Bonus Prima casa Under 36 e regola del prezzo-valore: chiarimenti fiscali

In caso di decadenza dalle agevolazioni "prima casa under 36", si può ugualmente applicare la regola del prezzo-valore per la determinazione delle imposte da versare?

A questa domanda ha risposto l'Agenzia delle Entrate, di recente, sulla Posta di FiscoOggi.

Prezzo valore: cos'è e quando si può applicare

Disciplina prevista dall'art.1 comma 497 della legge 266/2005, si tratta di una diversa modalità di determinazione della base imponibile su cui applicare le imposte dovute (registro, ipotecaria e catastale) con l’acquisto di un’abitazione.

In pratica, essa prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.

Attenzione: il sistema è ammesso solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e non si applica alle vendite assoggettate a Iva.

Insussistenza dei requisiti per bonus prima casa giovani: ok al prezzo-valore ma...

Nei casi in cui viene accertata l’insussistenza dei requisiti indicati nell'art.36 del DL 73/2021 per usufruire delle agevolazioni “prima casa under 36” (ad esempio, valore ISEE superiore a 40.000 euro) o di decadenza dalle agevolazioni prima casa (per esempio, mancato trasferimento della residenza nei termini previsti), è previsto il recupero delle imposte dovute.

Le Entrate chiariscono che il contribuente potrà comunque beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore”, purché ne abbia fatto richiesta nell’atto di acquisto.

Pertanto, in via cautelativa, è fondamentale che l’acquirente manifesti espressamente nell’atto di compravendita la volontà di volere usufruire, per la determinazione della base imponibile, della citata disciplina. La stessa richiesta, infatti, non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

Bonus prima casa Under 36: veloce riepilogo

Consistono nell'esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione (escluso quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) e atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, quando stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e con un ISEE non superiore ai 40mila euro.

L'art.64 comma 7 del DL Sostegni Bis (73/2021) ha stabilito che per questi atti viene attribuito un credito d’imposta pari all’imposta sul valore aggiunto relativa all’acquisto.

Il credito di imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione.