Attenzione alle infiltrazioni d’acqua da balconi e loggie: non sempre il condominio è responsabile

Infiltrazioni dal balcone di proprietà esclusiva: quando il condominio non è responsabile

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 838/2026, ha affrontato un tema ricorrente nei contesti condominiali ossia:

la responsabilità per infiltrazioni d’acqua provenienti da balconi o logge di proprietà esclusiva.

Quando si è di fronte a tali problematiche diventa quindi essenziale la distinzione tra parti comuni e proprietà esclusive. Ciò perché non ogni elemento esterno dell’edificio è automaticamente riconducibile alla sfera di gestione del condominio.

In particolare, la qualificazione del balcone/loggia ha conseguenze differenti a seconda se venga considerata come proiezione di un appartamento oppure come struttura con funzione di copertura dell’edificio o di altre unità. Di conseguenza cambierà l'incidenza delle responsabilità dei vari soggetti coinvolti e quindi l'ancor più importante la ripartizione delle spese.

Nel caso esaminato dai giudici, il proprietario di un appartamento, sito al sesto piano di un edificio, lamentava gravi fenomeni infiltrativi provenienti dalla loggia/balcone dell’unità sovrastante. Le infiltrazioni erano già state oggetto di accertamento tecnico preventivo, che aveva individuato la causa nel pessimo stato manutentivo del balcone: intonaci ammalorati, pavimentazione degradata, fughe compromesse, massetto incoerente e ristagni di acqua (questi ultimi invece dovuti soprattutto a un’errata pendenza in fase realizzativa).

La proprietaria del balcone aveva chiamato in causa il condominio sostenendo che il balcone, pur essendo di proprietà esclusiva, fungesse da copertura dell’edificio.

Il Tribunale di Bari fornisce un chiarimento netto:

il condominio non risponde dei danni se è dimostrabile che
il balcone/loggia non svolge funzione di copertura. 

Responsabilità ex art. 2051 c.c.: differenza tra balcone/loggia e lastrico solare in condominio

Il Tribunale ha richiamato delle sentenze del 2018 della Suprema Corte dove viene precisato che:

“- l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima";
- il caso fortuito, rappresentato da fatto naturale o del terzo, è connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, da intendersi però da un punto di vista oggettivo e della regolarità causale (o della causalità adeguata), senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode; peraltro le modifiche improvvise della struttura della cosa incidono in rapporto alle condizioni di tempo e divengono, col trascorrere del tempo dall'accadimento che le ha causate, nuove intrinseche condizioni della cosa stessa, di cui il custode deve rispondere".
(…)
Di contro, nessuna responsabilità è ascrivibile al condominio posto che la loggia/balcone da cui trae origine il fenomeno infiltrativo dedotto in giudizio svolge essenzialmente funzione di affaccio e di proiezione esterna dell’appartamento della convenuta e non di copertura di una pluralità di unità immobiliari: non è pertanto equiparabile a lastrico solare situato sulla sommità di un edificio, la cui funzione principale è quella di copertura e protezione dell'edificio stesso.”
L’art. 2051 c.c. configura una forma di responsabilità oggettiva, ciò significa che il soggetto, nelle condizioni di avere la custodia del bene, debba rispondere dei danni perché esercita su di esso un potere di controllo e di gestione.

Il custode può evitare di rispondere del danno solo se dimostra che esso è stato causato da un evento del tutto eccezionale e imprevedibile, che non poteva essere evitato in alcun modo. Può trattarsi, ad esempio, di un fatto naturale oppure del comportamento improvviso e anomalo di un terzo.

La loggia/balcone in questione svolge solo una funzione di affaccio e proiezione esterna dell’appartamento e non presenta alcuna funzione di copertura di più unità immobiliari, non essendo assimilabile a un lastrico solare o terrazzo posto sulla sommità dell’edificio la cui funzione primaria è quella di coprire e proteggere l’intero stabile.

In conclusione:

• se il balcone o la loggia assolve esclusivamente a una funzione di affaccio, la responsabilità è del solo proprietario;
• se invece l'elemento funge da copertura per le unità sottostanti anche il condominio può esserne chiamato a rispondere.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: infiltrazioni d’acqua, balcone/loggia, proprietà esclusiva, parti comuni, condominio, art. 2051 c.c. responsabilità, custode. 

FAQ

Che cos’è il sistema/elemento oggetto dell’articolo?
Si tratta di balconi e logge di proprietà esclusiva in edifici condominiali, elementi architettonici esterni che possono provocare infiltrazioni d’acqua verso unità sottostanti.

A cosa serve e in quali contesti si utilizza?
Il balcone/loggia è una proiezione esterna dell’appartamento, destinata ad affaccio e fruizione privata. Può fungere anche da copertura solo se progettato come lastrico solare o terrazzo comune.

Quali prestazioni e requisiti devono essere rispettati?
Deve garantire tenuta idraulica, pendenza corretta per lo smaltimento acque, impermeabilizzazione e integrità del massetto e delle fughe. Devono essere mantenuti intonaco, pavimentazione e elementi di protezione dalle infiltrazioni.

Quali vantaggi rispetto a soluzioni standard?
Chiarezza nella distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni riduce contenziosi, permette una gestione manutentiva mirata e responsabilizza il proprietario sul controllo diretto della superficie.

Indicazioni di posa e integrazione progettuale
Controllare la pendenza, sigillature e compatibilità con il sistema di isolamento esterno. Evitare ristagni e garantire corretta impermeabilizzazione. I nodi con il muro perimetrale vanno attentamente sigillati.