Cambio destinazione d’uso: Attenzione ai garage trasformati in spazi abitativi… si configura l'abuso edilizio

Trasformazione garage in abitazione e mutamento destinazione d’uso

La trasformazione di garage in spazi abitativi rappresenta un intervento frequente nell’ambito degli abusi edilizi residenziali. In particolare, la trasformazione di garage e box auto in ambienti destinati alla permanenza di persone solleva delicate questioni interpretative relative al mutamento di destinazione d’uso e alle conseguenze urbanistiche di tali interventi.

Il fenomeno è diffuso soprattutto nelle zone residenziali e rurali, dove i proprietari, spinti dalla necessità di ampliare gli spazi abitativi o di valorizzare economicamente l’immobile, procedono all’installazione di arredi, impianti e finiture che di fatto trasformano il locale da pertinenza a unità abitativa autonoma (tavernetta, cucinino, etc.).

Ma questo tipo di intervento può o non essere considerato una semplice modifica estetica? oppure ricade tra le variazioni funzionali?
Tale intervento comporta un aumento del carico urbanistico?

Il mutamento di destinazione d’uso deve essere valutato nella sua globalità, considerando non solo la presenza di arredi, ma l’insieme coordinato di opere, impianti e modifiche “strutturali” che rendono il locale idoneo a una stabile utilizzazione abitativa.
Si comprende quindi come elementi che vedano la realizzazione di impianti di climatizzazione, collegamenti elettrici e idraulici, installazione di cucine attrezzate, porte vetrate e altre finiture eventualmente di pregio diventino elementi fondamentali a sostegno all’avvenuta trasformazione.

La sentenza del TAR Toscana n. 1391/2025 ha affrontato proprio un caso emblematico di conversione abusiva di locali garage in spazi abitativi, respingendo il ricorso dei proprietari contro l’ordinanza di ripristino e ribadendo i principi fondamentali in materia di cambio di destinazione d’uso, sottolineando l’importanza di una valutazione complessiva degli interventi realizzati.

Garage trasformati in locali abitativi: quando serve il permesso di costruire

Il TAR Toscana mette un punto sul contenzioso nato tra due privati cittadini, confermando la piena legittimità dell’ordinanza comunale che imponeva il ripristino dello stato dei luoghi a seguito di opere ritenute abusive.
I ricorrenti presentano ricorso contro l’ordinanza, con cui l’amministrazione comunale aveva contestato la trasformazione di due garage in locali a uso abitativo e la realizzazione di manufatti esterni non autorizzati presso la loro abitazione.

Dal sopralluogo emergeva che i garage erano stati completamente arredati e dotati di impianti elettrici, elettrodomestici, condizionatori, prese TV, porte vetrate e finiture, anche di pregio, tali da configurare un vero e proprio uso abitativo continuativo.

Inoltre l’amministrazione aveva rilevato:

• la trasformazione del pergolato esterno in una tettoia chiusa;
• la rimozione non dichiarata di una persiana che modificava l’assetto originario del portico del seminterrato.

Queste opere rappresentavano un mutamento non trascurabile, in particolare gli interventi ai locali garage configuravano una vera e propria variazione di destinazione d’uso non autorizzata, con aumento del carico urbanistico in violazione della disciplina edilizia vigente.

I ricorrenti hanno contestato l’ordinanza presentando ricorso al TAR, il quale ha rigettato in toto la contestazione, precisando che “dall’esame della documentazione (...) emerge che nel locale in questione sono presenti un impianto di condizionamento, prese e cavi tv, porte vetrate, tendaggi e arredamento da camera, nonché impianti di video sorveglianza e altri arredi da cucina. Tanto comprova l’avvenuto mutamento destinazione d’uso che, dunque, non deriva semplicemente dalla presenza di arredi e finiture, ma da una serie di opere complessivamente funzionali alla realizzazione della modifica della destinazione d’uso del locale accessorio (garage) in unità abitativa, con conseguente aumento del carico urbanistico. Peraltro, il Comune ha ben motivato sull’aumento del carico urbanistico derivante dalle opere in questione, specificando che tale trasformazione d’uso dei locali costituisce superficie edificabile, ai sensi dell’art. 10 del DPGR 39R/2018, che ha determinato un superamento dei limiti edilizi imposti nella zona di riferimento e la necessità di reperire ulteriori spazi da adibire a parcheggio da legare all’unità immobiliare, ai sensi della legge n. 122/89.”
Le opere realizzate rappresentavano un insieme di interventi idonei a trasformare i garage in spazi abitativi. La presenza di impianti, porte vetrate, condizionatori e finiture dimostrano una chiara volontà di convertire i locali in ambienti residenziali stabili con conseguente incremento del carico urbanistico che costringerebbe il Comune ad adeguare anche gli standard urbanistici (es. parcheggi).
Il Comune aveva inoltre motivato adeguatamente l’ordinanza in virtù dell’impatto significativo della trasformazione sul territorio, rendendo, per l'appunto, necessario il reperimento di nuovi spazi per parcheggi in loco.

Inoltre viene anche precisato che “per ciò che concerne i manufatti posti all’esterno del locale, ossia il pergolato e il portico, (...) emerge dalla documentazione in atti, che tali opere (siano) state trasformate in tettoia, con conseguente necessità del previo rilascio del permesso di costruire, atteso la loro natura impermeabile e la loro consistenza. È infatti consolidato l’orientamento secondo cui, a fini edilizi, un manufatto, per essere considerato pergolato, (debba) avere natura ornamentale, sia realizzato in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, sia facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta e funga da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali si realizzi riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni” (…). Nel caso di specie, (...) la presenza di una struttura a copertura non permeabile, che si configura come opera solida, idonea alla permanenza prolungata nel tempo sia del manufatto, sia delle utilità che esso è destinato ad arrecare e che, dunque, richiedeva il previo rilascio di un permesso di costruire (…).”
Il pergolato era stato trasformato in tettoia a copertura chiusa (“non permeabile”), perdendo le caratteristiche tipiche della struttura leggera e amovibile. Di conseguenza un simile intervento richiedeva un permesso di costruire, in quanto non qualificabile come attività di edilizia libera, ma come un opera di rilievo urbanistico e con carattere permanente.

In definitiva…

Chi realizza interventi fissi e stabili modifica concretamente la funzione dell’immobile, con impatti reali sul carico urbanistico.

Un garage dotato di tutti i comfort abitativi è da considerarsi di fatto un’abitazione abusiva, qualunque nome formale gli si voglia attribuire.

Scarica la sentenza in allegato

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