Cambi d'uso verticali e riduzione dei costi: la legge regionale non può disattendere il Salva Casa

L’articolo analizza gli effetti della sentenza n. 61/2026 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittime alcune disposizioni della legge della Regione Toscana sui cambi di destinazione d’uso "verticali". La Consulta conferma la prevalenza del Decreto Salva Casa quale normativa statale di principio: per i mutamenti tra categorie funzionali non omogenee è dovuta la sola urbanizzazione secondaria, senza reperimento di nuove aree o parcheggi. Le Regioni e i Comuni non possono introdurre oneri aggiuntivi, limitazioni sostanziali né subordinare l’efficacia della disciplina statale a varianti urbanistiche, dovendone garantire l’applicazione immediata e uniforme.

Cambi destinazione d'uso: comanda il Salva Casa

E' vero che la sentenza 61/2026 della Corte Costituzionale vale solo per la Regione Toscana, ma la sua portata è notevole perché di fatto conferma che, in materia di cambi destinazione d'uso e relativi oneri di urbanizzazione (cioè costi per effettuare il passaggio verticale, ovverosia tra categorie diverse, tipo da residenziale a commerciale o viceversa), prevale la legge statale sopravvenuta cioè il Decreto Salva Casa, che ha previsto un regime di maggior favore a livello di 'prezzo', oltre che semplificazioni per quanto riguarda i permessi necessari (SCIA e non più permesso di costruire).

La pronuncia della Consulta ha infatti dichiarato l'incostituzionalità della legge della Regione Toscana numero 51 del 2025 nella parte in cui disciplina i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili in modo non conforme ai principi fondamentali stabiliti dalla normativa statale di riferimento (art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia), incidendo illegittimamente sugli oneri di urbanizzazione, sui poteri dei Comuni e sui termini di applicazione.

Oneri di urbanizzazione: si pagano solo quelli secondari!

Con una prima censura, lo Stato ha impugnato la disciplina regionale nella parte in cui, per i mutamenti di destinazione d’uso "verticale", mantiene l'obbligo di corresponsione anche degli oneri di urbanizzazione primaria, in contrasto con la
disciplina statale che prevede il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria e non richiede il reperimento di ulteriori aree per servizi o parcheggi.

Insomma, il Salva Casa è ispirato "a una logica di semplificazione e riduzione degli oneri che il legislatore regionale avrebbe disatteso".

Per la Consulta, la questione è fondata: la disciplina degli oneri di urbanizzazione rientra nei principi fondamentali della materia «governo del territorio» e la normativa statale, nel prevedere il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria, si colloca in un sistema coerente con la natura dei mutamenti di destinazione d’uso in aree già urbanizzate.

La disposizione regionale, al contrario, consentendo di mantenere anche gli oneri di urbanizzazione primaria,
si pone in contrasto con tale assetto e per questo è anticostituzionale.

Oneri di urbanizzazione primari e secondari: breve recap

Gli oneri di urbanizzazione sono i contributi economici richiesti dai Comuni per gli interventi edilizi che comportano un aumento del consumo di suolo e la necessità di infrastrutture e servizi pubblici.

Si dividono in due categorie:

• oneri di urbanizzazione primaria, ossia l’aliquota di tributi che comprende tutti i maggiori costi per la realizzazione o l’adeguamento (ovvero l’ammortamento e la manutenzione) di reti infrastrutturali primarie, come strade residenziali, parcheggi, fognature, reti idriche, impianti per la distribuzione di energia e gas, illuminazione pubblica e aree verdi attrezzate, fondamentali allo sviluppo delle aree urbane;
• gli oneri di urbanizzazione secondaria, riguardano invece il contributo che il singolo intervento partecipa per la realizzazione o l’ampliamento e la gestione di strutture di pubblico interesse a servizio dell’area di influenza, includendo tra queste anche le opere inerenti agli impianti per lo smaltimento dei rifiuti, la bonifica di aree inquinate e ogni altra attività di gestione ambientale o del rischio naturale.

Gli oneri di urbanizzazione sono calcolati in base al volume da edificare e le aliquote vengono stabilite dalle singole amministrazioni comunali, che adottano specifici tariffari di riferimento.

I comuni possono stabilire condizioni ma non limitazioni ai cambi d'uso

La Corte Costituzionale accoglie anche la seconda censura, relativa alla previsione regionale che attribuisce ai Comuni la possibilità di stabilire, nei propri strumenti urbanistici, non solo "condizioni" ma anche "limitazioni" ai mutamenti di destinazione d'uso.

La Corte ha chiarito che le "limitazioni" si distinguono dalle "condizioni" per un maggiore grado di incisività sul diritto di proprietà e ampliano indebitamente il margine di intervento comunale rispetto al modello delineato dalla normativa statale, alterando così il bilanciamento fissato dal legislatore statale in materia di «governo del territorio».

L'applicazione del Salva Casa non può essere legato ad eventuali varianti urbanistiche

Infine, la pronuncia ha dichiarato l’illegittimità costituzionale anche della disciplina regionale transitoria. La legge toscana, infatti, subordinava l’applicazione della normativa statale sull’uso degli immobili all’approvazione, entro due anni, di varianti urbanistiche comunali o di appositi atti di adeguamento.

La sentenza ha rilevato che la disciplina statale prevede invece un’applicazione diretta e immediata delle nuove disposizioni, coerente con la finalità di semplificazione, ed è rivolta a tutti i soggetti dell’ordinamento, senza necessità di mediazione da parte della pianificazione comunale. Il differimento previsto dalla legge regionale è stato quindi ritenuto illegittimo.

FAQ TECNICHE: Cambi d'uso verticali e oneri di urbanizzazione | Ingenio

I Comuni possono richiedere anche gli oneri di urbanizzazione primaria nei cambi d’uso verticali?

No. Il Decreto Salva Casa prevede il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria. Ogni previsione comunale o regionale più onerosa è in contrasto con i principi statali.

La sentenza vale solo per la Toscana?

Formalmente sì, ma la pronuncia ha portata generale perché ribadisce un principio fondamentale della materia “governo del territorio”, vincolante per tutte le Regioni.

È necessario reperire nuove aree per servizi o parcheggi?

No. La normativa statale esclude espressamente tale obbligo per i cambi d’uso verticali in aree già urbanizzate.

I Comuni possono imporre limiti ai cambi di destinazione d’uso?

Possono fissare condizioni operative, ma non limitazioni sostanziali. Le limitazioni incidono sul diritto di proprietà e alterano il bilanciamento definito dal legislatore statale.

L’applicazione del Salva Casa può essere rinviata a varianti urbanistiche comunali?

No. La disciplina statale è immediatamente applicabile e non può essere subordinata ad atti di pianificazione locale o a regimi transitori regionali.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO