Aree vincolate e condono, tra silenzio-rifiuto e onere della prova della data di ultimazione dei lavori

Gli abusi edilizi in zona paesaggistica sono difficilmente sanabili in quanto soggetti a un regime più rigoroso. Nel caso deciso dalla sentenza della Corte di Cassazione, i ricorrenti chiedevano la revoca dell’ordine di demolizione di un capannone, sostenendo che l’opera fosse stata realizzata prima del termine utile per il condono. La Corte dichiara i ricorsi inammissibili per genericità, ritenendo la ricostruzione difensiva sulla data di edificazione illogica e priva di adeguato supporto probatorio. La Suprema Corte ribadisce i principi consolidati in materia di reati edilizi, come quelli inerenti alla prova dell’epoca di realizzazione dell’opera e alle limitazioni del condono in aree vincolate.
Nella sentenza particolare rilevanza viene data ai verbali di sopralluogo effettuati dai pubblici ufficiali per la dimostrazione della consistenza dell’opera entro i termini previsti per la condonabilità dell’opera (datazione precedente al 31 dicembre 1993 ai sensi della legge n. 724/1994, secondo condono).

Vediamo il caso…

Capannone abusivo e ordine di demolizione

Nel 1998 il proprietario di un capannone è stato condannato, a seguito di patteggiamento, per la realizzazione abusiva di un ampio edificio, contestualmente destinatario di ordine di demolizione.
A seguito del decesso, gli eredi hanno proseguito il contenzioso, tentando di impedire l’esecuzione dell’ordine di abbattimento dell’immobile.

Nel 2021 gli eredi hanno impugnato l’ordinanza, sostenendo che il capannone fosse stato realizzato prima del 31 dicembre 1993 e, pertanto, potenzialmente sanabile. Il giudice dell’esecuzione ha tuttavia rigettato l’istanza di revoca dell’ordine di demolizione:

• da un lato, la data di realizzazione dell’opera è stata coerente con i verbali ufficiali;
• dall’altro, la sanatoria edilizia rilasciata nel 2016 è stata considerata illegittima perché mancante del parere favorevole dell’autorità paesaggistica competente.

Per cui il Tribunale di Napoli non può che respingere la richiesta.

A questo punto il caso arriva in Cassazione.

Abuso edilizio e condono: la Cassazione chiarisce l’onere della prova

La Cassazione ha dichiarato inammissibili i ricorsi in quanto:
• non si confrontavano in modo completo con tutte le ragioni della decisione impugnata, risultando quindi generici;
• ha ritenuto infondate le censure sulla data dell’abuso, poiché i verbali di sopralluogo sono stati considerati coerenti e attendibili.

In particolare viene chiarito che “gli operanti avessero mai indicato una maggiore estensione dell’area e precisato che l’opera era stata realizzata nella parte non ispezionata in sede di primo accesso né indicato le ragioni della mancata iniziale ispezione di tale area. In altre parole, in costanza del medesimo dato di fatto indicato nei verbali di sopralluogo (l’estensione dell’area) non si comprende (né i ricorrenti spiegano) perché mai il manufatto sarebbe stato notato solo in occasione dei sopralluoghi successivi al primo.”

I verbali dei vigili hanno sempre indicato la stessa dimensione dell’area (1200 mq), senza variazioni tra un sopralluogo e l’altro. Anche se i ricorrenti ipotizzano che l’area reale fosse più grande (1600 mq), questa resta una supposizione non dimostrata e non supportata dai rilievi ufficiali.
Inoltre, non risulta che gli stessi “operanti” (vigili) abbiano mai detto di aver lasciato fuori una parte del terreno o di non averlo ispezionato.

Viene anche ribadito che “(…) in tema di condono edilizio, ove il reato sia stato accertato in data successiva al termine utile ai fini della condonabilità dell'opera, è onere dell'imputato che invoca l'applicazione della speciale causa estintiva provare che l'opera sia stata ultimata entro il predetto termine, fermo restando il potere - dovere del giudice di accertare la data effettiva del completamento dell'opera abusivamente eseguita (…)”.

Nei casi di condono edilizio,
spetta a chi lo “invoca” dimostrare con chiarezza
l’ultimazione dell’opera entro i termini di legge.

Condono edilizio e vincolo paesaggistico: quando non opera il silenzio-assenso

L’immobile risultava inoltre ubicato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, e in tal caso “(…) ai sensi dell’art. 32, comma 1, legge n. 47 del 1985, richiamato dall’art. 39, comma 1, legge n. 724 del 1994, «il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Qualora tale parere non venga formulato dalle suddette amministrazioni entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto». La Corte di cassazione insegna che, in tema di reati edilizi, nel caso in cui l'abuso risulti realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, (…) l'infruttuoso decorso di detto termine valga quale silenzio-rifiuto, impugnabile innanzi al giudice amministrativo (…). Con specifico riferimento al condono del 1994, è stato poi precisato che «[L]a speciale causa di estinzione del reato paesaggistico introdotta dall'art. 39, comma ottavo, della l. 23 dicembre 1994, n. 724, è subordinata, in caso di opere eseguite in zona vincolata, al conseguimento delle autorizzazioni delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo, non essendo applicabile la procedura del silenzio-assenso, prevista dal comma quarto della richiamata disposizione, in quanto riferibile alla sola ipotesi di violazioni edilizie eseguite in zona non vincolata» (…)”.
L’immobile si trova in un’area soggetta a vincolo paesaggistico e in questi casi è necessario sempre il parere favorevole esplicito delle amministrazioni che tutelano il vincolo. Un’assenza di risposta da parte di tali enti entro 180 giorni, non permette la formazione di un assenso automatico, ma la norma prevede il “silenzio-rifiuto”, il quale può essere contestato solo davanti al giudice amministrativo.
Per il condono edilizio è previsto il silenzio-assenso soltanto qualora non vi sia un vincolo sul sito di edificazione o sull’edificio stesso.

L’immobile si trova in area vincolata quindi non basta la domanda di condono per ottenere la sanatoria.
Serve il parere favorevole espresso dell’autorità che tutela il vincolo.

In conclusione l’ordine di demolizione del capannone resta valido anche perché la concessione in sanatoria risulterebbe comunque illegittima in quanto rilasciata in area sottoposta a vincolo paesaggistico senza il necessario parere favorevole dell’autorità competente.

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FAQ TECNICHE: Condono edilizio, vincolo paesaggistico e demolizione | Ingenio

Che cosa si intende per condono edilizio in area vincolata?
Il condono edilizio è una procedura straordinaria che consente la sanatoria di opere abusive entro specifici termini di legge.
In area vincolata paesaggisticamente il regime è più restrittivo.
La sanatoria è subordinata a presupposti ulteriori rispetto alle zone ordinarie.

Quando è possibile ottenere la sanatoria di un abuso edilizio?
È possibile solo se l’opera rientra nei termini temporali previsti dalla normativa di riferimento.
Devono inoltre essere rispettati i requisiti urbanistici e paesaggistici.
In assenza di tali condizioni la sanatoria non è concedibile.

Qual è il ruolo dei verbali di sopralluogo nei reati edilizi?
I verbali redatti da pubblici ufficiali hanno valore di elementi probatori rilevanti.
Contribuiscono a definire consistenza e stato dei luoghi al momento dell’accertamento.
Possono incidere sulla ricostruzione della data di realizzazione dell’abuso.

Chi deve provare la data di ultimazione dell’opera?
L’onere della prova grava su chi invoca il condono edilizio.
È necessario dimostrare che l’opera sia stata ultimata entro i termini previsti.
Il giudice conserva comunque il potere di verifica della data effettiva.

Cosa cambia in presenza di vincolo paesaggistico?
In area vincolata è necessario il parere favorevole dell’autorità competente.
Non basta la sola istanza di sanatoria per ottenere l’effetto estintivo del reato.
Il procedimento è subordinato alla tutela del vincolo ambientale e paesaggistico.

Il silenzio-assenso si applica al condono edilizio?
In area non vincolata può operare il meccanismo del silenzio-assenso.
In area vincolata, invece, non si forma alcun assenso tacito.
Si applica il silenzio-rifiuto impugnabile in sede amministrativa.

Quali sono gli errori tipici nelle istanze di condono?
La mancanza di prove sulla data di realizzazione è uno degli errori più frequenti.
Altro errore è trascurare i vincoli paesaggistici o ambientali esistenti.
Anche la documentazione incompleta può determinare il rigetto della domanda.