Bocciata la fiscalizzazione per un abuso edilizio in area vincolata! La demolizione rimane obbligatoria

La sentenza della Corte di Cassazione n.19258/2026 affronta un tema molto interessante in merito al rapporto tra fiscalizzazione e vincoli paesaggistici. In particolare viene trattata la richiesta di sospensione di un ordine di demolizione relativo a un manufatto abusivo realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Il ricorrente sosteneva che il Comune non avesse ancora deciso sulla sua richiesta di fiscalizzazione dell'abuso edilizio e che la demolizione avrebbe potuto compromettere la stabilità dell'intero edificio. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, affermando che non esisteva alcun provvedimento amministrativo incompatibile con la demolizione e che il semplice silenzio del Comune non giustifica la sospensione dell'ordine demolitorio. La Corte ha inoltre ribadito che la fiscalizzazione prevista dall'art. 34 del D.P.R. 380/2001 presuppone la sussistenza di una parziale difformità, condizione non ravvisabile nel caso di specie alla luce della natura dell’intervento e della qualificazione dell’abuso come variazione essenziale. Di conseguenza è stato confermato l'ordine di demolizione e il ricorrente è stato condannato anche al pagamento delle spese processuali.

Fiscalizzazione e immobili in aree con vincolo paesaggistico

L’art. 34 comma 2 del D.P.R 380/01 stabilisce che:

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.”

La norma prevede una soluzione alternativa alla demolizione degli abusi edilizi, infatti se eliminare la parte abusiva porterebbe ad un motivato danno di stabilità alla parte dell'edificio costruita regolarmente, il Comune può applicare, in via eccezionale, una sanzione pecuniaria alternativa. Tale multa è pari al triplo del costo di produzione della parte abusiva per gli immobili residenziali, oppure al triplo del valore venale della parte abusiva (stimato dall'Agenzia del Territorio) per gli immobili con destinazione diversa da quella abitativa.
Questa procedura è nota come fiscalizzazione dell'abuso edilizio.

Ma la fiscalizzazione degli abusi edilizi può sempre evitare la demolizione di un'opera abusiva?

La risposta non è scontata soprattutto quando la fiscalizzazione degli abusi edilizi si confronta con gli immobili realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico. In tal caso accade spesso che gli interventi eseguiti in difformità dal titolo abilitativo sono qualificati come variazioni essenziali e non come semplici difformità parziali. Ne consegue che la tutela del paesaggio prevale, rendendo generalmente inevitabile il ripristino dello stato dei luoghi mediante demolizione delle opere abusive.

È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n.19258/2026.

Il caso

Nel 2006 dal Tribunale di Salerno condanna il proprietario di un manufatto per aver realizzato una parte dell'immobile in assenza del necessario titolo edilizio e paesaggistico. In particolare l'opera consisteva in una struttura composta da otto pilastri in cemento armato, un solaio in calcestruzzo e una piattaforma in legno.
Dopo la morte dell'autore dell'intervento, il suo erede, destinatario dell'ingiunzione a demolire e dell'ordine di abbattimento, chiede al Tribunale di Salerno, in qualità di giudice dell'esecuzione, di sospendere l'efficacia dell'ordine di demolizione sostenendo varie argomentazioni.

Tra queste emerge:

• la mancata decisione del Comune sulla richiesta presentata per ottenere una forma di regolarizzazione dell'abuso (fiscalizzazione abuso);
• la possibile conseguenza tecnica della demolizione in quanto l'abbattimento della parte abusiva avrebbe potuto compromettere la stabilità dell'intero fabbricato.

Sia il Tribunale di Salerno, sia la Cassazione hanno ritenuto infondate le richieste. Uno dei passaggi più significativi della decisione riguarda la cosiddetta fiscalizzazione dell'illecito edilizio, ossia il meccanismo che in alcuni casi consente di evitare la demolizione pagando una sanzione pecuniaria, ritenuta "equipollente".

Fiscalizzazione abuso edilizio e vincolo paesaggistico: quando la demolizione resta obbligatoria

La Suprema Corte chiarisce che in merito “alla cosiddetta "fiscalizzazione" dell'illecito edilizio realizzato, secondo la procedura di cui all'art. 34, comma 2, del dPR n. 380 del 2001, la ipotesi divisata dalla ricorrente non appare percorribile, posto che la particolare procedura cui si è alluso, è relativa alle sole opera realizzate in parziale difformità rispetto al titolo edilizio e non è mai applicabile alle opere abusivamente realizzate, come quelle di cui si parla, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, posto che le medesime non possono mai essere considerate realizzate in "parziale difformità", atteso che tutti gli interventi realizzati in tali zone ed eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato (…); va, peraltro, ribadito, a maggior sostegno della correttezza della tesi contenuta nella ordinanza impugnata, che alla procedura di "fiscalizzazione" sono anche estranee le opere che abbiano comportato - ... - la realizzazione di ulteriori superfici e volumetrie (…)”.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, prevista dall'art. 34, comma 2, del d.P.R. 380/2001, può essere applicata solo alle opere realizzate in parziale difformità a un titolo edilizio valido. Non può invece essere utilizzata, nel caso esaminato, per interventi abusivi eseguiti in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, ove non ricorrono i presupposti della parziale difformità richiesti dall’art. 34, perché tali opere sono considerate in concreto in totale difformità o variazione essenziale. Inoltre, la fiscalizzazione è esclusa quando l'abuso ha comportato la creazione di nuove superfici o volumetrie. Infatti nel caso esaminato la realizzazione di pilastri e di un solaio in calcestruzzo ha determinato un aumento di volumetria/superficie edilizia che di per sé impedisce il ricorso a questo meccanismo.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non può trasformarsi in uno strumento per aggirare le regole poste a tutela del paesaggio, infatti nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, quando l’intervento non è riconducibile alla parziale difformità, la conservazione del territorio assume un valore prevalente. Consentire la sostituzione della demolizione con una semplice sanzione economica finirebbe per attribuire un valore monetario a beni, come il paesaggio, che appartengono all'intera collettività.

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Keywords: fiscalizzazione abuso edilizio, vincolo paesaggistico, ordine di demolizione, opere abusive, abuso edilizio.

FAQ TECNICHE: Fiscalizzazione abuso edilizio esclusa in vincolo paesaggistico | Ingenio

Cos’è la fiscalizzazione dell’abuso edilizio ex art. 34 DPR 380/2001?
È un meccanismo sanzionatorio alternativo alla demolizione previsto dal Testo Unico Edilizia. Si applica solo in caso di parziale difformità dal titolo edilizio.
La sostituzione della demolizione avviene quando la rimozione della parte abusiva compromette la parte conforme.
È una misura eccezionale, non automatica, e subordinata a valutazione tecnica del danno strutturale.

Quando è ammessa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
È ammessa esclusivamente in caso di parziale difformità dal permesso di costruire.
Non si applica in caso di totale difformità o variazione essenziale.
Richiede la dimostrazione che la demolizione non sia tecnicamente praticabile senza danno alla parte legittima.

La fiscalizzazione si applica in area vincolata paesaggisticamente?
Secondo la giurisprudenza richiamata, no nei casi di variazione essenziale o abuso totale.
Il vincolo paesaggistico rafforza la tutela pubblicistica del territorio.
In tali casi prevale l’obbligo di ripristino mediante demolizione.
La sanzione pecuniaria non sostituisce la tutela del bene paesaggio.

Cosa si intende per variazione essenziale in edilizia?
È una modifica che altera in modo significativo parametri urbanistici o edilizi del progetto autorizzato.
Può includere aumento di volume, superficie o modifica sostanziale della sagoma.
È equiparata alla totale difformità ai fini sanzionatori.

Il silenzio del Comune sulla fiscalizzazione blocca la demolizione?
No. La Cassazione esclude che il silenzio amministrativo sospenda l’ordine di demolizione.
È necessario un provvedimento espresso incompatibile con l’esecuzione.
In assenza, l’ordine demolitorio resta pienamente efficace.

La demolizione può essere sospesa per problemi strutturali?
Solo se tecnicamente provato che l’intervento compromette la stabilità della parte conforme.
La valutazione è rimessa al giudice e a supporto tecnico peritale.
Non basta una mera allegazione difensiva.

Qual è il ruolo del vincolo paesaggistico nella demolizione?
Il vincolo paesaggistico rafforza la natura inderogabile del ripristino.
Riduce lo spazio applicativo di strumenti sostitutivi come la fiscalizzazione.
Rende centrale la tutela del territorio rispetto all’interesse privato alla conservazione dell’opera.