Cambio di destinazione d’uso e utilizzo delle parti comuni: quando è possibile opporsi?

Cambio di destinazione d’uso in condominio

Problemi di infiltrazioni d’acqua, problemi di manutenzione, problemi relativi al diritto di proprietà delle parti comuni e ancora tensioni per la ripartizione delle spese ecc., è quanto accade spesso nella quotidianità condominiale.

A tutto ciò si somma una questione abbastanza frequente nei condomini, ossia la possibilità di modificare la destinazione d’uso degli appartamenti in particolare trasformare un’abitazione in un ufficio, in uno studio professionale o, come nel caso che analizzeremo, in un magazzino commerciale.

Questo non è un elemento da poco in quanto se un condomino decide di cambiare radicalmente l’utilizzo del proprio immobile, si innesca spesso un conflitto con gli altri proprietari, preoccupati per le ricadute sulla vivibilità dell’edificio, sul valore delle proprietà e sull’uso delle parti comuni.

Ma quali sono i limiti entro cui un condomino può opporsi a tali modifiche?

Quando l’uso più intenso delle parti comuni diventa illegittimo?

E soprattutto... Cosa può fare il singolo proprietario per tutelare i propri diritti?

La questione assume particolare importanza nelle zone urbane dove gli edifici storicamente residenziali vengono progressivamente interessati da attività commerciali e produttive. Infatti il passaggio continuo di fornitori, dipendenti e merci attraverso spazi comuni pensati per un uso abitativo genera tensioni e solleva dubbi sulla legittimità di queste trasformazioni.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27980/2025, ha fornito importanti chiarimenti su questi temi, delineando i confini tra l’autonomia del singolo proprietario e la tutela degli interessi condominiali, focalizzandosi principalmente sulla destinazione d’uso delle parti comuni e sui poteri di intervento riconosciuti ai condomini.

Vediamo il caso….

Cambio destinazione d’uso e parti comuni: quando è vietato?

È possibile opporsi al cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare e alla tutela delle parti comuni dell’edificio?

Il proprietario di un appartamento aveva contestato la trasformazione di un'unità al primo piano da abitazione a magazzino merci. L'immobile, condotto in locazione ad una società, veniva utilizzato come deposito per la vicina attività commerciale, con un continuo passaggio di dipendenti attraverso le parti comuni dell'edificio: portone d'ingresso, scale e ascensore.

Il proprietario lamentava che questo cambio di destinazione fosse illegittimo sotto il profilo urbanistico-edilizio, pregiudizievole per il valore del proprio immobile e fonte di potenziali pericoli per la sicurezza, oltre che lesivo del diritto al pari uso delle parti comuni. Inoltre veniva sostenuto che la struttura, adibita a magazzino, fosse a rischio di incendi, oltre al fatto che, a suo dire, la modifica della destinazione d’uso sarebbe dovuta essere impedita perché contraria alla classificazione catastale originaria e potenzialmente pericolosa.

Il caso arriva in Cassazione dove viene chiarito che “(…) il passaggio continuo degli addetti al negozio della *** *** attraverso il portone d'ingresso, le scale e l'ascensore, per raggiungere l'immobile di proprietà della *** *** al primo piano, adibito a magazzino merci, che non aveva compromesso la destinazione di quelle parti comuni, non avendo mai impedito il passaggio degli altri condomini, integrando piuttosto un uso più intenso delle parti comuni, consentito dall'art. 1102 cod. civ., per la mancata compromissione della facoltà di pari uso degli altri condomini. La sentenza impugnata non ha, quindi, assunto un'errata nozione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d'uso delle parti comuni, che per rendere applicabile l'art. 1117 quater cod. civ. devono produrre un effetto permanente modificativo sulla destinazione del bene comune, rientrando altrimenti nella nozione di uso più intenso del bene comune dell'art. 1102 cod. civ..”.
Quando le parti comuni dell’edificio continuano a essere utilizzate secondo la loro destinazione originaria, sebbene con una maggiore frequenza a causa del cambio di destinazione di un’unità immobiliare, si configura un “uso più intenso”. Uso, però, consentito dall’art. 1102 del codice civile a differenza di una modifica sostanziale della destinazione di uno spazio comune.

Nel caso esaminato, il passaggio continuo dei dipendenti attraverso portone, scale e ascensore per raggiungere il magazzino non aveva compromesso la destinazione di queste parti comuni condominiali, infatti, l'art. 1117-quater del codice civile, che disciplina la tutela della destinazione d’uso delle parti comuni, sarebbe applicabile solo quando le attività svolte producano “un effetto permanente modificativo sulla destinazione del bene comune”.

In conclusione, la modifica della destinazione d’uso di una singola unità può essere contestata solo quando produce effetti concreti e sostanziali sulle parti comuni dell’edificio, alterandone permanentemente la destinazione, non quando essa determini un semplice uso, sempre compatibile con le funzioni originarie, ma semplicemente più frequente della cosa comune.

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Keywords: cambio destinazione d’uso, condominio, parti comuni, art. 1102 codice civile, art. 1117-quater codice civile.