Animali domestici in condominio: natura imperativa dell’art. 1138 c.c., validità dei divieti contrattuali e orientamenti giurisprudenziali

La natura imperativa dell’art. 1138, comma 5, c.c. rappresenta oggi il fulcro del dibattito sulla legittimità dei divieti di detenzione di animali domestici nei regolamenti condominiali contrattuali. Se per alcuni giudici la riforma del 2012 ha inciso solo sui regolamenti assembleari, per un orientamento opposto la norma esprime un principio superiore, idoneo a travolgere anche le clausole negoziali contrastanti. La questione investe parametri costituzionali e sovranazionali, dal diritto alla vita privata alla funzione sociale della proprietà. Ne emerge un quadro giurisprudenziale frammentato, in attesa di un intervento chiarificatore della Cassazione. Centrale resta il bilanciamento tra autonomia contrattuale e tutela della sfera personale del condomino.

Animali domestici: la guida al regolamento condominiale dopo la riforma 2012
La riforma del 2012 vieta ai regolamenti condominiali di proibire la detenzione di animali domestici, ma resta controversa l’applicabilità ai regolamenti contrattuali. Il nodo centrale riguarda la natura imperativa della norma e il bilanciamento tra diritti individuali e interessi collettivi.
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Natura imperativa dell’art. 1138, comma 5, c.c. alla luce dei parametri costituzionali

L’analisi costituzionale e sovranazionale rafforza l’orientamento che attribuisce alla norma natura imperativa. Se la detenzione dell’animale domestico è espressione della vita privata e della personalità, una clausola contrattuale che la vieti in modo assoluto potrebbe risultare incompatibile con i parametri superiori e quindi nulla per contrasto con norma imperativa. Tale conclusione, tuttavia, non è pacifica in giurisprudenza, anche perché occorre evitare che la tutela della sfera personale si traduca in sacrificio ingiustificato dei diritti altrui.

INDICE DELLA GUIDA
NATURA IMPERATIVA DELL’ART. 1138, COMMA 5, C.C. ALLA LUCE DEI PARAMETRI COSTITUZIONALI
LA DISCIPLINA DELLA DETENZIONE DI ANIMALI DOMESTICI IN CONDOMINIO NON PUO’ ESSERE RIDOTTA A QUESTIONE MERAMENTE REGOLAMENTARE
CLAUSOLE REGOLAMENTARI: DIVIETO ASSOLUTO VS DISCIPLINA DELLE MODALITA’
PROFILI PROCESSUALI
ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI CONTRAPPOSTI SUL DIVIETO REGOLAMENTARE
Primo orientamento: validità del divieto nei regolamenti contrattuali
a) Il principio affermato ante riforma
b) L’orientamento post riforma (continuità interpretativa)
Secondo orientamento: nullità del divieto anche se contrattuale
ORIENTAMENTO INTERMEDIO: DISTINZIONE TRA DIVIETO ASSOLUTO E REGOLAMENTAZIONE
PROFILI PROCESSUALI E REGIME DI INVALIDITA’
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

La disciplina della detenzione di animali domestici in condominio non può essere ridotta a questione meramente regolamentare

Essa si colloca all’intersezione tra tutela della personalità (art. 2 Cost.), inviolabilità del domicilio (art. 14 Cost.), funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), diritto al rispetto della vita privata e familiare (art. 8 CEDU) nonché riconoscimento dell’animale quale essere senziente (art. 13 TFUE). In tale prospettiva, l’art. 1138, comma 5, c.c. assume una valenza che trascende la mera disciplina condominiale configurandosi come presidio legislativo di un bilanciamento costituzionalmente orientato.

Clausole regolamentari: divieto assoluto vs. disciplina delle modalità

È opportuno distinguere tra clausole di divieto assoluto (oggi sicuramente invalide se assembleari) e clausole che regolano le modalità di detenzione (numero massimo di animali, obbligo di guinzaglio, divieto di imbrattare le parti comuni, etc.). La seconda categoria è generalmente ritenuta legittima purché non si traduca surrettiziamente in un divieto sostanziale. Ad esempio, una clausola che limiti ad un solo animale per unità immobiliare potrebbe essere ritenuta illegittima se non sorretta da specifiche esigenze oggettive.

Profili processuali

Le controversie relative alla impugnazione di clausole regolamentari, cessazione di immissioni e risarcimento danni ex art. 2052 c.c. rientrano, a seconda, nella competenza del tribunale in composizione monocratica o del giudice di pace. Va valutata, caso per caso, la procedibilità mediante mediazione obbligatoria ex D. Lgs. n. 28/2010 (materia condominiale) tenendo conto delle modifiche introdotte dalla riforma Cartabia (D. Lgs. n. 149/2022), anche in relazione ai termini e agli effetti sulla prescrizione e decadenza.

Allo stato è pacifica la nullità del divieto contenuto in regolamento assembleare; è controversa la sorte delle clausole contenute in regolamenti contrattuali e il diritto alla detenzione incontra comunque i limiti della normale tollerabilità e del rispetto delle parti comuni. La materia resta in evoluzione, sospesa tra la tutela della proprietà privata, l’autonomia negoziale e il progressivo riconoscimento del valore sociale del rapporto con l’animale domestico.

Orientamenti giurisprudenziali contrapposti sul divieto regolamentare

Primo orientamento: validità del divieto nei regolamenti contrattuali

a) Il principio affermato ante riforma

La giurisprudenza di legittimità, anteriormente alla riforma del 2012, aveva costantemente affermato la legittimità delle clausole del regolamento contrattuale limitative del diritto di proprietà, purché approvate all’unanimità o richiamate nei titoli di acquisto. Emblematica è Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028, secondo cui «Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive, sono valide ed efficaci qualora risultino approvate all’unanimità o accettate nei singoli atti di acquisto, in quanto espressione dell’autonomia negoziale». In applicazione di tale principio, la giurisprudenza riteneva legittimo anche il divieto di detenere animali, ove previsto in regolamento contrattuale.

b) L’orientamento post riforma (continuità interpretativa)

Dopo il 2012, parte della giurisprudenza di merito ha ritenuto che la novella dell’art. 1138 c.c. non abbia inciso sui regolamenti contrattuali. La ratio di tale orientamento è così sintetizzabile: la norma si riferisce alle «norme del regolamento» nel contesto della disciplina assembleare; non vi è una espressa previsione di nullità delle clausole contrattuali; l’autonomia negoziale può legittimamente incidere sul diritto dominicale.

Alcune pronunce di merito hanno quindi affermato che «Il divieto di detenere animali domestici contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, richiamato nei singoli atti di acquisto, non è stato implicitamente abrogato dall’art. 1138, comma 5, c.c., che si riferisce al regolamento assembleare». Secondo il Tribunale di Lecce (15 settembre 2022, n. 2549) l'art. 1138, comma 5, c.c., per il quale «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici», non riguarda i regolamenti di natura contrattuale i quali legittimamente vietano la detenzione dei cani nei condomìni. Per il Tribunale di Piacenza (n. 142/2020) il richiamo dell'art. 1138 c.c. si riferisce solo ai regolamenti assembleari in quanto non contiene l'inciso «in nessun caso» presente, invece, nel comma 4. L’omissione esclude la deroga per qualunque tipo di regolamento. Nonostante la riforma, il regolamento contrattuale può impedire la detenzione degli animali domestici nei condomìni.

Gli Ermellini (Cass. n. 21307/2016) hanno chiarito che è possibile vietare la presenza di animali in condominio solo attraverso un regolamento contrattuale. Anche dopo la riforma sul condominio permane la validità della clausola contrattuale che vieta la detenzione dei cani negli appartamenti.

Secondo orientamento: nullità del divieto anche se contrattuale

Un diverso orientamento, sviluppatosi soprattutto in dottrina, ma recepito da parte della giurisprudenza di merito, attribuisce all’art. 1138, comma 5, c.c. natura imperativa. Secondo tale impostazione la norma esprime un principio generale; il diritto alla detenzione di animali domestici è oggi oggetto di tutela legislativa espressa; la clausola contrattuale contrastante è nulla per violazione di norma imperativa ex art. 1418 c.c.

In tali sensi il Tribunale di Cagliari (n. 7170/2016) ha ritenuto che le clausole (racchiuse in regolamenti di condominio contrattuali e assembleari) contrastanti con il divieto imposto dall’art. 1138 c.c. sono viziate da nullità. La clausola del regolamento contrattuale di condominio che vieta la detenzione degli animali domestici nelle proprietà esclusive è illegittima in quanto confligge con i princìpi giuridici europei e quelli del Legislatore italiano posti a difesa del rapporto uomo-animale domestico (Corte di Appello di Bologna 17 aprile 2024, n. 766).

Alcune decisioni di merito hanno affermato che l’art. 1138, comma 5, c.c. introduce un limite legale alla potestà regolamentare condominiale, con la conseguenza che deve ritenersi nulla anche la clausola di natura contrattuale che vieti in modo assoluto la detenzione di animali domestici. La ratio di questo indirizzo si fonda sulla interpretazione della riforma, valorizzazione del mutato sentire sociale e possibile collegamento con gli artt. 2 e 14 Cost. e con l’art. 8 CEDU. Secondo tale lettura, l’autonomia negoziale non potrebbe comprimere integralmente una situazione soggettiva riconosciuta e tutelata dal legislatore.

Inoltre, è nulla la disposizione del regolamento di condominio di natura contrattuale che vieta la detenzione di animali domestici negli alloggi ricompresi nei condomìni (Tribunale di Cagliari 28 gennaio 2025, n. 134). La clausola del regolamento contrattuale di condominio che vieta la detenzione degli animali domestici nelle proprietà esclusive è illegittima in quanto confligge con i princìpi giuridici europei e quelli del Legislatore italiano posti a difesa del rapporto uomo-animale domestico (Corte di Appello di Bologna 17 aprile 2024, n. 766).

Orientamento intermedio: distinzione tra divieto assoluto e regolamentazione

Un filone interpretativo intermedio - riscontrabile in diverse pronunce di merito - distingue tra divieto assoluto di detenere animali e disciplina delle modalità di detenzione. Anche laddove si ritenga invalido il divieto generalizzato, si afferma costantemente la legittimità di clausole che impongano specifiche modalità di conduzione dell’animale nelle parti comuni.

Sul punto, la giurisprudenza richiama l’art. 1102 c.c. e l’art. 844 c.c., ribadendo che il diritto alla detenzione di animali domestici non esonera il condomino dal rispetto del limite della normale tollerabilità delle immissioni, né dall’obbligo di corretto uso delle parti comuni. In materia di immissioni rumorose, la Cassazione (sez. II, 27 marzo 2000, n. 3659) ha affermato in via generale che «in tema di immissioni, il limite della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. va accertato con riferimento alla situazione ambientale concreta, tenendo conto della condizione dei luoghi» Tale principio è stato applicato anche nei casi di abbaio reiterato o rumori prodotti da animali.

Profili processuali e regime di invalidità

Qualora si ritenga la clausola nulla per contrasto con l’art. 1138, comma 5, c.c., la nullità sarebbe radicale, rilevabile d’ufficio e non soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. Diversamente, ove si qualifichi la clausola come valida limitazione contrattuale, l’eventuale contestazione dovrebbe passare attraverso l’azione di accertamento della nullità o inefficacia della clausola stessa. Resta ferma la procedibilità mediante mediazione obbligatoria ex D. Lgs. n. 28/2010 per le controversie in materia condominiale.

Considerazioni conclusive

Il contrasto giurisprudenziale si incentra su una questione: se l’art. 1138, comma 5, c.c. costituisca una norma meramente limitativa del potere della maggioranza o un principio imperativo idoneo a incidere anche sull’autonomia negoziale. In assenza di un arresto chiarificatore della Corte di Cassazione, il quadro resta ad oggi frammentato. Si fronteggiano un orientamento tradizionale volto a tutelare la stabilità dei regolamenti contrattuali e un orientamento evolutivo teso a valorizzare la tutela legislativa della detenzione di animali domestici quale espressione della sfera personale del condomino.

La guida integrale è scaricabile IN ALLEGATO.