APE errato? Scatta il risarcimento dell'acquirente per la perdita di valore dell'immobile

In caso di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, se viene accertato che l'attestazione energetica tramite APE non riporta l'effettiva classe energetica dell'immobile, con conseguente perdita di valore dell'immobile stesso, l'acquirente va riscarcito per tale danno.

E' il 'sunto' della sentenza 1955/2022 del Tribunale di Trani (disponibile in allegato), che prende le mosse da un’errata certificazione energetica (APE non corretto), rilasciata in sede di stipula del contratto definitivo, che, di fatto, ne ha determinato il valore economico dell’immobile venduto.

APE: documento obbligatoro

Sappiamo bene che l'APE è un documento obbligatorio da allegare all’atto di compravendita e dunque ne fa parte integrante.

APE errato? Vendita 'aliud pro alio'

Nel caso di specie all’atto di compravendita era stato allegato l’A.P.E. che attestava l’efficienza energetica dell’immobile in classe D, e tanto ha permesso ai venditori di poter vendere l’immobile al prezzo pattuito e al compratore di acquistare un immobile con un valore “energetico” sicuramente ottimale.

Ma l’A.P.E. rilasciato in sede di compravendita non corrispondeva a realtà, in quanto “è stata accertata l’esistenza di una effettiva discrepanza tra l’attestato di certificazione energetica di cui agli atti e la concreta prestazione energetica dell’appartamento in questione”.

Siamo quindi in presenza di una una vendita aliud pro alio, ossia “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”.

La Cass. civ., Sez. II, 31/03/06, n. 76305, ha avuto modo di affermare che ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel caso di specie) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

In questo caso, precisa il Tribunale, la richiesta di risarcimento del danno avanzata da parte attrice è basata sull’accertata presenza dei vizi riscontrati sulla cosa, che, quindi la rendono inidonea all’uso per cui era destinata.

APE errato: ma è responsabilità dei venditori o del certificatore?

Il Tribunale di Trani continua osservando che, sebbene sia emerso con tutta chiarezza e senza opposizione alcuna, l’errore in cui è incorso il certificatore nel determinare la classe di efficienza energetica, è pur vero che l’esistenza di una tale difformità tra la classe energetica dichiarata nel contratto di compravendita e quello accertato in sede giudiziale, non può essere fatta ricadere esclusivamente sui venditori, in quanto gli stessi hanno dovuto fare ricorso ad un soggetto certificatore terzo che attestasse il livello di efficientamento energetico.

Quindi sicuramente deve escludersi una qualsivoglia forma di dolo in capo ai convenuti (cioè l'impresa costruttrice che vende l'appartamento), ma, la condotta assunta è più assimilabile ad una colpa, con la conseguenza che i danni da essa derivanti assumono una funzione prevalentemente sanzionatoria.

Riscarcimento per il valore più basso della casa

In definitiva: essendo la classe energetica riscontrata inferiore rispetto a quella dichiarata, con consequenziale perdita di valore dell’immobile acquistato, tale perdita deve trovare ristoro nei termini fissati, e condivisi, dal nominato CTU.

Infatti, se le parti avessero conosciuto fin dal primo momento la corretta classe energetica avrebbero sicuramente pattuito un prezzo diverso da quello effettivamente pagato.

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