Abuso edilizio senza autorizzazione sismica? Sanatoria difficile ma non impossibile (col Salva Casa)

L'articolo analizza gli effetti della realizzazione di opere edilizie prive sia del permesso di costruire sia della preventiva autorizzazione sismica, alla luce della sentenza del TAR Latina n. 904/2026 e delle novità introdotte dal Decreto Salva Casa. Viene chiarito che la disciplina antisismica non consente una sanatoria postuma per gli abusi maggiori, limitandosi alla riconduzione a conformità (demolizione), mentre una specifica sanatoria sismica è oggi prevista solo per alcune irregolarità minori. Approfonditi anche il ruolo del responsabile dell'abuso e gli effetti dei vincoli paesaggistici.

All'origine del problema: la sanatoria sismica esiste?

Attenzione al 'grado' di abuso edilizio che si commette perché in alcuni casi la sanatoria è veramente impossibile. Se, ad esempio, mancano sia il permesso di costruire che l'autorizzazione sismica, è possibile ottenere una regolarizzazione ex post?

Una risposta, piuttosto perentoria, ci arriva dal Tar Latina che nella sentenza 904/2026 evidenzia questo: diversamente da quanto previsto per gli abusi in assenza del permesso di costruire, la specifica disciplina antisismica non contempla alcuna forma di sanatoria o autorizzazione postuma per gli interventi eseguiti senza titolo, prevedendone invece la mera riconduzione a conformità.

In realtà, la sanatoria sismica oggi esiste per alcuni tipi di abusi minori (assenza di SCIA, parziale difformità da permesso e SCIA, variazioni essenziali): l'ha introdotta il Decreto Salva Casa, tramite una procedura complessa che prevede una vera e propria procedura per l'ottenimento, contestualmente all'accertamento di conformità semplificato, di un accertamento di conformità sismica (in sanatoria).

La tettoia della discordia

Tutto nasce dal ricorso di un privato contro l'ingiunzione di demolizione impartita dal comune per una tettoia in legno ad una falda con copertura in tegole delle dimensioni di mq. 58,00, in assenza di titoli edilizi, di autorizzazione sismica e di nulla osta ai vincoli gravanti sull’area interessata dalla costruzione.

E' evidente che siamo fuori dal concetto di abuso minore ex DL Salva Casa: in assenza di permesso di costruire, si tratta di abuso maggiore per il quale, eventualmente, si potrebbe richiedere un permesso in sanatoria ex art.36 dpr 380/2001 (e non 36-bis, procedura semplificata).

Al volo: il Salva Casa può aiutare per gli abusi minori

L'art.34-bis del dpr 380/2001 oggi prevede che, in alcuni casi specifici (parziali difformità, variazioni essenziali, tolleranze costrutive) è necessario redarre un'attestazione che 'termina' con l'acquisizione dell'autorizzazione sismica in sanatoria.

Non è però questo il caso, considerando il tipo di abuso (opera edilizia realizzata in assenza di permesso di costruire).

La sanatoria sismica e la dichiarazione di conformità dopo il Salva Casa: la guida completa

Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa si delinea una nuova procedura per la sanatoria sismica, che prevede una serie di attività per la regolazione postuma e l’attestazione della conformità alle norme tecniche. In questo articolo una guida alle attività necessarie per la sanatoria.

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Chi è il responsabile dell'abuso?

Prima di addentrarsi nella questione della mancata autorizzazione sismica, il Tar ricorda cosa si intende per responsabile dell'abuso.

Secondo un primo orientamento, più restrittivo, l'ordine di demolizione ex art. 35 dpr 380/2001 può essere indirizzato esclusivamente al responsabile dell'abuso, ossia a colui che ha materialmente realizzato l'opera sine titulo, non estendendosi a chi ne sia divenuto successivamente detentore senza aver contribuito alla commissione dell'illecito (TAR Campania, Salerno, n. 1629/2023; Cons. Stato, Sez. II, n. 5707/2023).

Secondo un diverso e prevalente orientamento, la nozione di responsabile dell'abuso ricomprende anche il soggetto che, pur non avendo realizzato materialmente le opere, abbia la disponibilità attuale del bene e sia nelle condizioni di rimuoverle. Come affermato dal TAR Liguria, «gli ordini di demolizione di costruzioni abusive, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante l'immobile, applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell'irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell'ordine giuridico violato» (TAR Liguria, Genova, n. 502/2021, richiamando Cons. Stato, Ad. plen., n. 9/2017).

In termini analoghi, il TAR Lazio, Roma, n. 2378/2023 ha affermato che «la nozione di "responsabile dell'abuso" di cui all'art. 35 del D.P.R. 380/2001 non si limita a chi ha posto in essere materialmente la violazione edilizia, ma ricomprende anche chi ha la disponibilità dell'immobile quale detentore e utilizzatore stabile, in quanto soggetto che ha il potere di rimuovere l'opera abusiva e di restaurare l'ordine violato». La sentenza ha altresì evidenziato che «un'interpretazione restrittiva dell'art. 35 condurrebbe all'inaccettabile paradosso per cui l'abuso su suolo pubblico sarebbe punibile, a differenza di quello su suolo privato, soltanto nei confronti dell'autore materiale e, in mancanza di tale condizione, l'opera resterebbe in piedi senza possibilità di ordinarne la demolizione».

Da ultimo, il TAR Campania, Napoli, Sez. III, n. 128/2026 ha precisato che «il sintagma "responsabile dell'abuso" contenuto nell'art. 35 ricomprende non solo i soggetti cui è addebitabile la realizzazione materiale dell'opera sine titulo, ma anche coloro che, non rimuovendola, contribuiscono di fatto a farla indebitamente permanere sull'immobile pubblico, ivi compresi i soggetti che abbiano la disponibilità del bene al momento dell'emissione della misura repressiva».

Il Collegio ritiene di aderire a quest'ultimo orientamento, che meglio risponde alla ratio dell'art. 35 TUE, volto a garantire l'effettività della tutela dei suoli pubblici dall'abusivismo edilizio, consentendo all'Amministrazione di indirizzare l'ordine demolitorio verso il soggetto che, in ragione della relazione materiale con il bene, è nelle condizioni di eseguire il ripristino.

Senza autorizzazione paesaggistica si demolisce (quasi) sempre

Inoltre, essendo stato realizzato in zona paesaggistica, l'abuso non ha scampo anche per le regole che riguardano gli interventi illeciti in zone sottoposte a vincolo.

Infatti, tenendo in considerazione opere eseguite in area paesaggisticamente vincolata, si rivela già di per sé decisiva, nel senso di legittimare l’adozione dell’ordine di demolizione, la carenza di titolo paesaggistico.

La giurisprudenza ha invero in più occasioni affermato il principio per cui “la realizzazione di opere edilizie in area vincolata in assenza di autorizzazione paesaggistica obbliga l’amministrazione comunale, ai sensi di quanto espressamente previsto dall’art. 27, comma 2 d.P.R. n. 380/2001, ad irrogare la più grave delle sanzioni ivi previste, ossia quella demolitoria di cui all’art. 31, e ciò a prescindere dal regime autorizzatorio eventualmente disatteso e, quindi, finanche nell’ipotesi di attività edilizia libera” (così T.A.R. Lazio, II quater, 13 febbraio 2026 n. 2866; 12 maggio 2025, n. 9066; cfr. anche Cons. St., Sez. VI, 10 maggio 2024, n. 4223).

La mancata autorizzazione sismica impedisce la sanatoria e comporta l'automatica demolizione

Con riferimento all’assenza di autorizzazione sismica, infine, si evidenzia che le opere in questione sono state seguite in violazione dell’art. 94 dpr 380/2001 ai sensi del quale nelle località sismiche non si possono iniziare lavori senza la preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione.

Nel caso di specie, trattasi di interventi che alterano lo stato dei luoghi e non rientranti tra quelli per i quali era esclusa l’autorizzazione sismica. Ciò imponeva ai ricorrenti il preventivo rilascio del nullaosta da parte del Genio Civile.

È evidente, pertanto, la natura abusiva delle opere in questione, non essendo dotate della necessaria autorizzazione sismica. E proprio in virtù di tale evidenza non potrebbe non applicarsi alla fattispecie all’esame la misura demolitoria.

Sul punto, non può che richiamarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui:

• i) “l'istituto della autorizzazione sismica in sanatoria non è riconosciuto nel nostro ordinamento. In particolare va osservato che l'art. 94 del D.P.R. n. 380 del 2001 persegue il fine di eseguire una vigilanza assidua sulle costruzioni riguardo al rischio sismico ed è espressione di un principio fondamentale in materia di governo del territorio.”;
• ii) “nel sistema introdotto dagli artt. 94 e ss., d.P.R. n. 380/2001, non è stato previsto il rilascio dell'autorizzazione sismica in sanatoria su istanza del privato per opere edili già eseguite e assoggettate a controllo preventivo, a nulla rilevando che il fatto sia accertato dagli uffici amministrativi o dagli organi di polizia giudiziaria, ovvero che sia portato a conoscenza dell'ufficio tecnico regionale per effetto di un'auto - denuncia di chi ne sia stato l'autore”.

A tale stregua, diversamente da quanto previsto per la costruzione di opere in assenza del permesso di costruire, la specifica disciplina antisismica non contempla alcuna forma di sanatoria o autorizzazione postuma per gli interventi eseguiti senza titolo, prevedendone invece la mera riconduzione a conformità, come si ricava da quanto dispone l’art. 98, comma 3 del d.P.R. n. 380/2001.

Ne consegue che per le opere - come nella specie - eseguite non solo in assenza del titolo edilizio ma dell’autorizzazione sismica, non potrà che trovare applicazione la misura demolitoria.

FAQ TECNICHE: Abusi edilizi e potenziale sanatoria sismica | Ingenio

Quando è possibile ottenere una sanatoria sismica dopo il Decreto Salva Casa?
La sanatoria sismica introdotta dal Salva Casa riguarda esclusivamente alcune categorie di abusi minori, come interventi eseguiti in assenza di SCIA, parziali difformità o variazioni essenziali. La procedura si affianca all'accertamento di conformità semplificato previsto dall'art. 36-bis del DPR 380/2001 e richiede il rilascio dell'accertamento di conformità sismica.

L'assenza dell'autorizzazione sismica può essere sanata per un'opera realizzata senza permesso di costruire?
No. Per gli interventi soggetti a permesso di costruire eseguiti senza il preventivo nulla osta sismico, la normativa antisismica non prevede il rilascio di un'autorizzazione postuma. Secondo la giurisprudenza, in tali casi trova applicazione la misura demolitoria, salvo la sola riconduzione dell'opera alla conformità prevista dalla disciplina vigente.

Chi può essere destinatario dell'ordine di demolizione di un abuso edilizio?
L'orientamento prevalente ritiene che il provvedimento possa essere rivolto non solo all'autore materiale dell'abuso, ma anche al proprietario, detentore o utilizzatore dell'immobile che abbia la disponibilità del bene e sia concretamente in grado di rimuovere l'opera abusiva e ripristinare la legalità urbanistica.

Quali effetti produce l'assenza dell'autorizzazione paesaggistica in un'area vincolata?
La realizzazione di opere in zona sottoposta a vincolo paesaggistico senza la prescritta autorizzazione comporta, di regola, l'adozione dell'ordine di demolizione ai sensi del DPR 380/2001. La sanzione demolitoria si applica indipendentemente dal titolo edilizio richiesto per l'intervento, secondo un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza amministrativa.

Perché è importante distinguere tra abuso edilizio maggiore e abuso minore?
La qualificazione dell'illecito incide direttamente sulle possibilità di regolarizzazione. Gli abusi maggiori, come quelli realizzati senza permesso di costruire e senza autorizzazione sismica, restano normalmente insanabili sotto il profilo sismico, mentre per alcune difformità minori il Salva Casa ha introdotto uno specifico percorso di sanatoria, subordinato al rispetto delle condizioni previste dalla normativa.

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