Abusi edilizi su immobile conteso: no alla demolizione al proprietario senza disponibilità

La proprietà formale di un'area interessata da abusi edilizi non rende automaticamente esigibile la demolizione nei confronti del proprietario estraneo alla realizzazione delle opere. Il TAR Abruzzo, in una recente sentenza, chiarisce che occorre verificare la concreta disponibilità materiale del bene: il proprietario deve essersi attivato con ordinaria diligenza per recuperarlo, ma, se nonostante tali iniziative resta privo del potere di fatto sull'area, non può essere costretto a demolire né subire le sanzioni per inottemperanza previste dall'art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Abusi edilizi su immobile oggetto di lite

Il proprietario di un’area occupata da opere abusive può essere destinatario dell’ordine di demolizione anche se non è l’autore dell’abuso? Se non dispone materialmente del bene perché questo è nella disponibilità di terzi e ha attivato con ordinaria diligenza gli strumenti previsti dall’ordinamento per recuperarlo, l’esecuzione dell’ordine di demolizione è esigibile ugualmente? Possono essergli applicate le sanzioni conseguenti all’inottemperanza?

Nella particolare ma interessante sentenza 591/2026, il Tar Abruzzo affronta proprio il tema di una controversia promossa dal proprietario di un’area sul quale alcuni confinanti hanno realizzato degli abusi a servizio dei rispettivi fondi adiacenti (nello specifico, una strada e alcuni accessi).

Il caso: opere abusive su un'area oggetto di causa civile

La vicenda, quindi, riguarda due comproprietari di un’area nel Comune di Pineto, già interessata da un contenzioso civile per il regolamento dei confini con le società proprietarie dei terreni adiacenti.

La consulenza tecnica disposta dal giudice civile aveva accertato che le società confinanti utilizzavano accessi e una strada insistenti sulla particella dei ricorrenti. Su tale terreno erano inoltre presenti opere realizzate senza titolo edilizio. Uno dei comproprietari aveva quindi chiesto al Comune di intervenire per reprimere gli abusi.

Il Comune, conclusa l’istruttoria, aveva ordinato la demolizione sia agli autori dell’abuso sia ai proprietari dell’area, avvertendo questi ultimi che l’inottemperanza avrebbe comportato le conseguenze previste dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001, comprese le sanzioni accessorie.

Il proprietario deve attivarsi per recuperare il bene

Il TAR ricorda anzitutto la regola generale: il proprietario dell’area occupata da opere abusive, anche se non è responsabile della loro realizzazione, può subire le conseguenze dell’inottemperanza all’ordine di demolizione quando abbia concretamente la possibilità di eseguirlo e non vi provveda.

Se però non dispone materialmente dell’area, non può limitarsi a dichiarare la propria estraneità all’abuso. Deve assumere ogni iniziativa utile per recuperare la disponibilità del bene, utilizzando gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione, così da poter procedere alla demolizione.

Quando la demolizione non è esigibile

La situazione cambia se il proprietario dimostra di essersi attivato con l’ordinaria diligenza ma, nonostante ciò, non è riuscito a recuperare il possesso o comunque il potere di fatto sull’area.

In questo caso, secondo il TAR, l’esecuzione dell’ordinanza non può essergli concretamente richiesta e le sanzioni accessorie per l’inottemperanza non possono essere irrogate. L’elemento decisivo non è dunque la mera esistenza di una lite, ma l’effettiva indisponibilità materiale del bene accompagnata dalla prova delle iniziative intraprese per recuperarlo.

La causa civile doveva essere valutata dal Comune

Nel caso concreto i proprietari avevano comunicato al Comune di avere già intrapreso un giudizio civile per il regolamento dei confini e per ottenere il rilascio dell’area, che risultava nell’esclusiva disponibilità degli autori degli abusi.

Il Comune non aveva però preso in considerazione questa circostanza, nonostante fosse parte dello stesso giudizio civile e fosse quindi tenuto a valutarla, ed eventualmente verificarla, perché potenzialmente ostativa alla possibilità dei proprietari di eseguire materialmente la demolizione.

L'ordinanza di demolizione è illegittima!

Il TAR ha quindi annullato l’ordinanza nella parte in cui intimava ai due proprietari la demolizione delle opere abusive e li esponeva alle sanzioni derivanti dall’eventuale inottemperanza.

In definitiva: la proprietà formale dell’area non basta, da sola, a rendere sempre esigibile l’ordine di demolizione. Prima di applicare le conseguenze previste dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001, l’Amministrazione deve verificare se il proprietario abbia davvero la possibilità materiale di intervenire e se abbia diligentemente utilizzato gli strumenti giuridici disponibili per recuperare il bene.

FAQ TECNICHE: Ordinanza di demolizione su immobile oggetto di contenzioso | Ingenio

Il proprietario non autore dell’abuso può comunque ricevere l’ordine di demolizione?
Sì. La proprietà dell’area può comportare conseguenze anche per chi non ha realizzato l’abuso, ma solo quando il proprietario abbia concretamente la possibilità di eseguire la demolizione e non provveda.

Cosa deve fare il proprietario che non ha la disponibilità materiale dell’area?
Non è sufficiente dichiararsi estraneo all’abuso. Deve utilizzare, con ordinaria diligenza, gli strumenti giuridici disponibili per recuperare il possesso o comunque il potere di fatto sul bene e poter così eseguire l’ordine di demolizione.

Quando l’ordine di demolizione non è concretamente esigibile dal proprietario?
Quando il proprietario dimostra di essersi diligentemente attivato per recuperare l’area, ma non è riuscito a ottenerne la disponibilità materiale. In questa situazione non può essergli richiesto di compiere un’attività che, di fatto, non è in grado di eseguire.

La mancata disponibilità dell’area impedisce anche le sanzioni per inottemperanza?
Sì, se l’indisponibilità materiale non dipende da inerzia del proprietario, ma dalla presenza di terzi e dall’impossibilità di recuperare il bene nonostante le iniziative intraprese. In tal caso non possono essere applicate le conseguenze accessorie dell’inottemperanza.

Il Comune deve considerare un contenzioso civile che impedisce al proprietario di disporre dell’area?
Sì. Prima di imporre la demolizione al proprietario, l’Amministrazione deve valutare le circostanze che possono impedirne l’esecuzione materiale, compreso un giudizio civile già avviato per recuperare la disponibilità del bene. Nel caso esaminato, questa verifica era stata omessa.

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