Campo da padel: la trasformazione di un impianto sportivo esistente è una nuova costruzione

La trasformazione di un campo da calcetto o da altro sport in campi da padel non è automaticamente una ristrutturazione edilizia, ma può configurare una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. In tal senso è decisiva la trasformazione fisica e funzionale dell’area, normalmente ottenuta mediante piattaforma in cemento, superficie sintetica e strutture perimetrali. La SCIA ordinaria non è quindi sufficiente e, se utilizzata fuori ambito, non produce effetti.

Campi da padel: l'importanza di conoscere le regole

Il padel è la 'moda sportiva' del momento: crescono a dismisura i praticanti, e quindi anche la richiesta di campi dedicati: per questo, comprendere appieno le regole edilizie e urbanistiche inerenti i campi da padel, per i professionisti tecnici, è fondamentale anche perché spesso non si tratta di realizzarli 'ex novo', ma di ricavarli da campi destinati ad altre attività sportive (ad esempio il calcetto).

Il caso: da campo da calcetto a campi da padel

Con la sentenza n. 14330/2026, il TAR Lazio ha esaminato un intervento che prevedeva la realizzazione di quattro campi da padel: tre nell’area occupata da un precedente campo da calcetto e uno in uno spazio destinato a rampa carrabile. L’intervento era stato presentato attraverso una SCIA alternativa al permesso di costruire.

Roma Capitale aveva ritenuto che la trasformazione di un campo sportivo preesistente in campo da padel costituisse ristrutturazione edilizia leggera, assentibile con SCIA ex art. 22 del D.P.R. 380/2001. La realizzazione ex novo di un campo all’interno di un centro sportivo esistente era invece ricondotta alla ristrutturazione edilizia pesante, realizzabile con permesso di costruire o SCIA alternativa.

Ristrutturazione edilizia? No, nuova costruzione!

Questa impostazione viene respinta. Secondo il TAR, la giurisprudenza ormai consolidata qualifica sia la realizzazione ex novo di un campo da padel sia la conversione di un precedente campo da tennis, calcetto o altro impianto sportivo come intervento di nuova costruzione.

La ragione risiede nelle caratteristiche materiali dell’opera. Un campo da padel non richiede una semplice sistemazione del terreno: comporta normalmente la realizzazione di un massetto o piattaforma in cemento, la posa della superficie sintetica e l’installazione delle strutture perimetrali in carpenteria e vetro temperato. Si determina quindi una stabile e rilevante modificazione fisica del territorio.

Non basta che esistesse già un campo sportivo

La presenza di un precedente impianto non consente, da sola, di qualificare l’intervento come ristrutturazione. Nel caso esaminato, il vecchio campo da calcetto in erba era stato integralmente rimosso e sostituito da una piattaforma in cemento destinata ai nuovi campi.

Per il TAR non si era quindi in presenza della semplice sostituzione o riqualificazione di attrezzature sportive esistenti, ma della realizzazione di nuove opere con significativa trasformazione fisica e funzionale delle aree e alterazione dell’originario assetto dei luoghi.

Anche le diverse componenti dell’intervento devono essere valutate unitariamente: non è possibile scomporre massetto, recinzioni, vetri e altre strutture per attribuire a ciascuna un regime edilizio meno rigoroso. Conta l’impatto complessivo dell’opera sul territorio.

SCIA leggera o ristrutturazione pesante? Nessuna delle due

Il punto centrale della sentenza è quindi che non è corretto inquadrare la trasformazione del campo sportivo in una ristrutturazione edilizia leggera soggetta a SCIA. Ma, nella fattispecie, non è corretta neppure la qualificazione come ristrutturazione pesante da realizzare mediante SCIA alternativa al permesso.

L'intervento costituisce invece nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), del D.P.R. 380/2001 e necessita del permesso di costruire. Il TAR precisa inoltre che nel caso concreto non ricorrevano le particolari condizioni dell’art. 23, comma 1, lett. b) e c), che possono consentire la SCIA alternativa per determinate nuove costruzioni disciplinate in dettaglio dagli strumenti urbanistici.

La SCIA utilizzata per una nuova costruzione è inefficace

Il Tar sottolinea che, di conseguenza, quando un intervento soggetto a permesso di costruire viene avviato mediante una SCIA che non può legittimamente sostituirlo, il decorso del tempo non consolida il titolo. La SCIA resta improduttiva di effetti perché utilizzata al di fuori del proprio ambito applicativo.

L’Amministrazione deve quindi esercitare i poteri di vigilanza edilizia e ripristino della legalità, senza che possa essere invocato il consolidamento della posizione del privato per il mancato tempestivo esercizio dei poteri inibitori.

In conclusione, per il Tar la trasformazione strutturale di un precedente campo sportivo in campo da padel non è una semplice ristrutturazione dell’impianto esistente: quando comporta opere come piattaforme in cemento e strutture perimetrali stabili, configura una nuova costruzione e richiede il permesso di costruire.

FAQ TECNICHE: Trasformazione di impianto sportivo in campi da padel | Ingenio

La trasformazione di un campo da calcetto in campi da padel richiede il permesso di costruire?
Sì, quando l’intervento comporta una stabile trasformazione fisica e funzionale dell’area. Secondo il TAR Lazio, la realizzazione dei campi da padel costituisce nuova costruzione e richiede quindi il permesso di costruire, salvo specifiche ipotesi di SCIA alternativa previste dalla legge.

Perché un campo da padel viene qualificato come nuova costruzione?
Non si tratta della semplice sostituzione di attrezzature sportive: normalmente vengono realizzati un massetto o una piattaforma in cemento, una superficie sintetica e strutture perimetrali in vetro e carpenteria. L’insieme di queste opere determina una significativa modificazione stabile del suolo e dell’assetto dei luoghi.

La presenza di un precedente campo sportivo consente di usare la SCIA?
No. Il fatto che l’area fosse già destinata a un campo da calcetto, tennis o altra attività sportiva non basta a qualificare il nuovo intervento come ristrutturazione. Occorre valutare le opere effettivamente realizzate e il loro impatto complessivo sull’area.

È possibile considerare separatamente piattaforma, recinzioni e strutture del campo?
No, le opere devono essere esaminate nel loro complesso. Non è corretto scomporre l’intervento per attribuire alle singole componenti un regime edilizio più favorevole. Conta la trasformazione complessiva prodotta dal nuovo impianto sull’assetto fisico e funzionale dei luoghi.

Cosa succede se per un campo da padel soggetto a permesso viene presentata una SCIA?
Se la SCIA non può sostituire il permesso di costruire, è utilizzata al di fuori del proprio ambito e rimane improduttiva di effetti. Il semplice decorso del tempo non consolida quindi la posizione del privato e l’Amministrazione può esercitare i propri poteri di vigilanza edilizia.

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