Abusi edilizi e tolleranze costruttive: il rialzo della copertura non è una difformità di cantiere

In una recente e interessante sentenza, il Consiglio di Stato chiarisce i limiti applicativi dell'art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, ribadendo che le tolleranze costruttive non costituiscono una forma di sanatoria degli abusi edilizi. Il confronto deve essere effettuato esclusivamente rispetto alle misure previste dal titolo abilitativo e alla specifica porzione oggetto dell'intervento, non all'intero edificio. Il rialzo della copertura con sopraelevazione, realizzazione di un sottotetto e terrazzo praticabile configura una modifica sostanziale dell'opera autorizzata e non una semplice difformità esecutiva.

Tolleranze costruttive 'allargate': il caso

Le tolleranze costruttive non possono essere viste come una speciale 'sanatoria' per gli abusi edilizi: lo ribadisce a gran voce il Consiglio di Stato, che nella sentenza 4123/2026 si occupa del caso del rifacimento di una copertura con sopraelevazione, realizzazione di un sottotetto e formazione di un terrazzo praticabile, chiarendo che - neppure con le nuove regole del DL Salva Casa - questo tipo di opere può rientrare dentro le tolleranze di cantiere.

Il caso specifico riguarda un edificio unifamiliare per il quale era stata presentata una D.I.A. avente ad oggetto il “rifacimento della copertura con leggera sopraelevazione finalizzata alla realizzazione di un locale sottotetto non abitabile con contestuale demolizione di parte della struttura a falde per ottenere un terrazzo praticabile”.

A seguito di esposto dei confinanti, il Comune aveva accertato la realizzazione abusiva di un cordolo in cemento armato, idoneo ad aumentare l’altezza dell’edificio, ordinandone la demolizione. Dopo vari passaggi giudiziari, compreso l’annullamento della sanatoria e della successiva fiscalizzazione dell’abuso, il Comune aveva nuovamente ingiunto la demolizione in esecuzione del giudicato. Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la legittimità dell’ordine demolitorio.

Perché non si tratta di tolleranza costruttiva

Il punto centrale della decisione è che l’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 non consente di qualificare come “tolleranza costruttiva” qualsiasi difformità di modesta entità apparente. La norma esclude la violazione edilizia solo quando il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri resti entro la soglia prevista rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo.

Nel caso esaminato, quindi, il confronto non poteva essere effettuato prendendo come riferimento l’altezza complessiva dell’intero fabbricato o definizioni generali del regolamento edilizio. Occorreva invece rapportare lo scostamento alla parte di intervento assentita dalla D.I.A., cioè al rifacimento della copertura e al locale sottotetto. È proprio su tale porzione che si era prodotto l’incremento in altezza.

Palazzo Spada valorizza questo dato: la tolleranza di cantiere è una soglia di irrilevanza per piccoli scostamenti esecutivi rispetto al progetto assentito, non uno strumento per legittimare un’opera che, nella sostanza, altera l’assetto autorizzato.

Nel caso concreto, dalle tavole progettuali risultava un’altezza autorizzata di m 10,38 e uno stato di fatto pari a m 10,64, con uno scostamento di 0,26 m, già superiore alla soglia del 2%. Inoltre, dai rilievi del verificatore era emersa una quota alla gronda di m 10,94, con incremento di 0,56 m, pari al 5,39% rispetto al titolo.

La natura dell'intervento esclude la semplice difformità

L’intervento, quindi, riguardava il rifacimento della copertura, una sopraelevazione, la realizzazione di un locale sottotetto e la trasformazione di parte della struttura a falde in terrazzo praticabile. Si tratta di opere che incidono sulla conformazione dell’edificio e non possono essere lette come fisiologiche tolleranze di cantiere.

La stessa presentazione di una domanda di sanatoria, poi annullata, è stata considerata significativa del fatto storico della realizzazione in difformità. Se l’opera necessita di sanatoria, difficilmente può essere qualificata come scostamento irrilevante ai sensi dell’art. 34-bis.

Le novità del Salva Casa sulle tolleranze costruttive

L'art.34-bis del dpr 380/2001, quindi, prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Oggi, il nuovo regime delle tolleranze si presenta così:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Queste novità, però, non trasformano la tolleranza in una sanatoria generalizzata.

Anche nel quadro del Salva Casa, resta decisivo verificare lo scostamento rispetto alle misure assentite dal titolo e la natura della difformità.

Quando l’opera comporta un effettivo incremento in altezza e modifica la copertura con formazione di nuovi spazi o superfici praticabili, non basta invocare la modesta entità percentuale: occorre verificare se si tratti davvero di una fisiologica imprecisione esecutiva o, invece, di un intervento edilizio diverso da quello autorizzato.

Tolleranze costruttive, tolleranze esecutive, tolleranze per detrazioni fiscali: facciamo chiarezza

Il concetto di tolleranza in edilizia è stato completamente ridisegnato dal Salva Casa Dl 69/2024 convertito in legge 105/2024). È fondamentale conoscerne le caratteristiche, in quanto si tratta della forma più conveniente per regolarizzare determinate difformità. In questo articolo proviamo a fare chiarezza sui tipi di tolleranze, sulle dichiarazioni da fare, sulle nozioni principali, con schemi ed esempi pratici.

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Le tolleranze costruttive si riferiscono a un preciso titolo abilitativo, non all'intero edificio

Il principio evidenziato dal Consiglio di Stato, in definitiva, è piuttosto importante: le tolleranze costruttive vanno applicate con riferimento al titolo edilizio e alla porzione di immobile interessata dall’intervento, non all’intero fabbricato quando ciò finirebbe per diluire artificialmente lo scostamento.

Il rifacimento della copertura con sopraelevazione, sottotetto e terrazzo praticabile non è una semplice tolleranza di cantiere, ma un intervento da valutare nella sua reale incidenza edilizia.

FAQ TECNICHE - Qualificazione delle tolleranze costruttive o di cantiere | Ingenio

Quando una difformità può essere qualificata come tolleranza costruttiva?
La tolleranza costruttiva opera soltanto quando lo scostamento rispetto al progetto autorizzato rientra nelle percentuali previste dall'art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 e riguarda modeste imprecisioni esecutive. Non è sufficiente che la difformità appaia di lieve entità, ma occorre che non alteri le caratteristiche sostanziali dell'intervento assentito.

Il rialzo della copertura può essere considerato una tolleranza di cantiere?
No. Secondo il Consiglio di Stato, il rifacimento della copertura con incremento dell'altezza, realizzazione di un sottotetto e formazione di un terrazzo praticabile modifica l'assetto edilizio dell'immobile. Si tratta quindi di un intervento diverso da quello autorizzato, non riconducibile alle tolleranze costruttive.

Su quale parametro va verificata la percentuale di tolleranza?
La verifica deve essere effettuata confrontando lo stato realizzato con quanto autorizzato dal titolo edilizio, limitatamente alla parte interessata dall'intervento. Non è corretto assumere come riferimento l'intero edificio quando ciò riduce artificialmente l'incidenza dello scostamento realizzato.

Le nuove percentuali introdotte dal Salva Casa consentono di regolarizzare qualsiasi difformità?
No. L'innalzamento delle soglie di tolleranza per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 non trasforma l'istituto in una sanatoria generalizzata. Restano esclusi gli interventi che determinano modifiche sostanziali dell'opera autorizzata, come incrementi di altezza, nuove volumetrie o trasformazioni funzionali.

Quale principio operativo emerge dalla sentenza per gli uffici comunali?
La decisione conferma che la valutazione delle tolleranze richiede un'analisi concreta del titolo edilizio, delle opere effettivamente autorizzate e della reale incidenza delle difformità. Quando l'intervento altera la conformazione dell'edificio o supera i limiti consentiti, trova applicazione la disciplina dell'abuso edilizio e non quella delle tolleranze costruttive.

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