate.
Qui, per l'Industria Immobiliare si ritrovano gli elementi di sinergia con i Policy Maker che sono intenti a ripensare digitalmente l'Amministrazione Pubblica.
Su un piano strettamente operativo, infine, il ruolo committente del Promotore si presta assai bene a ottenere benefici dalla modellazione e dalla gestione informativa in quanto esso è in grado, con applicativi di Space Programming, di definire computazionalmente, nei confronti dei progettisti incaricati, in maniera analitica e dettagliata, per unità funzionale-spaziale, tutti i requisiti attesi e, successivamente alla (o meglio, nel corso della) progettazione, con i dispositivi di Code & Model Checking, di verificare la conformità di ciò che è stato ideato.
I casi di Great Portland Estates, di Bouygues Immobilier o di Losinger Marazzi lo testimoniano ampiamente.
Naturalmente, lo stesso fine è conseguibile anche dalla Committenza di Beni Strumentali, che sia, ad esempio, legati alla Distribuzione Commerciale, al Lavoro Terziario o alle Attività Manifatturiere nell'ottica del Business Continuity Management.
I casi di Volkswagen Financial Services o di WeWork lo spiegano eloquentemente.
Nel corso della Progettazione, inoltre, attraverso l'Ambiente di Condivisione dei Dati, lo Sviluppatore, tramite le Data Analytics può svolgere azioni di Business Intelligence sull'operato digitale dei progettisti incaricati.
Gli stessi strumenti di Digital Checking consentono, nel dialogo tra Sviluppatore e Organismi di Progettazione, di governare gli esiti della morfogenesi della concezione sin dai passaggi originarî, così come strumenti parametrici generativi permettono di indirizzare e di controllare le relazioni tra spazi.
Oltre a ciò, nel caso di Operazioni Immobiliari di vasta scala, il Promotore ha la opportunità di creare vere e proprie Catene di Fornitura, in grado di gestire computazionalmente, grazie a specifiche BIM Library, sistemi costruttivi aperti.
In altri termini, i criteri di Promozione Immobiliare sono proficuamente traducibili algoritmicamente e computazionalmente, facendo sì che il grado di monitoraggio e di controllo sull'operato dei Professionisti sia incrementato e, in casi innovativi, che esso sia immediatamente condiviso da Esecutori, Gestori, Utenti.
Una volta concluso l'iter amministrativo della Progettazione, il Modello Informativo Federato sarà utilizzato per l'interpello dell'Impresa Appaltatrice e per la Direzione dei Lavori e il Collaudo: come già, in casi particolari, accade pure nel nostro Paese.
Quello che conta è, però, osservare che, sia nella Committenza Privata a fini strumentali sia nello Sviluppo Immobiliare, la presenza di Società Veicolo o di Società di Scopo a cui è delegato il processo autorizzativo, organizzativo, progettuale e realizzativo, in realtà, può creare critiche discontinuità colla fase successiva, tanto nei processi di alienazione quanto in quelli di fruizione diretta, oggetto dei servizi di Soft Landings.
Per questa ragione, presso il DICATAM dell'Università degli Studi di Brescia si stanno mettendo a punto metodologie digitali di Operational Briefing, per cui sia possibile simulare tipologie individuali e collettive di fruizione e di interazione, propedeutiche e concomitanti alla Progettazione, da validare, successivamente, nel corso della Progettazione e in fase di commercializzazione del prodotto, con Panel di Acquirenti e di Utenti, in ambienti immersivi multisensoriali.
Ovviamente, la simulazione immersiva multisensoriale può scalarmente avere lo scopo di controllare meglio gli esiti progettuali, supportare l'azione di vendita, implicare assunzioni di responsabilità contrattuali.
Analogamente a quanto osservato per GeoConnect+, qui si tratta, tuttavia, di proporre al mercato non solo i Cespiti in quanto tali, bensì Servizi che nel tempo possano essere erogabili, direttamente o indirettamente, dagli stessi Sviluppatori, anche se questi, a differenza dei Promotori del Partenariato Pubblico Privato, non hanno a carico la Gestione.
A questo proposito, la netta impressione è che Smart Home e Building Management System non abbiano sinora restituito appieno, per la Promozione Immobiliare, il senso ultimo della Digitalizzazione del Prodotto Immobiliare, perché incentrati più sui dispositivi di acquisizione dei dati e di attuazione dei meccanismi, sugli oggetti, che non sui soggetti, sull'intelligenza computazionale che farebbe di un edificio un device cognitivo capace di dialogare e di servire i propri Occupanti.
Occorre, quindi, che la Digitalizzazione del Prodotto Immobiliare, che sembra, in primo luogo, passare per il BIM, non vi si arresti, nel senso di limitarsi a efficientare i processi tradizionali di Sviluppo Immobiliare.
Ciò, tuttavia, come detto, potrebbe comportare una mutazione identitaria dello Sviluppatore Immobiliare che, pur conservando la ragion d'essere nell'alienazione del Bene, fisicamente prodotto, potrebbe dar vita, assieme ad altri Attori, a una Industria dell'Ambiente Costruito, in grado di erogare servizi sartoriali alle Persone, oltre i tradizionali ambiti del Facility Management.
Nell'epoca digitale, infatti, le Operations appaiono poter, sin dall'avvio dei Processi di Committenza e di Sviluppo, saldare le dimensioni principali e quelle ausiliarie, fare del Cespite proposto dall'Industria Immobiliare un Erogatore di Servizi.