Autorizzazioni paesaggistiche: quando richieste anche per locali seminterrati e pergolati chiusi

Opere edilizie e vincoli paesaggistici: i limiti della libera realizzazione

La qualificazione delle opere edilizie non può prescindere da un’attenta valutazione della loro effettiva funzione e dell’impatto concreto sull’ambiente circostante, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici.

Ciò vale in particolare per determinate opere come:

• i locali interrati;
• i pergolati.

Queste tipologie di interventi, spesso protagonisti di abusi edilizi, sono frequentemente dichiarati come opere precarie o di modesta entità.

Locali interrati: quando generano volumetria edilizia

Un locale interrato non può essere considerato irrilevante solo perché parzialmente al di sotto della quota del terreno. Infatti, se è destinato a un uso abitativo o essendo comunque funzionalmente autonomo, comporta una reale alterazione dello stato dei luoghi, generando volumetria e carico urbanistico.

Pergolati chiusi e verande: trasformazioni che impattano sul paesaggio

Allo stesso modo, il pergolato cessa di essere una semplice struttura accessoria quando viene chiuso stabilmente con infissi e trasformato in ambiente fruibile, incidendo in modo permanente sulla sagoma e sull’uso dell’immobile.

Questa problematica ha una certa rilevanza nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, dove qualsiasi trasformazione del territorio deve essere valutata anche sotto il profilo dell’impatto visivo e ambientale. Infatti, in queste situazioni, non è sufficiente pensare di realizzare opere reversibili o schermate alla vista in quanto ciò che conta è la loro effettiva incidenza sul paesaggio, la stabilità nel tempo e l’idoneità a soddisfare esigenze durature.

Ecco perché diventa importante acquisire i titoli edilizi e paesaggistici opportuni.

Pertanto, locali interrati funzionalmente autonomi e pergolati chiusi che alterino stabilmente l’assetto dei luoghi, devono essere trattati come veri e propri interventi edilizi soggetti a autorizzazione e pienamente sanzionabili di abuso in caso di mancata acquisizione di titoli edilizi e pareri.

SULL'ARGOMENTO LEGGI ANCHE
Vincoli paesaggistici e opere di lieve entità: quando l’esenzione dall’autorizzazione diventa illegittima

Questi temi sono stati affrontati dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 503/2025, nella quale viene spiegato come in alcuni casi per valutare se serva un permesso edilizio non basti stimare solo la quantità di volume costruito, ma risulti necessario anche valutare se l’intervento vada a modificare in modo duraturo il territorio.

Il permesso diventa quindi fondamentale anche per i volumi interrati usati come abitazioni, così come occorre sempre fare attenzione ai vincoli paesaggistici anche negli interventi generalmente considerabili in edilizia libera.

SCARICA LA SENTENZA IN FONDO ALL'ARTICOLO

Opere edilizie in area vincolata: quando serve il permesso anche per interrati e verande

La sentenza del Consiglio di Stato n. 503/2025, offre spunti di riflessione significativi sui locali interrati e sui pergolati chiusi, soprattutto quando realizzati in aree soggette a vincolo paesaggistico.

La ricorrente aveva contestato il rigetto, da parte del TAR Puglia, del ricorso promosso contro l’ordinanza comunale che disponeva la rimozione delle suddette opere abusive in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Gli interventi oggetto del contenzioso riguardavano nello specifico:

• un corpo seminterrato, ricavato a ridosso del confine demaniale e dotato di locali rifiniti per uso residenziale. L’opera presenta caratteristiche tecniche particolari: altezza interna di 2,55 metri, altezza fuori terra di 1,60 metri, struttura portante in putrelle di ferro e copertura in legno con terreno vegetale sovrastante;
• la chiusura di pergolati con strutture vetrate che avevano di fatto trasformato lo spazio in una veranda e quindi in un ulteriore ambiente abitabile.

Il Consiglio di Stato ha chiarito, in merito al primo intervento che:

“(…) tuttavia non può dubitarsi che la struttura odierna è sostanzialmente diversa rispetto a quella a suo tempo autorizzata, dal momento che al suo interno risulta completamente trasformata per essere destinata ad uso abitativo.
Deve poi condividersi quanto rilevato dal primo giudice, e cioè che sebbene il vano in questione sia coperto di terra e non ha vedute (vi si accede da una botola), resta il fatto che la struttura è pacificamente sopraelevata rispetto al piano di campagna (lo supera infatti di m 1,60): non può, pertanto, essere considerato alla stregua di un locale interrato. Il piano interrato la cui volumetria non sia computabile è nozione che va ristretta alla destinazione degli immobili ad usi episodici o meramente complementari, per cui il locale seminterrato adibito ad attività umane di tipo continuativo, con presenza e permanenza di persone, va disciplinato a tutti gli effetti come locale costruito sopra il piano di campagna.”

La struttura attuale risultava elevata di 1,60 metri rispetto al piano di campagna e interamente trasformata per finalità residenziali, con impianti, servizi igienici e finiture che escludevano qualunque riconducibilità alla nozione di locale tecnico o locali ad uso complementare o accessorio. In base all’orientamento giurisprudenziale consolidato, un ambiente può considerarsi interrato, e dunque non computabile ai fini volumetrici, solo se destinato a usi complementari o saltuari, non certo se predisposto per attività umane continuative.

Analoga considerazione è stata svolta per i pergolati chiusi con infissi per i quali viene precisato che “(…) deve infatti evidenziarsi che la completa chiusura di veranda e pergolati, con l’impiego di accorgimenti atti a garantire elementi di fissità, stabilità e permanenza, ha consentito di ricavare un locale residenziale costituente volumetria, della superficie di mq 101,64, che è oggettivamente idoneo a modificare in modo permanente il territorio al fine di soddisfare esigenze abitative, con conseguente necessità del previo rilascio del titolo edilizio. In ogni caso, la realizzazione della predetta struttura, impattando sull’orizzonte visuale, avrebbe richiesto il rilascio del titolo paesaggistico.”

Nel secondo intervento la trasformazione in ambienti residenziali stabili, mediante l’installazione di strutture in vetro e legno, ha dato luogo alla creazione di un nuovo volume edilizio pari a oltre 100 metri quadrati. Non si trattava dunque di semplici elementi precari o rimuovibili, ma di opere strutturalmente e funzionalmente idonee a soddisfare esigenze abitative permanenti, con conseguente alterazione del territorio e impatto sull’orizzonte visivo, tali da richiedere, oltre al permesso di costruire, il previo rilascio del titolo paesaggistico.

La questione paesaggistica, infatti, ha rappresentato un elemento importante nella vicenda. Quindi la realizzazione di nuovi volumi in assenza di autorizzazione specifica si pone peraltro in diretto contrasto con la disciplina dettata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Autorizzazione paesaggistica e demolizione: le conclusioni della sentenza

In conclusione, il Consiglio di Stato ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, sottolineando che:

• un locale seminterrato adibito ad abitazione non può essere assimilato a un vano tecnico perché idoneo ad un utilizzo continuativo, inoltre l’aver modificato le quote del terreno circostante implica di per sé un’alterazione permanente soggetta a titolo edilizio autorizzativo;

• un pergolato chiuso con elementi stabili non è più un’opera pertinenziale e, in area vincolata, è suscettibile anche di parere dell’ente preposto alla tutela del vincolo.

In entrambi i casi, ciò che conta è l’effettiva destinazione d’uso e la capacità di alterare il territorio in modo visibile e permanente, specie quando ci si muove all’interno di aree sottoposte a vincolo paesaggistico.