Abusi edilizi: se c'è l'agibilità ma non c'è il permesso di costruire si demolisce

Come abbiamo visto di recente, presupposti e caratteristiche di permesso di costruire e certificato di agibilità sono molto diversi per cui attenzione a considerare la SCA (segnalazione certificata di agibilità) 'propedeutica' alla realizzazione di un'intervento edilizio, perché il collegamento non è affatto automatico.

Nella sentenza 10340/2022 del Consiglio di Stato, ad esempio, a un privato veniva notificata un'ingiunzione di demolizione per il ripristino di locali abusivamente realizzati senza alcun titolo abilitativo e difformi rispetto allo strumento urbanistico.

I calcoli del comune e la tipologia di abuso

Il TAR competente aveva dato ragione al comune e allora si arriva sino a Palazzo Spada.

Con il terzo motivo d’appello, si ripropone sostanzialmente il terzo motivo del ricorso di primo grado, articolato in tre diverse censure, a mezzo del quale si deduceva che:

• (i) l’autorimessa nella sua attuale conformazione era stata oggetto di DIA e in ogni caso si tratterebbe di un volume tecnico;
• (ii) l’originario permesso di costruire, in conformità al piano particolareggiato, consentiva la realizzazione del telaio di copertura del primo piano interrato oltre la quota della strada per un massimo di 50 cm, con possibilità di abbassamento della strada per ulteriori 40 cm.: il permesso di costruire, pertanto, consentiva la realizzazione di un volume emergente rispetto al piano strada per un massimo di 90 cm.; poiché le misurazioni effettuate dall’amministrazione non sono esatte, non sarebbe dimostrato che la costruzione, nella sua attuale conformazione, superi tale limite;
• (iii) i calcoli effettuati dal Comune sarebbero inesatti, ma non sarebbe utilizzabile la CTU prodotta dal controinteressato, espletata nel corso di un giudizio civile celebrato tra l’appellante e il proprietario, in quanto la stessa avrebbe ad oggetto diversi aspetti e non conterrebbe affermazioni rilevanti in ordine all’altezza del manufatto.

Secondo il ricorrente, i titoli edilizi in possesso dell’appellante comprenderebbero anche la possibilità di realizzare un’autorimessa non interrata, che in ogni caso sarebbe consentita anche dal piano particolareggiato.

Agibilità non significa conformità urbanistica

Palazzo Spada smonta la tesi evidenziando in primis che è da escludere, in generale, che il rilascio del certificato di abitabilità incida in qualsiasi modo sul successivo potere del Comune di reprimere gli abusi edilizi: a tale proposito la Sezione ha già avuto modo di precisare che “Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili.” (Consiglio di Stato sez. VI, 10/05/2021, n.3666). Peraltro, anche la formula utilizzata in concreto dal Comune, secondo la quale il certificato viene rilasciato “vista la completezza e la regolarità della documentazione richiesta” non esprime in sé alcuna una valutazione di regolarità dell’opera rispetto al titolo edilizio, riferendosi, invece, alla documentazione allegata alla richiesta del certificato di agibilità.

Opera realizzata coi vecchi permessi? No

Il Consiglio di Stato esclude poi che l’opera sia stata autorizzata con i precedenti titoli edilizi.

In particolare, l’unica DIA in atti aveva ad oggetto esclusivamente “la realizzazione delle opere di finitura esterna e delle opere impiantistiche relative al complesso residenziale denominato “fabbricato A” del piano particolareggiato esecutivo della zona A3 del Verrand, Comune di Prè Saint Didier (Aosta)”, e non risulta l’esistenza di ulteriori titoli edilizi relativi alla proprietà dell’appellante, il quale si è limitato ad affermare che le opere contestate erano conformi alla concessione edilizia senza offrire alcun supporto documentale a tale affermazione.

È invece dimostrato il contrasto dell’opera descritta nell’ordinanza di demolizione con il Piano Particolareggiato, dove è infatti prevista la realizzazione di parcheggi interrati per complessivi 44 posti macchina, e si prevede che “il solaio di copertura del primo piano interrato non dovrà emergere per più di 50 cm oltre la quota attuale della strada Chemin des Près. Per facilitare l’accesso ai parcheggi la strada stessa potrà essere leggermente abbassata, variando al massimo di 0,40 m rispetto al livello attuale”. 

La realizzazione di parcheggi non completamente interrati, dunque, è consentita esclusivamente sulla strada Chemin des Près ed in ogni caso per un’altezza contenuta in 0,50 m, ben inferiore a quella accertata dall’amministrazione; in ogni caso la questione è, allo stato, irrilevante, dal momento che il titolo edilizio rilasciato prevedeva che l’autorimessa fosse totalmente interrata e, inoltre, per il fatto che oggetto del giudizio non è un diniego di sanatoria, ma un ordine di demolizione, che si giustifica per la mera constatazione che l’opera edilizia risulta realizzata in difformità dal titolo.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE