Fulvio Pironti

Il regolamento di condominio assembleare disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e le regole di convivenza, garantendo una gestione ordinata ed efficiente dell'edificio. Approvato dall'assemblea con le maggioranze previste dalla legge, non può però limitare i diritti individuali dei condòmini né incidere sulla proprietà esclusiva.

Il regolamento di condominio contrattuale disciplina l'uso delle parti comuni e può imporre limitazioni ai diritti dei proprietari, distinguendosi per la sua natura negoziale e la forte efficacia vincolante. L'analisi esamina formazione, validità, modifiche e opponibilità delle clausole, evidenziando il ruolo della giurisprudenza nella prevenzione delle controversie condominiali.

Il contributo analizza i vizi che determinano l’annullabilità delle delibere condominiali. Dagli errori di convocazione, ai quorum irregolari e alle violazioni regolamentari. Approfondisce il regime di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c., il ruolo dell’amministratore e la figura dell’eccesso di potere assembleare.

L’articolo analizza i vizi delle delibere condominiali distinguendo tra nullità e annullabilità. Esamina i principali vizi procedurali e sostanziali, i limiti dei poteri assembleari e i rimedi esperibili, evidenziando il ruolo della giurisprudenza nella tutela dei diritti dei condòmini.

Guida operativa per amministratori sul distacco dall’impianto centralizzato: requisiti tecnici, ruolo dell’assemblea e obblighi del condomino. Focus su perizia, condizioni di legittimità e gestione corretta delle richieste.

Il testo analizza la disciplina dei balconi condominiali distinguendo tra balconi aggettanti e incassati, con effetti su proprietà e spese. Centrale è il criterio funzionale, soprattutto in relazione al decoro architettonico.

La riforma del 2012 vieta ai regolamenti condominiali di proibire la detenzione di animali domestici, ma resta controversa l’applicabilità ai regolamenti contrattuali. Il nodo centrale riguarda la natura imperativa della norma e il bilanciamento tra diritti individuali e interessi collettivi.

Sulla detenzione di animali in condominio esistono due orientamenti: il primo estende il divieto di esclusione previsto dall'art. 1138 c.c. ai regolamenti assembleari e a quelli contrattuali; il secondo, invece, ritiene i regolamenti contrattuali estranei a tale norma, legittimandoli quindi a proibirne il possesso.

Il contributo analizza la natura giuridica della braga negli impianti di scarico condominiali alla luce dell’art. 1117 c.c. Viene ricostruita l’evoluzione giurisprudenziale fino alla Cassazione 1027/2018 e al criterio funzionale.

Negli edifici condominiali la braga è parte dell’impianto di scarico di proprietà esclusiva del singolo condomino, con conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni causati. Il condominio risponde solo se il danno deriva da parti comuni (come la colonna montante) o da un concorso causale.

La legge non richiede che all’avviso di convocazione siano allegati preventivi o descrizioni dettagliate dei lavori straordinari. La delibera resta valida, perché i condomini possono comunque richiedere all’amministratore di visionare la documentazione.

Il Tribunale di Civitavecchia chiarisce che, in un appalto “a corpo”, l’appaltatore non può richiedere compensi per opere extra prive di autorizzazione scritta del committente. Irrilevanti le note del direttore dei lavori se non firmate dal condominio.

La distinzione tra muri di cinta e muri di contenimento è uno dei temi più complessi del diritto immobiliare, perché coinvolge profili edilizi, urbanistici e civilistici. La guida propone una visione unitaria basata sulla funzione dell’opera, per chiarire regime giuridico e obblighi connessi alla proprietà.

Le spese di spicconatura urgente dei frontalini ammalorati, destinate alla eliminazione di elementi pericolanti, sono oneri comuni anche qualora la necessità dell’intervento discenda dalla mancata manutenzione privata. L’importanza della sicurezza e della tutela dell’edificio comporta un obbligo solidale, in capo a tutti i condòmini, di contribuire alle spese manutentive anche quando riguardino parti che sembrano di proprietà esclusiva. È il principio reso dalla Corte di Appello di Salerno con sentenza n. 924 pubblicata il 1° novembre 2025.

È annullabile la delibera assembleare che approva un criterio di riparto delle spese di riparazione di un terrazzo a livello (di proprietà ed uso esclusivo) ponendone i due terzi a carico di tutti i condòmini (e quindi non solo di quelli le cui unità immobiliari ricadono nella proiezione verticale del manufatto). In tali ipotesi trova applicazione l’art. 1126 c.c. il quale limita la partecipazione alle spese ai soli condòmini per i quali la terrazza a livello funge da copertura. Lo precisa la Corte di Appello di Milano con sentenza n. 2937 pubblicata il 7 novembre 2025.

Anche le strutture dichiarate “precarie” rientrano nella nozione di fabbrica se stabili e idonee a limitare la veduta ai sensi dell’art. 907 c.c. La Corte d’Appello di Palermo ordina la demolizione parziale di una veranda che ostacolava la visuale del vicino sovrastante.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 2745 pubblicata il 15 ottobre 2025 ha precisato che in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. il condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni derivanti dal malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento se il guasto è riconducibile alle tubazioni interne all’alloggio del condomino essendo le stesse beni di proprietà esclusiva e non oggetto di custodia condominiale.

Se gli impianti telefonici (fili e pali) installati da tempo sulla facciata di un edificio privato ostacolano l’esecuzione di lavori edilizi autorizzati, il proprietario ha diritto di ottenerne lo spostamento ai sensi dell’art. 52 D. Lgs. 259/2003. La richiesta può essere accolta in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c. in presenza di un pregiudizio attuale e concreto, non altrimenti evitabile. E’ quanto statuisce l’ordinanza del Tribunale di Benevento pubblicata il 27 agosto 2025.

È nulla la delibera condominiale che dispone lo scioglimento dell’edificio in più entità prive di autonomia strutturale e funzionale. La sentenza n. 1147/2025 del Tribunale di Modena riafferma che il frazionamento è legittimo solo se ogni porzione ha indipendenza costruttiva e gestionale effettiva, altrimenti la delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Nel diritto condominiale, anche le griglie metalliche possono generare controversie sulla loro natura giuridica. L’articolo analizza se siano parti comuni o di uso esclusivo, e come si ripartiscono spese e responsabilità in caso di danni.

La sentenza del Tribunale di Napoli n. 7887/2025 riafferma che l’alterazione della facciata, bene comune ex art. 1117 c.c., è illecita se non autorizzata e lesiva del decoro architettonico. Anche su parti esclusive, interventi visibili richiedono compatibilità estetica e titoli abilitativi: il giudice può ordinare rimozione e ripristino.

Il decesso di un condomino apre questioni delicate sulle spese condominiali. Gli eredi, accettando l’eredità, subentrano nei diritti e nei doveri del defunto.

Gli interventi di accorpamento e frazionamento delle unità immobiliari richiedono un approccio multidisciplinare che intreccia edilizia, catasto e diritto condominiale. CILA, SCIA o permesso di costruire sono strumenti chiave, insieme all’aggiornamento DOCFA. Centrale la valutazione sull’impatto delle trasformazioni sulle tabelle millesimali e sul rispetto dei limiti imposti dai regolamenti contrattuali.

Un crollo provocato da scavi eseguiti a distanze inferiori al progetto riaccende i fari su responsabilità e doveri di cautela in appalti pubblici. La sentenza del Tribunale di Messina (n. 1428/2025) definisce confini e oneri tra impresa esecutrice e committente pubblico, qualificando l’attività come pericolosa e riconoscendo la responsabilità solidale per i danni.