Abusi edilizi: tra fiscalizzazione e responsabilità

Quando è possibile presentare istanza per tramutare l'ordinanza di demolizione in multa, ottenendo cioè la fiscalizzazione dell'abuso edilizio? Chi è responsabile dell'llecito, l'autore materiale o l'attuale proprietario?

Risponde a queste domande il Tar Lazio nella sentenza 22425/2025 dello scorso 11 dicembre, utile per riepilogare bene le tempistiche e le condizioni della procedura 'sanante' alternativa normata dagli art.33 e 34 del Testo Unico Edilizia.

Fiscalizzazione abusi: breve riepilogo

Sappiamo che ad oggi, la possibilità di regolarizzare l'abuso pagando un'ammenda dipende da alcune condizioni imprescindibili, definite dal dpr 380/2001, e che appunto sono figlie:

• della parziale difformità dal titolo;
• dell'effettiva impossibilità di demolire l'abuso senza pregiudizio della parte conforme.

Quindi, la procedura consiste nella possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, in caso di parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) o per interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità (art. 33 d.P.R. 380/2001).

Il ricorso: fiscalizzazione possibile?

Siamo di fronte al classico ricorso contro un'ordinanza di demolizione, intimata per la realizzazione di una ristrutturazione edilizia senza permesso di costruire.

Per i ricorrenti, in virtù dell'art.33 del TU Edilizia, "qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile".

Illecito edilizio: chi è responsabile

Il TAR inizia la sua - breve - analisi evidenziando che per quanto attiene al tema della responsabilità nella commissione dell’illecito, il presupposto per l'adozione di un'ordinanza di ripristino non coincide con l'accertamento di responsabilità storiche nella commissione dell'illecito, ma è correlato all'esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella codificata nella normativa urbanistico-edilizia e all'individuazione di un soggetto il quale abbia la titolarità a eseguire l'ordine ripristinatorio (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 02/10/2020, n. 1768).

Tradotto: sono legittimi destinatari dell'ordinanza di demolizione sia l'autore materiale dell'abuso sia il proprietario attuale, ancorché incolpevole, in quanto si tratta di ripristinare l'ordine violato.

L'ordinanza di demolizione non richiede la comunicazione di avvio dl procedimento

Tra l'altro, all’asserita violazione delle garanzie procedimentali, si ricorda che per costante giurisprudenza, in materia di repressione degli abusi edilizi, l'ordinanza di demolizione, avendo natura vincolata, non necessita della previa comunicazione di avvio del procedimento ai soggetti interessati, considerando che la partecipazione al procedimento non potrebbe determinare alcun esito diverso, salvo che per meglio approfondire l’epoca della costruzione o al fine di comprendere meglio qual sia il regime giuridico in ordine al titolo edilizio assente o carente del caso di specie, o ancora, applicare il regime repressivo predicabile in concreto (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 23 aprile 2024, n. 3710; sez. III, 14 settembre 2021, n. 6288; sez. V, 22 dicembre 2014, n. 6235).

Nel caso in esame, tuttavia, parte ricorrente non contesta la ricostruzione fattuale operata dall’Amministrazione, né l’abusività dell’opera, concentrando le proprie doglianze sulla proporzionalità della misura irrogata e, pertanto, alcun utile contributo avrebbe potuto apportare all’attività istruttoria svolta.

Fiscalizzazione della ristrutturazione edilizia: condizioni e prove

Primo: bisogna differenziare tra fiscalizzazione in senso lato (art.34) e fiscalizzazione della ristrutturazione abusiva, specifica dll'art.33 del TU Edilizia.

Quanto alla scelta in ordine alla sanzione da irrogare, infatti, il TAR osserva che l'applicazione della sanzione pecuniaria prevista dall'art.33 comma 2, del D.P.R. 380/2001 in deroga alla regola generale della demolizione, oltre a riguardare gli interventi di mera ristrutturazione edilizia, presuppone la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio. 

Inoltre l'impossibilità di demolire i manufatti abusivi, che consente di accedere alla c.d. fiscalizzazione, deve avere natura oggettiva, e non deve manifestarsi come semplice difficoltà che possa essere superata con l'adozione di particolari accorgimenti, per quanto costosi.

Servono quindi delle prove tecniche che dimostrino l'effettivo pericolo che si potrebbe arrecare alla parte regolare dell'edificio, in caso di demolizione della ristrutturazione abusiva facente parte di un complesso allargato.

La richiesta arriva solo in fase esecutiva e non inficia l'ordinanza di demolizione

Secondo: bisogna rispettare le tempistiche giuste per richiedere la sanzione alternativa.

Infatti, la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall'amministrazione nella fase esecutiva del procedimento, che è successiva ed autonoma rispetto a quella che sfocia nell'ordine di demolizione: è in sede esecutiva, dunque, che la parte interessata può far valere la situazione di pericolo eventualmente derivante dall'esecuzione della demolizione delle parti abusive di un immobile.

Ne consegue che l'omessa disamina della questione relativa alla possibilità di accedere alla "fiscalizzazione" dell'abuso comunque non inficia la legittimità dell'ordinanza di demolizione, trattandosi di aspetto che può, se del caso, essere esaminato in un momento successivo (Consiglio di Stato, sez. VI, 4.1.2023, n. 136).

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