ALT! L’abbassamento del piano di calpestio in condominio è illegale, il sottosuolo è parte comune

Piano di calpestio: cos’è?

Negli edifici condominiali quasi nulla può essere realizzato senza consenso condominiale, ogni intervento deve essere valutato con attenzione perché può incidere sulla sfera delle parti comuni.
Anche il piano di calpestio, elemento apparentemente neutro può in realtà celare implicazioni rilevanti quando la sua modifica incide sull’utilizzo di porzioni di proprietà collettiva.

Che cos’è il piano di calpestio? Nel contesto condominiale può essere abbassato?

Il piano di calpestio è la superficie orizzontale su cui si cammina all’interno di un edificio e tale superficie è costituita dalla quota altimetrica che definisce il livello di ogni singolo ambiente. Esso può essere sottoposto ad interventi edilizi che ne comportino l’innalzamento o l’abbassamento, incidendo sulla conformazione dei locali con conseguenze che possono interessare anche le parti comuni di un edificio e la tutela del sottosuolo condominiale. Ecco perché il piano di calpestio diventa molto interessante nel contesto condominiale in quanto eventuali modifiche non autorizzate possono configurare ipotesi di appropriazione illecita di beni comuni.

Ciò accade nei casi di ristrutturazione di locali al piano terra o interrati, ove per aumentare l’altezza interna degli ambienti si procede con l'abbassamento del livello del pavimento, sottraendo di fatto volumetrie comuni senza il necessario consenso dell’assemblea condominiale.

Tale questione è stata affrontata anche nella sentenza del Tribunale di Napoli n. 8093/2025, nella quale il giudice ha accertato l’appropriazione illegittima di sottosuolo condominiale conseguente all’abbassamento del piano di calpestio rispetto alla quota originaria, condannando i proprietari convenuti al ripristino dello stato dei luoghi.

Nessun proprietario può abbassare il piano di calpestio senza consenso condominiale

Dopo anni di controversie finalmente il Tribunale di Napoli ha messo un punto fermo ad una controversia nata quando un condominio aveva avviato un accertamento tecnico preventivo per verificare la regolarità urbanistica di alcuni locali posti al piano terra dell’edificio.

Dall’analisi condotta dal consulente tecnico emergeva che:

• i locali, originariamente distinti, erano stati accorpati;
• era stata modificata l’altezza interna con l’abbassamento del piano di calpestio, appropriandosi così di una porzione di sottosuolo di proprietà comune.

Infatti, il consulente tecnico ha rilevato che si era verificato un abbassamento del piano di calpestio, con conseguente occupazione di una porzione di sottosuolo. Sottosuolo che di fatto risulta essere di proprietà comune a tutti i condomini.

Il Tribunale ha ricordato che “In merito, si osserva che è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità (...) in materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti (Cass. 30 marzo 2016, n. 6154).”
Quindi in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva, il sottosuolo dell’edificio condominiale appartiene a tutti i condomini e nessuno può quindi procedere all’escavazione per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli esistenti senza il consenso degli altri.

Conseguenza?...

… I tre proprietari sono stati “(…) condannati alla restituzione (…) dei beni di proprietà comune e all’esecuzione delle opere per il ripristino dello stato dei luoghi come descritte dal CTU ed elencate nel computo metrico e consistenti in “intervento di realizzazione di nuovo riempimento in materiale alleggerito con nuovo piano di calpestio fino al recupero dell’originaria quota di ingresso”.”

Nessun proprietario può appropriarsi unilateralmente di porzioni comuni, nemmeno attraverso modifiche strutturali apparentemente limitate come l’abbassamento di un piano di calpestio, in quanto si renderebbe esclusiva una parte comune, violando il diritto di uso degli altri condomini.

Scarica la sentenza in allegato

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