Cambio d'uso da ufficio ad abitazione: il Salva Casa non vale in tutte le zone

Il TAR Sicilia chiarisce la portata delle nuove regole sui cambi di destinazione d'uso introdotte dal Decreto Salva Casa. La maggiore libertà prevista dall'articolo 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 riguarda le singole unità immobiliari situate nelle zone A, B e C o in quelle equipollenti. Fuori da questi ambiti restano applicabili le ordinarie regole urbanistiche e le previsioni del piano comunale: il passaggio da ufficio ad abitazione può quindi richiedere un permesso di costruire espresso e non può essere realizzato mediante una semplice SCIA.

Salva Casa e cambi d'uso: occhio alle zone!

Il Salva Casa è per molti, ma non per tutti: anche in materia di cambio destinazione d'uso, pur avendo comportato novità operativamente molto impattanti sui procedimenti autorizzatori, bisogna sempre accertarsi di ricadere nelle specifiche aree che, appunto, sono interessate dalle modifiche, onde evitare spiacevoli inconvenienti.

Il Tar Sicilia, nella sentenza 1573/2026, ci ricorda quindi una regola molto importante sui cambi d'uso tra diverse categorie: ai sensi dell'articolo 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 è sempre consentito il mutamento delle destinazioni d'uso tra le categorie a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale, salve diverse disposizioni degli strumenti urbanistici purché intervenute  dopo il d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, con legge 24 luglio 2024 n. 105. Per gli immobili ubicati in zone diverse continuano invece a trovare applicazione le ordinarie regole urbanistiche, con la conseguenza che la modifica della destinazione d'uso comporta un diverso carico urbanistico ed è considerata nuova costruzione, e dunque è anche richiesto il permesso di costruire espresso, e non la mera SCIA.

Il caso: da ufficio ad abitazione con una SCIA

La controversia riguarda un immobile di Agrigento, classificato catastalmente come A/10 e utilizzato come ufficio. Il proprietario aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per trasformarlo in abitazione, con conseguente passaggio alla categoria A/2.

Il Comune ha però vietato la prosecuzione dell’intervento. L’immobile ricadeva infatti nella sottozona F3 del piano regolatore, destinata ad attrezzature e servizi privati, le cui norme tecniche escludevano espressamente la destinazione abitativa. Il proprietario ha contestato il provvedimento, sostenendo che le novità introdotte dal decreto-legge n. 69/2024 consentissero il cambio d’uso e rendessero sufficiente la SCIA.

Perché ufficio e abitazione non appartengono alla stessa categoria

Il TAR ricorda che l’articolo 23-ter distingue cinque categorie funzionali: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale.

Il passaggio da ufficio ad abitazione non è quindi un cambio interno alla stessa categoria. L’ufficio rientra nella categoria produttiva e direzionale, mentre l’abitazione appartiene a quella residenziale. Si tratta di un cambio d’uso “verticale”, cioè tra categorie funzionali differenti.

Questa trasformazione può incidere concretamente sull’assetto urbano. Un’abitazione comporta normalmente una presenza stabile di persone e una diversa richiesta di parcheggi, servizi e spazi pubblici rispetto a un ufficio. Per il giudice, dunque, il cambio determina un diverso carico urbanistico anche quando non vengono realizzate opere strutturali.

Le novità del Salva Casa sui cambi d'uso verticali

Dopo l'entrata in vigore della legge 105/2024 (conversione del DL 69/2024), l’articolo 23-ter consente più facilmente i cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. In particolare, nelle zone A, B e C del d.m. n. 1444/1968, o nelle zone equipollenti individuate dalle Regioni, sono sempre ammessi i passaggi tra le categorie:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale.

La semplificazione riguarda quindi anche i cambi “verticali”, come quello da ufficio ad abitazione, nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni eventualmente stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.

Passare da ufficio ad abitazione, quindi, configura un mutamento di destinazione d'uso rilevante, tra categorie non omogenee, che prima dell'avvento del Decreto Salva Casa era obbligatoriamente da realizzare con permesso di costruire, mentre oggi, in determinati casi, può bastare la SCIA se gli interventi necessari per il 'cambio' sono assentibili in edilizia libera, con CILA o con SCIA.

La sentenza richiama anche l’orientamento secondo cui, nelle zone A, B e C, le limitazioni urbanistiche comunali anteriori al decreto-legge n. 69/2024 diventano recessive rispetto alla nuova disciplina statale. Resta comunque ferma la possibilità per i Comuni di introdurre specifiche condizioni nell’esercizio della propria potestà pianificatoria. Il TAR Sicilia non estende però questa lettura agli immobili collocati in zone diverse.

Cambio destinazione d’uso: le regole definitive dopo il Salva Casa

Approfondimento tecnico sul cambio di destinazione d’uso e le semplificazioni alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT in seguito all’entrata in vigore del DL 69/2024

Scopri tutto su Ingenio!

Fuori dalle zone A, B e C valgono le regole ordinarie

L’immobile oggetto della causa si trovava in zona F3 e, quindi, fuori dall’ambito territoriale della liberalizzazione prevista dal comma 1-ter dell’articolo 23-ter.

In queste zone continuano ad applicarsi le ordinarie regole urbanistiche e le prescrizioni del piano comunale. Nel caso esaminato, il PRG di Agrigento vietava espressamente l’uso abitativo: mancava quindi un requisito essenziale per rendere efficace la segnalazione presentata dal proprietario.

Non basta la SCIA alternativa

Secondo il TAR, il passaggio tra categorie funzionali diverse, quando non beneficia della semplificazione del Salva Casa, costituisce una trasformazione urbanisticamente rilevante, assimilabile a una nuova costruzione. Occorre quindi il rilascio di un permesso di costruire espresso.

La SCIA alternativa non può aggirare né il titolo richiesto né il divieto previsto dal piano regolatore.

In definitiva: prima del DL 69/2024 l'unico modo per effettuare un mutamento d'uso rilevante era richiedere un permesso di costruire, mentre oggi si può procedere anche con la SCIA, ma solo se gli interventi sono 'minori' e se rietrano nell'ambito territoriale stabilito dall'art.23-ter comma 1 del Testo Unico Edilizia.

FAQ TECNICHE: Mutamento d'uso da ufficio ad abitazione: semplificazioni SCIA e zone di riferimento | Ingenio

Quando il cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione può essere realizzato con SCIA?
La SCIA è sufficiente quando il mutamento d'uso rientra nella disciplina dell'art. 23-ter del DPR 380/2001, come modificato dal Salva Casa, riguarda una singola unità immobiliare ubicata nelle zone A, B o C (o equipollenti) e gli eventuali interventi edilizi sono realizzabili in edilizia libera, con CILA o con la stessa SCIA.

Perché il passaggio da ufficio ad abitazione è considerato un cambio d'uso "verticale"?
L'ufficio appartiene alla categoria funzionale produttiva e direzionale, mentre l'abitazione rientra nella categoria residenziale. Il passaggio tra categorie differenti costituisce quindi un mutamento di destinazione d'uso verticale, potenzialmente idoneo a modificare il carico urbanistico dell'immobile.

Cosa accade se l'immobile si trova al di fuori delle zone A, B e C del DM 1444/1968?
Fuori dall'ambito territoriale individuato dall'art. 23-ter continuano ad applicarsi le regole urbanistiche ordinarie e le previsioni degli strumenti comunali. Il cambio d'uso tra categorie diverse può quindi richiedere il permesso di costruire espresso e non può essere legittimato mediante una semplice SCIA.

Le norme del piano regolatore comunale possono limitare i cambi di destinazione d'uso?
Sì. Nelle aree escluse dalla disciplina di favore del Salva Casa, le prescrizioni del PRG restano pienamente efficaci. Se lo strumento urbanistico vieta una determinata destinazione, come quella residenziale in una specifica zona, il cambio d'uso non può essere autorizzato attraverso la SCIA.

Qual è la principale novità introdotta dal Salva Casa sui cambi d'uso rilevanti?
Il Decreto Salva Casa ha semplificato i mutamenti di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse, consentendo in determinati casi il ricorso alla SCIA anziché al permesso di costruire. La semplificazione, tuttavia, opera esclusivamente nelle zone A, B e C (o equipollenti) e nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa e dalla pianificazione comunale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO