Abuso edilizio: la sanatoria condizionata è praticabile? Le novità del Salva Casa

E' possibile 'condizionare' un procedimento di sanatoria - e quindi un permesso o una SCIA in sanatoria - alla realizzazione di determinati interventi edilizi che adeguino l'abuso alle regole urbanistiche attuali? In altre parole: quali sono i margini operativi della sanatoria condizionata?

Come funziona per gli abusi pieni, che richiedono accertamento di conformità classico, ex art.36 del Testo Unico Edilizia? Quando c'è margine per operare in virtù delle nuove disposizioni dell'art.36-bis introdotto dal DL Salva Casa?

Tutte domande di attualità, in un momento storico nel quale spesso ci troviamo di fronte a sentenze che si riferiscono alle regole vigenti prima del 26 luglio 2025 (data di entrata in vigore della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024), ma che meritano di essere portate in superficie come la pronuncia n.1252/2025 del Tar Piemonte.

Sanatoria condizionata: abuso pieno o minore? Fa differenza

Riassumendo al volo la questione, potremmo dire: per abusi pieni (assenza del permesso, ad esempio), la sanatoria condizionata è inammissibile perché la doppia conformità 'piena' non la consente. Per abusi minori (parziale difformità, variazioni essenziali, assenza di SCIA), invece, in vigenza di Salva Casa, la possibilità esiste.

Ma vediamo di inquadrare bene il caso di specie e di capire le discriminanti che possono consentire una sanatoria condizionata dell'abuso edilizio.

Il porticato della discordia

Il caso nasce dal ricorso di un cittadino contro il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per la realizzazione di un porticato da parte del suo 'vicino di casa'.

La vicenda si compone di richiesta da parte del confinante, sopralluogo del comune, verbale di accertamento edilizio, in cui è dato atto che, in assenza di titoli edilizi è stato realizzato, negli anni 2007-2008, un porticato, chiuso su quattro lati (sul quarto lato tramite un infisso in legno), per una superficie di mq 22,60, di altezza pari a 2,85 m., costruito per due lati a confine con un’altra proprietà.

E già qui, vista la 'totale assenza' di permesso, dovrebbe suonarci un 'campanello d'allarme' interno, perché evidentemente si tratta di un abuso pieno.

E già qui, vista la 'totale assenza' di permesso, dovrebbe suonarci un 'campanello d'allarme' interno, perché evidentemente si tratta di un abuso pieno.

Il confinante ha poi presentato una variante all'istanza di sanatoria, con la quale, a parziale modifica dell’istanza già depositata, ha richiesto la sanatoria dell’abuso da attuarsi mediante parziale demolizione dello stesso (8 mq), onde riportare la superficie coperta nel rispetto dei parametri edilizi ed urbanistici del Comune.

Il comune, previa verifica del pagamento della sanzione amministrativa da parte dell'istante, in accoglimento della domanda di sanatoria dell'abuso edilizio, ha rilasciato il permesso di costruire in sanatoria subordinato alla realizzazione delle opere di parziale riduzione in pristino del manufatto, necessarie per riportare il fabbricato alla conformità urbanistico-edilizia.

La sanatoria condizionata degli abusi edilizi pieni non è ammessa

Il TAR accoglie il ricorso del privato partendo dal presuppsto che la giurisprudenza amministrativa (cfr ex multis Cons. Stato, sez. VI, 12.10.2022, n. 8713, sez. VI, 9.09.2019, n,. 6107) è pressoché unanime nel ritenere inammissibili le “sanatorie” c.d. condizionate all’effettuazione di altri interventi, come ad esempio la demolizione di parte dell’opera.

Tale principio è stato di recente ribadito anche dal Cons. Stato, sez. II, 25.02.2025, n. 1648, secondo cui “il concetto di “doppia conformità” richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all’atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell’istanza in senso “statico”. L'astratta assentibilità dell’opera previa attivazione di uno specifico procedimento (nel caso di specie, presupponente l’intervento del Consiglio comunale) non equivale a concreta rispondenza della stessa al regime edificatorio vigente in una determinata zona. L’ipotetica ammissibilità di un intervento, ove realizzato ex novo, in ragione dell’esistenza di apposita norma regolatoria che lo consente, a condizioni date, non equivale a conformità dello stesso al regime urbanistico vigente, che non può essere desunto dal successivo esito di ulteriori valutazioni. La nozione di “doppia conformità” richiesta dall’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, è infatti, per così dire, a valenza statico ricognitiva, nel senso che presuppone una mera verifica formale da parte degli uffici, in quanto solo formale e non sostanziale è la natura dell’illecito di riferimento. Diversamente opinando, esso si tradurrebbe in una sorta di condono, anziché di sanatoria ordinaria, consentendo cioè l’avallo postumo di interventi che sostanzialmente, non solo formalmente, sono in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti”).

In forza di tale principio va riconosciuta l’illegittimità del provvedimento impugnato, con il quale l’amministrazione ha rilasciato il permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 ma subordinatamente all’esecuzione dei lavori indicati nello stesso provvedimento (parziale rimozione del manufatto edilizio), che sono - secondo quanto riconosciuto nell’atto stesso - “strettamente necessari al fine di riportare il fabbricato alla conformità urbanistico-edilizia”.

Ne deriva la non conformità dell’opera realizzata, così come posta in essere in via di fatto dalla controinteressa, alla disciplina urbanistico-edilizia, con conseguente contrarietà del provvedimento comunale ai presupposti di legge di cui all’art. 36 del citato TUE.

Quindi: l'abuso edilizio in totale difformità - come questo - deve sottostare alla cd. doppia conformità, dovendosi necessariamente sussistere tanto avuto riguardo alle norme vigenti all’epoca della realizzazione dell'abuso quanto a quelle vigenti al momento di presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria.

La nuova sanatoria semplificata e condizionata del Salva Casa

La sanatoria semplificata è normata, come accennato in apertura, dal nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia: riguarda le parziali difformità dal titolo (permesso o SCIA alternativa), l'assenza di SCIA ex art.22 e le variazioni essenziali ex art.32 del TUE.

Questa nuova doppia conformità prevede che un intervento possa ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

Nel nostro caso non è applicabile, ma se il porticato fosse stato realizzato in parziale difformità - e chiaramente per interventi avvenuti in vigenza di DL Salva Casa - allora si sarebbe potuta ottenere.

Andiamo oltre: l'art.36 bis comma 2 del dpr 380/2001 prevede che il permesso di costruire in sanatoria possa essere rilasciato dallo sportello unico per l'edilizia.

In sede di esame delle richieste di permesso, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Per questo motivo, lo sportello unico per l'edilizia individua tra gli interventi citati le misure da prescrivere, le quali costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Quindi, per sanatoria 'condizionata' si intende la possibilità di ottenere la sanatoria, alle regole prescritte dal Testo Unico Edilizia 'riformulato' dal Salva Casa, alla realizzazione di precisi interventi edilizi indicati dallo sportello unico per l'edilizia del comune.