Abusi edilizi ante 1967: quali aerofotogrammetrie servono per salvarsi in corner

Per dimostrare che un rudere è stato legittimamente realizzato prima del 1° settembre 1967 non bastano aerofotogrammetrie successive a tale data, come quelle estratte da Google Earth. Una recente sentenza del TAR Campania ribadisce che l’onere della prova grava sul privato, che deve fornire documentazione certa e univoca sull’epoca di costruzione, consistenza e destinazione d’uso del manufatto. In assenza di riscontri anteriori al 1967, il Comune può contestare la legittimità delle dichiarazioni rese nella SCIA e procedere all’autotutela.

Quali foto e documenti possono consentirci di dimostrare la legittimità di un'opera edilizia risalente a prima del 1967 e quindi legittima senza permesso di costruire? Tutte le aerofotogrammetrie sono uguali o devono riferirsi a particolari specifici? Quando scatta la 'sanatoria speciale'?

A tutte queste domande offre alcune risposte interessanti la sentenza 4686/2026 del Tar Campania,

Ante 1967: recap delle regole

La legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte) ha esteso l'obbligo di licenza edilizia all'intero territorio comunale, superando il previgente sistema che lo limitava ai soli centri abitati.

Per effetto di tale riforma, le opere realizzate prima dell'entrata in vigore della legge - e, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, prima del 1° settembre 1967 - risultano sottratte all'obbligo del titolo abilitativo, sempre se collocate fuori dai centri urbani e in comuni privi di un regolamento ad hoc che poteva comunque sottoporre ad obbligo di licenza tutti gli interventi (sempre meglio verificare).

Di conseguenza, la preesistenza al 1967 costituisce presupposto necessario e sufficiente per escludere la natura abusiva dell'intervento edilizio, indipendentemente dall'assenza di formale autorizzazione.

Il caso: demo-ricostruzione di edificio ante 1967

Tutto nasce dal ricorso di un privato contro l’annullamento in autotutela - da parte del comune - di una SCIA presentata per la demolizione di un fabbricato rurale collabente, e della successiva SCIA alternativa al permesso di costruire relativa alla ricostruzione del medesimo manufatto.

IL Comune ha adottato il provvedimento di annullamento in autotutela impugnato, ritenendo che sia la SCIA presentata per la demolizione del rudere, che la SCIA alternativa per la ricostruzione dello stesso si siano consolidate sulla scorta della falsa attestazione circa la legittima consistenza del rudere preesistente, di cui è stata dichiarata la realizzazione in epoca antecedente al 1967. Si afferma, inoltre, che i titoli edilizi non si siano legittimamente formati perché il rudere ricadeva in zona rossa e non ne è stata attestata la destinazione d’uso e la consistenza.

Ante 1967: invocazione e dimostrazione. Le prove 'latitano'

La ricorrente, nella relazione tecnica allegata alle SCIA oggetto di annullamento ha dichiarato che il rudere oggetto degli interventi di demolizione e successiva ricostruzione, era stato realizzato in data anteriore al 1.9.1967 e, pertanto, pur se privo di titolo edilizio, era da ritersi legittimo. Ha, inoltre, dichiarato che lo stesso fosse destinato ad uso residenziale e che la consistenza superficiaria era di mq 88,00.

Il Comune, avvedendosi che l’immobile non risultava da documentazione pubblica antecedente al 2002 ha chiesto al ricorrente di dare dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, della sua consistenza e dell’uso al quale era destinato.

Infatti, il Comune aveva rilevato che il rudere, benchè risultasse dall'atto di compravendita del 9.11.2020 (senza peraltro che ne fosse specificata la destinazione d'uso), non era citato nell'atto notarile di provenienza dell’immobile rogato per notaio Raffaele Cepparulo di Poggiomarino (NA) in data 8.11.1982 - Rep. n. 15776/924.

Dalle immagini estratte da Google-Earth nel 2002 l’edificio era rilevabile, ma l'area di sedime risultava di circa mq 15,74, nettamente inferiore alla superficie dichiarata nella Relazione Tecnica (88,00 mq). Inoltre l’edificio non era presente nelle planimetrie allegate al Piano Regolatore Generale né in quelle della Variante al Piano Regolatore Generale (approvata con Decreto del Presidente dell'Amministrazione Provinciale di Napoli n. 392 del 06/08/2008 e pubblicato sul B.U.R.C. n. 39 del 29/09/2008), né dalla riperimetrazione della zona rossa per il territorio comunale di San Gennaro Vesuviano come da grafico allegato alla Delibera di Consiglio Comunale n. 6 del 29.3.2013 approvata con delibera di Giunta Regionale Campania n. 250 del 26.7.2013.

A fronte dei suddetti rilievi, sebbene il Comune le avesse richiesto di fornire elementi a comprova della costruzione del manufatto in epoca in cui l’edificazione non era subordinata al preventivo rilascio di un titolo edilizio, parte ricorrente non ha fornito alcun elemento idoneo a comprovare lo stato legittimo dell’immobile, ossia la sua realizzazione in epoca anteriore al 1967, nè, conseguentemente, la sua legittima consistenza e destinazione d’uso.

Perché queste aerofotogrammetrie non bastano

Quindi, gli elementi addotti si risolvono in contestazioni dei documenti il Comune ha preso in considerazione per porre in dubbio la dichiarazione di parte ricorrente, ma nessuno di questi fornisce la prova positiva dell’edificazione dell’immobile in data anteriore al 1.9.1967.

I ricorrenti hanno prodotto quattro aerofotogrammetrie estratte da Google-Earth PRO riproduttive dello stato dei luoghi alle date del 12.8.2002, del 13.12.2004, del 1.6.2010 e del 6.8.2019, nonché negli stralci del P.R.G. dai quali ritengono di poter desumere che l’edificio fosse presente.

Bene (ma non benissimo): questa documentazione non prova la legittima edificazione del rudere, perché è successiva al 1.9.1967 e, pertanto, anche ove riportasse l’edificio nella consistenza dichiarata, non potrebbe dimostrare la sua preesistenza e consistenza in epoca in cui l’edificazione non era subordinata al rilascio di titoli edilizi, né tantomeno, ovviamente, la sua legittima consistenza e destinazione d’uso.

Onere della prova: ricade sul privato!

Per costante orientamento “L'onere della prova circa l'epoca di realizzazione del manufatto grava sul privato e non all'amministrazione, poiché soltanto l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione dell'abuso; tale prova deve essere rigorosa, richiedendosi una documentazione certa ed univoca (non essendo, ad esempio, sufficienti le dichiarazioni sostitutive di atto notorio), sull'evidente presupposto che colui che ha realizzato l'opera è il soggetto che meglio di ogni altro può fornire elementi oggettivi sulla data di realizzazione dell'abuso.” (così, ex multis, Consiglio di Stato sez. II, 19/01/2026, n. 394).

Non essendo stata fornita prova della legittima edificazione dell’edificio e risultando plurimi elementi a sostegno della sua realizzazione in epoca posteriore, legittimamente il Comune ha ritenuto la dichiarazione contenuta nelle SCIA circa la legittima realizzazione dell’immobile e della sua consistenza superficiaria (nonché della sua destinazione d’uso) come non veritiera.

Pertanto il superamento del termine di cui al primo comma dell’art. 21-nonies L. 241/90, nel caso di specie, è legittimo, poiché la SCIA del 2021 si è consolidata in presenza di presupposti non veridicamente dichiarati.

FAQ TECNICHE: Ruderi ante 1967 e aerofotogrammetrie Google Earth | Ingenio

Quando un edificio ante 1967 può essere considerato legittimo anche senza titolo edilizio?
La preesistenza al 1° settembre 1967 può escludere l’obbligo di titolo edilizio per gli immobili situati fuori dai centri abitati, salvo diverse prescrizioni locali già vigenti. Occorre però dimostrare concretamente l’epoca di realizzazione con documentazione attendibile e oggettiva.

Le aerofotogrammetrie di Google Earth successive al 1967 sono sufficienti a provare la legittimità del rudere?
No. Immagini riferite al 2002, 2004, 2010 o 2019 possono dimostrare che il manufatto esisteva in quelle date, ma non che fosse già presente prima del 1° settembre 1967. Non provano quindi la sua legittima edificazione in epoca antecedente all’obbligo generalizzato del titolo.

Su chi grava l’onere di provare la realizzazione dell’immobile prima del 1967?
L’onere della prova ricade sul privato che invoca la legittimità del manufatto. Deve produrre elementi documentali certi e univoci capaci di dimostrare l’epoca di costruzione, non essendo sufficienti mere dichiarazioni sostitutive o ricostruzioni prive di riscontri oggettivi.

Quali elementi devono essere dimostrati oltre alla data di costruzione?
Non è sufficiente provare genericamente l’esistenza del rudere prima del 1967. Occorre ricostruirne anche la consistenza effettiva e, quando rilevante, la destinazione d’uso, così da verificare che il fabbricato oggetto di demolizione e ricostruzione coincida realmente con quello preesistente.

Il Comune può annullare in autotutela una SCIA consolidata se la dichiarazione ante 1967 è falsa?
Sì. Se il titolo si è formato sulla base di dichiarazioni non veritiere circa epoca, consistenza o destinazione dell’immobile, il decorso del termine ordinario dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990 non impedisce necessariamente l’intervento in autotutela.

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