Cambio destinazione d'uso: da deposito a residenziale con CILA, SCIA o permesso?

Ci sono dei cambi di destinazione d'uso che non 'scappano' dal permesso di costruire neppure in vigenza di Salva Casa, che sappiamo aver portato svariate semplificazioni in materia. Oggi, in pratica, un mutamento d'uso 'segue' il suo titolo edilizio: tradotto, l'art. 23 ter comma 1 quinquies del Testo Unico Edilizia richiede, comunque, un titolo edilizio coerente con le opere attraverso le quali tale mutamento è stato realizzato.

Prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, qualsiasi mutamento rilevante (cioè con opere all'interno della stessa categoria, o senza opere tra categorie diverse, ad.es. da ufficio ad abitazione o viceversa) richiedeva il permesso di costruire, mentre oggi, sempre tenendo presenti i regolamenti comunali che potrebbero disporre in modo più rigido, è possibile procedere con la SCIA allorquando il cambio d'uso viene effettuato senza opere edilizie, o con opere edilizie assentibili in edilizia libera o con la CILA/SCIA, anche si tratta di passaggi da una categoria all'altra.

In pratica, è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968.

Il caso: da deposito a residenziale con opere

E' evidente, quindi, come la discriminante principale per la semplificazione del Salva Casa sia costituita dal tipo di intervento che accompagna il mutamento d'uso.

Nel caso della sentenza 8939/2025 del Consiglio di Stato, l'Ufficio Tecnico comunale accertava la realizzazione delle seguenti opere difformi dal permesso di costruire in sanatoria: «L’ intero piano seminterrato, adibito precedentemente a locali deposito, ed occupante una superficie lorda di circa mq. 55.00, risulta mutato nella destinazione d’uso in quanto attualmente destinato a civile abitazione ed annesso al piano terra; lo stesso internamente è suddiviso in n. 2 camere da letto, 2 locali wc e disimpegno completi delle rifiniture, arredato ed abitato. Sul versante nord-ovest, al posto dell’intercapedine da realizzare, si rileva l’esecuzione del solo scavo, e risultano realizzati n. 2 vani porta con relativa scaletta in c.a. avente una lunghezza di circa mt. 2,80 ancora non rifinita. I due vani, la scala in c.a. ed il mutamento della destinazione d’uso del piano seminterrato risultano eseguiti senza titoli abilitativi; la scala coperta con tettoia, che collegava il piano terra con il piano seminterrato, è stata chiusa sui lati con muratura portante, creando così un ampliamento di superficie di circa mq 26,00; inoltre è stato realizzato un vano porta di ingresso sul lato nord della scala coperta. Il tutto risulta eseguito senza titolo abilitativo; il fabbricato al piano primo, oggetto di permesso a costruire in sanatoria n. 24/2012, presenta delle difformità prospettiche rispetto a quanto assentito, ovvero risultano non eseguiti due vani finestra nel locale angolo cottura e soggiorno».

Il comune ordinava la demolizione e il proprietario ricorreva al TAR.

Queste opere s possono realizzare con CILA o SCIA?

L'appellante lamenta l’erroneità della sentenza nella parte in cui ha dichiarato infondata la censura per la quale gli interventi sanzionati, per loro natura e caratteristiche, rientrerebbero tra le “opere di manutenzione straordinaria”, assoggettate a S.C.I.A e D.I.A. (oggi C.I.L.A.) e non al permesso di costruire.

Secondo l’appellante, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, le opere contestate dovrebbero ricomprendersi nell’attuale definizione degli interventi di manutenzione straordinaria degli edifici esistenti di cui all'art. 3 del d.P.R. 380/2001, come modificato dalla legge 11 novembre 2014, n. 164.

Ciò in quanto nella specie si sarebbe al cospetto di un intervento di natura strettamente conservativa, finalizzato alla manutenzione ordinaria e straordinaria di un fabbricato legittimo, senza che le opere eseguite abbiano comportato variazione di superficie utile o di volume né alterazione dell’originario stato dei luoghi.

In particolare, l’appellante sostiene che:

• quanto alla destinazione residenziale del piano seminterrato, adibito precedentemente a deposito, si sarebbe trattato di un mero mutamento di destinazione d’uso “funzionale”, tra opere sussumibili in categorie edilizie omogenee, per il quale non era richiesto il permesso di costruire;
• in ordine poi all’ampliamento di 26 mq ottenuto dalla chiusura con una tettoia a copertura della scala, che collegava il piano terra con il piano seminterrato, tale ampliamento presenterebbe una superficie utile conforme a quella riportata nei grafici progettuali allegati alla S.C.I.A del 14 dicembre 2015, prot. n. 8250;
• per quanto attiene, infine, alle altre opere (vani porta, scala), si tratterebbe di edilizia minore, per la cui realizzazione sarebbe sufficiente la presentazione di una d.i.a. o s.c.i.a.

Qui serve il permesso di costruire (anche col Salva Casa)

Appare già evidente che siamo oltre le concessioni potenziali del Salva Casa (anche se, va sempre precisato, in questo caso si sarebbe dovuto applicare il regime previgente).

Gli interventi sanzionati rientrano infatti nel regime di cui all'art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001, norma che subordina al permesso di costruire la realizzazione di interventi di “ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente… Che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”.

Nel caso in esame l’appellante ha presentato delle denunzie di inizio attività riferite alla realizzazione di “una cisterna seminterrata” e “un locale tecnologico seminterrato”, ma, come accertato dall’amministrazione all’esito del sopralluogo, ha poi effettuato la trasformazione di un seminterrato adibito a deposito ad immobile per civile abitazione, con aumento di volumetria per la realizzazione di una scala coperta per mq 26.

Le opere sanzionate non configurano interventi di natura meramente manutentiva, avendo invece trasformato la destinazione d’uso di parte dell’immobile - da deposito a struttura residenziale, con incremento del carico urbanistico dei luoghi - e aumentato la volumetria dell’immobile oggetto dell’ordinanza di demolizione: di conseguenza, gli interventi realizzati (incompatibili, per natura e consistenza, con gli strumenti di semplificazione procedimentale previsti per la denunzia di inizio attività) necessitavano del rilascio del permesso a costruire (cfr. sempre in materia di modifica della destinazione d’uso, Cons. Stato, VII, 21 ottobre 2025, n. 8185).

Inutile aggiungere che, visto il 'livello' del tipo di interventi - assolutamente necessitanti del permesso di costruire - anche in vigenza di Salva Casa si sarebbe dobuto procedere con lo stesso titolo abilitativo. La SCIA (perché la CILA non è contemplata dal DL 69/2024 per i cambi d'uso) non può assolutamente bastare.

Se si fosse invece solamente proceduto a un cambio d'uso - anche da seminterrato/deposito a residenziale - con opere 'minimal' o assentibili con SCIA/CILA, allora sarebbe potuta bastare la SCIA.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO