Annullamento del condono edilizio: il parere positivo della Soprintendenza può non bastare

La sentenza del Consiglio di Stato n. 3526/2025 ha confermato l’inammissibilità del condono edilizio in area vincolata in assenza del parere favorevole dell’autorità preposta. Il caso riguardava un immobile ricostruito in zona paesaggisticamente tutelata, dove il parere negativo della Soprintendenza, non impugnato nei termini, ha reso irricevibile la richiesta. Il Consiglio di Stato ha ribadito che tutti i requisiti del terzo condono devono sussistere congiuntamente e, quand’anche vi fosse un parere favorevole dell'Autorità preposta, non sarebbe comunque possibile sanare quelle opere altrimenti considerabili incondonabili per l’assenza dei suddetti requisiti.

Condono edilizio in zona vincolata: inammissibilità della sanatoria senza parere favorevole

Il condono edilizio in aree sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale rappresenta una problematica ricorrente sul territorio nazionale, questo perché l’art. 32 del DL 269/2003, terzo condono (legge di conversione n. 326/2003), ha introdotto condizioni particolarmente stringenti per la sanatoria di opere abusive realizzate in zone vincolate.

In particolare, al comma 27, lett. d) del suddetto articolo viene specificato (fermo restando quanto previsto dagli artt. 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) che le opere abusive non possano essere suscettibili di sanatoria qualora “siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere”.

Più in generale, non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere realizzate “in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” se localizzate in aree sottoposte a vincolo (paesaggistico, ambientale, storico, ecc.) quando:

• il vincolo sia stato imposto prima dell’esecuzione dell’opera;
• non sia possibile accertare la conformità urbanistica dell’opera;
• non sia stato acquisito il parere favorevole dell’autorità che tutela quel vincolo (es. Soprintendenza, Regione, Parco naturale, ecc.).

Pertanto, in tale contesto il parere negativo dell’autorità competente risulta vincolante alla concessione del condono, indipendentemente dalla presenza di altri elementi che potrebbero apparire favorevoli al richiedente.

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 3526/2025 conferma tale principio sottolineando proprio come il parere negativo dell'autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico costituisca un ostacolo insormontabile alla concessione del condono edilizio.

Infatti viene spiegato che, se la Soprintendenza emetta un parere negativo su un abuso edilizio in una zona protetta, e questo parere non venga contestato nei tempi previsti, allora non si può più ottenere la sanatoria.

Questo vale in ogni caso, salvo che si dimostri come l’abuso sia stato realizzato prima dell’introduzione del vincolo ovvero l’intervento sia configurabile come minore, quale la ristrutturazione edilizia.

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La mancata impugnazione del parere paesaggistico preclude il condono edilizio

Una vicenda edilizia, che si trascinava da oltre un decennio, trova finalmente risoluzione definitiva con la sentenza del Consiglio di Stato n. 3526/2025, che ha accolto il ricorso per revocazione promosso dal Comune contro una precedente decisione che aveva ordinato il riesame dell’istanza di condono edilizio.

La controversia ha origine dall’acquisto di un compendio immobiliare ricadente in area soggetta a vincolo paesaggistico e a parco. L’acquirente del terreno aveva presentato istanza di condono edilizio ai sensi dell'art. 32 del DL 269/2003 (terzo condono) per la ricostruzione di un immobile che sosteneva essere preesistente, benché non menzionato nel rogito di acquisto.

Tuttavia, la domanda era stata respinta per ben due volte dall'amministrazione comunale, con i relativi dinieghi annullati dal TAR per la Liguria. Il terzo provvedimento di rigetto, emanato nel 2016, aveva seguito un percorso giudiziario più articolato. Impugnato nuovamente davanti al TAR Liguria, il ricorso era stato respinto in primo grado, ma il Consiglio di Stato aveva disposto il riesame dell’istanza da parte del Comune.

Il Comune non si è arreso all’esito della sentenza e ha promosso un successivo ricorso per revocazione, sostenendo che la decisione del Consiglio di Stato fosse viziata da un errore di fatto revocatorio.

Secondo l’amministrazione comunale i giudici avevano omesso di pronunciarsi su un’eccezione fondamentale ossia “l’incondonabilità delle opere eseguite, stante il parere negativo della Soprintendenza per i Beni e le attività culturali (…)”.

Il Consiglio di Stato, in seconda istanza, ha riconosciuto la fondatezza del ricorso del Comune evidenziando che “l'art. 32 del d.l. n. 269/2003 (...) fissa limiti più stringenti rispetto ai precedenti "primo" e "secondo" condono (leggi nn. 47/1985 e 724/1994); in particolare, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;

• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;

• c) si tratti di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);

• d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.”

Quindi il DL 269/2003 stabilisce che le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a vincoli specifici sono sanabili solo in presenza di condizioni molto stringenti che devono ricorrere congiuntamente.

Nel caso specifico “le opere sono state eseguite in data ben successiva all’imposizione del vincolo (come si desume dalla data indicata nella stessa domanda di condono); non si tratta di tipologia di opere condonabili (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), anche ove si segua la tesi più favorevole all’appellante circa la ascrivibilità delle stesse all’ipotesi di ristrutturazione; il parere dell’autorità di vincolo (...) è sfavorevole; nemmeno vi è la conformità urbanistica, in quanto, pure a ritenere l’ipotesi più favorevole all’appellante, ossia che solo parte delle opere rientri in zona F2 del p.r.g., ebbene l’art.32 delle norme di attuazione del piano (...) prevede l’assoluta inedificabilità, salvo gli edifici esistenti alla data di adozione del p.r.g., che però non possono venire né ricostruiti né ampliati (…)”

Quindi, il condono nel caso di specie non poteva risultare ammissibile visto che: i) le opere siano di fatto state eseguite in data ben successiva all'imposizione del vincolo, quand’anche l'edificio in sé fosse antecedente al vincolo; ii) le stesse non rientrino nella tipologia di opere condonabili prevista dalla legge (restauro o risanamento conservativo, ovvero manutenzione straordinaria); iii) il parere dell'autorità di vincolo fosse sfavorevole; iv) che non sussistesse nemmeno la conformità urbanistica.

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