Accorpamento edifici tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria: le differenze

C'è molta differenza, sia come configurazione edilizia che come sanzioni in caso di assenza di titoli abilitativi, tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.

Se ne è occupato il TAR Lazio nella sentenza 1178/2024, inerente il ricorso contro un provvedimento di demolizione per alcune opere edilizie.

Ovviamente, il provvedimento va inquadrato a livello temporale nel momento di esecuzione delle opere, parametrandolo alle norme del Testo Unico Edilizia allora vigenti.

Le opere edilizie del contendere

Secondo i ricorrenti, si configurerebbe l'errata individuazione della sanzione applicabile in ragione della normativa del Testo Unico edilizia che inserisce gli interventi di accorpamento di unità immobiliari (e di frazionamento) nella categoria della manutenzione straordinaria e non in quella della ristrutturazione edilizia.

Nello specifico, il provvedimento impugnato accertava la presenza delle seguenti opere abusive: copertura di area esterna al fabbricato per una superficie di circa 50 mq con tettoia a tamponatura frontale per raccordare il fabbricato principale con altro manufatto, realizzando un accorpamento tra le due unità immobiliari, cui oggi si accede da un unico ingresso.

Manutenzione straordinaria: definizione e tipi di interventi

Secondo il dettato dell’art. 3, comma 1, lett. b) D.P.R. 380/2001 nella formulazione vigente ratione temporis (si tratta di una sentenza del settembre 2020), si intendono come interventi di manutenzione straordinaria, “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso”.

Ristrutturazione edilizia: definizione e tipi di intervento

Questa, all'epoca, era la definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia: “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizionee ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente”.

Questa è una ristrutturazione edilizia

Nel caso di specie, correttamente il comune ha condotto una valutazione unitaria delle opere complessivamente realizzate, a partire dagli interventi coperti da sanatoria edilizia (condono) e che, nel corso degli anni, hanno condotto ad un illegittimo accorpamento, mediante annessa area esterna al fabbricato consistente in circa 50 metri quadri con tettoia e tamponatura frontale per raccordare il fabbricato principale.

La predetta serie di interventi che, riguardati unitariamente, non possono non ritenersi sussumibili nell’ambito delle nuove costruzioni necessitanti di titolo abilitativo espresso, titolo occorrente peraltro anche per il frazionamento dell’area circostante, trattandosi di opera per la quale la normativa vigente sia all’epoca di realizzazione dell’intervento che al momento dell’accertamento, prescriveva il rilascio del permesso di costruire, trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.