Balcone aggettante: non sempre gli elementi decorativi comportano la ripartizione delle spese

Balconi aggettanti e parti comuni: su chi gravano le spese

I balconi aggettanti generalmente appartengono al proprietario dell’unità immobiliare da cui sporgono e non rientrano tra le parti comuni elencate dall’articolo 1117 del Codice Civile.

Tuttavia, esiste un’eccezione importante:

quando i rivestimenti, le decorazioni o gli elementi ornamentali dei balconi svolgono una funzione estetica prevalente ed essenziale per l’intero edificio, questi elementi possono essere considerati beni comuni, con conseguente ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

In base a ciò sorge spontaneo chiedersi quale sia il confine tra un semplice elemento decorativo e un vero ornamento condominiale. In pratica è importante comprendere quando una scanalatura, un fregio o un bassorilievo trasformino un balcone privato in un bene della collettività. Perché tale distinzione comporta la ripartizione o meno delle spese di manutenzione e ristrutturazione dell'elemento.

Nei condomini porsi delle domande è essenziale soprattutto quando un’assemblea condominiale debba deliberare lavori di ristrutturazione che coinvolgono sia le facciate che i balconi, in quanto occorrerebbe distinguere chiaramente tra le spese relative alle parti comuni e quelle riguardanti le proprietà esclusive.

Qual è il rischio?

Il rischio è che chi non possiede balconi si trovi a pagare per la manutenzione di manufatti altrui, o che proprietari di balconi sostengano costi in modo esclusivo mentre gli stessi dovrebbero essere ripartiti tra tutti.

Il Tribunale di Torino offre un’importante chiave di lettura a tale problematica, stabilendo con precisione quando la presenza di elementi decorativi sui balconi non sia sufficiente a qualificarli come parti comuni.

Balconi aggettanti: quando non sono parti comuni

Nel caso in oggetto, la controversia ha origine quando un proprietario di un locale commerciale al piano terreno di un condominio impugna la delibera assembleare che disponeva lavori di rifacimento dei balconi, del cornicione e della facciata, ripartendo i costi tra tutti i condomini, compreso chi, come lui, non possedeva alcun balcone.

Il condominio si era difeso sostenendo che i balconi, pur nella loro semplicità, presentavano elementi di ricercatezza come:

• scanalature sul parapetto;
• colonne della ringhiera con un particolare motivo decorativo;
• un riquadro in bassorilievo sotto il balcone;
• un frontalino leggermente più largo della pavimentazione.

Elementi, a loro dire, che rendevano i balconi parte integrante dell’estetica complessiva della facciata, trasformandoli in beni comuni.

Il giudice, invece, accoglie il ricorso e annulla la delibera precisando che secondo il consolidato principio di diritto elaborato dalla Corte di Cassazione “i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, (possono) essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole” (…) Orbene, le immagini che riproducono la facciata del condominio di *** *** , (…) mostrano la presenza di balconi aggettanti caratterizzati da linee semplici che non presentano alcun fregio o altro elemento ornamentale o decorativo e che si inseriscono in una facciata anch’essa caratterizzata da essenzialità e linearità. Deve, dunque, escludersi che detti balconi svolgano in concreto una prevalente ed essenziale funzione estetica per l’edificio, consentendo, al contrario, unicamente ai singoli condomini di affacciarsi dalla propria unità immobiliare e spiegare il proprio diritto di veduta.”
I balconi aggettanti in quanto tali non rientrano tra le parti comuni dell’edificio mentre ben diverso è il discorso per i rivestimenti e gli elementi decorativi. Questi ultimi possono essere considerati beni comuni solo se svolgono una funzione estetica prevalente ed essenziale per l’edificio, diventando elementi ornamentali tali da contribuire a renderlo esteticamente gradevole.

Nel caso esaminato, le fotografie della facciata hanno mostrato balconi caratterizzati da linee semplici, privi di fregi o altri elementi ornamentali significativi, inseriti in una facciata anch’essa improntata a essenzialità e linearità. Il Tribunale ha quindi escluso che tali balconi svolgessero una funzione estetica prevalente per l’edificio, riconoscendo invece che tali elementi servissero unicamente i singoli condomini, nello specifico per affacciarsi dalla propria unità immobiliare ed esercitare il diritto di veduta.

Quindi la semplice presenza di elementi decorativi minori come scanalature, riquadri o piccole variazioni dimensionali, non è sufficiente a qualificare un balcone aggettante come parte comune dell’edificio. Solo quando gli elementi decorativi assumono un ruolo prevalente ed essenziale nell’estetica complessiva della facciata, i balconi possono essere considerati beni comuni, con conseguente ripartizione delle spese di manutenzione tra tutti i condomini.

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