Cantiere fermo per problemi burocratici? Il condominio può chiedere interventi immediati e sanzioni!

Imprese che sospendono i lavori e bloccano cantieri per problemi burocratici: le responsabilità

Molti condomini hanno visto negli incentivi fiscali un’opportunità straordinaria per riqualificare il proprio patrimonio edilizio, con interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico della struttura.

Tuttavia, spesso ciò è stato accompagnato da difficoltà burocratiche nella cessione dei crediti fiscali, da continui cambiamenti normativi (vd. evoluzione dei decreti durante il Superbonus) e ritardi degli uffici competenti che hanno trasformato molti cantieri in veri e propri incubi per i proprietari.

Ponteggi abbandonati, lavori interrotti a metà, condomini alla merce di imprese che hanno sospeso le attività a causa di problemi dovuti al mancato incasso dei bonus fiscali (Superbonus, Ecobonus, Sisma-bonus). Sono questi alcuni degli scenari che si sono creati, lasciando spesso gli stessi condomini in una condizione di profonda incertezza, con edifici pericolanti o parzialmente inutilizzabili per lavori perennemente in corso e costi imprevisti da affrontare.

Ma può un’impresa abbandonare un cantiere invocando difficoltà burocratiche non imputabili al committente?

Cosa possono fare i condomìni per tutelare la propria incolumità e i propri diritti quando si trovano con aree comuni occupate da strutture pericolose?

A queste domande ha risposto il Tribunale di Nola con un’ordinanza che fornisce chiarimenti importanti per tutti coloro che si trovino nelle medesime situazioni.

Cantieri bloccati per crediti fiscali non incassati: cosa dice l’ordinanza del Tribunale di Nola

Il caso dell’ordinanza del tribunale di Nola riguarda un cantiere dove venivano svolti lavori di ristrutturazione con incentivi fiscali al 110% (Superbonus) ma che è rimasto fermo per oltre un anno.

L’impresa aveva comunicato la sospensione dei lavori sostenendo una difficoltà nell’incassare i crediti fiscali maturati dai condomini a causa dell’inerzia degli uffici dell'Agenzia delle Entrate (AE).

Il condominio si è ritrovato però con impalcature (ponteggi) e altre strutture di cantiere che occupavano le aree comuni, impedendo l’affidamento dei lavori a un’altra impresa per il completamento dell’intervento.

Il giudice precisa che “(…) in primo luogo, dalle comunicazioni di sospensione dei lavori (...), dopo la quali pacificamente i lavori non sono stati più ripresi (...), che deducono come causa della sospensione fatti non imputabili al ****** (impresa, nda) – in particolare, nella seconda comunicazione si afferma espressamente che “tale decisione nasce dalla difficoltà ad oggi di incassare i crediti fiscali maturati dai singoli condòmini, in virtù delle lavorazioni effettuate da parte della scrivente società, e non ancora visualizzati sul cassetto fiscale della stessa per effetto dell'inerzia della macchina burocratica e della inoperosità dei preposti Uffici dell'Agenzia delle Entrate competenti per il Vostro Condominio”. Conseguentemente, non appaiono correttamente invocati dalla resistente gli “artt. 5.2, 5.4, 14.1, 14.2 e 16 del contratto di appalto sottoscritto”, che stabilirebbero in caso di mancato riconoscimento anche parziale del credito fiscale di cui all'art. 121, co 1 del Decreto Legge Rilancio n. 34/2020, l'obbligo del ****** (committente condominio, nda) di versare alla società l'importo del corrispettivo delle lavorazioni effettuate. Ed invero, tali articoli prevedono che l’effetto dai medesimi descritto consegua solo da comportamenti imputabili al committente ostativi al riconoscimento totale o parziale de quo. Pertanto – ...– deve escludersi la legittimità della sospensione dei lavori da parte della società resistente ex art. 1460 c.c. Inoltre, il fumus boni iuris appare confermato dalla relazione dell’Agenzia delle Entrate del 19.06.2025 (sub allegato 14 della produzione del ricorrente), nella quale si evidenzia che dal sopralluogo effettuato è emerso che i lavori indicati nella comunicazione “non sono risultati eseguiti”.
La sospensione dei lavori da parte dell’impresa viene ritenuta illegittima, infatti secondo l’ordinanza, le clausole contrattuali invocate dalla società prevedevano l’obbligo del condominio di versare il corrispettivo solo in caso di mancato riconoscimento del credito fiscale per comportamenti imputabili al committente stesso. Tuttavia nel caso specifico, invece, le difficoltà erano dovute a problematiche burocratiche non dipendenti dal condominio, rendendo quindi ingiustificata la sospensione unilaterale dei lavori.

A supporto della posizione del condominio è una relazione dell'Agenzia delle Entrate, che ha evidenziato come i lavori dichiarati nella comunicazione non fossero stati effettivamente eseguiti.

Cantiere fermo e ponteggi degradati: il giudice ordina interventi urgenti

La documentazione fotografica che dimostrava lo stato di degrado delle impalcature e dello stabile si è rilevata decisiva intatti “Quanto al periculum in mora, esso è desumibile dalla documentazione fotografica allegata già al ricorso, dalla quale emerge lo stato di degrado delle impalcature e dello stabile condominiale per cui è causa. Tale documentazione, peraltro, non è stata specificatamente contestata dalla resistente, che, nella sua memoria di costituzione, si è limitata ad asserire genericamente che non vi è alcuna prova agli atti (...) del dichiarato pericolo per la incolumità dei condomini circa il contestato stato di degrado delle impalcature e degli altri impianti di cui è stata chiesta la rimozione, senza basare affatto tale sua affermazione su eventuali carenze, sul piano probatorio, delle fotografie in esame. Né conclusioni opposte possono essere suffragate dalla contestazione specifica delle fotografie depositate dal ricorrente in seguito alla sua istanza di segnalazione di eventi sopravvenuti del 30.10.2025, ossia le recenti scosse sismiche (soprattutto) e le intense precipitazioni atmosferiche. Infatti, da un lato, la contestazione delle fotografie successive ai suindicati eventi impedisce di considerare pacifico solo il dedotto aggravarsi del periculum in mora, ma non anche il periculum preesistente, di per sé sufficiente ai fini dell’accoglimento del ricorso – ... – e, dall’altro, risulta assorbita e superata dalla comunicazione del coordinatore della sicurezza del 03.11.2025 depositata dalla resistente. Infatti, come, d’altronde, rilevato dalla difesa del ricorrente, l’iniziale affermazione ivi contenuta, secondo cui allo stato attuale, vista la sospensione prolungata delle lavorazioni, visti gli eventi sismici che hanno colpito la zona, lo scrivente, non ha constatato emergenze alle impalcature montate, né criticità agli ancoraggi delle stesse appare in tutta evidenza smentita dalla precisazione immediatamente successiva, del seguente tenore: ma necessita di sistemazione dei teli verdi di protezione sulla facciata (…). Ciò nonostante si richiede alla sv un controllo periodico dello stato manutentivo degli impalcati e delle aree di cantiere. Dunque, sulla base di quanto finora evidenziato deve reputarsi esistente la minaccia di un pregiudizio imminente e irreparabile – come richiesto dall’art. 700 c.p.c. – costituito nel caso di specie dal rischio di una definitiva compromissione, nelle more del giudizio di merito, dell’incolumità delle persone, bene costituzionalmente garantito di rango super-primario.”
La situazione poi è stata aggravata da scosse sismiche e intense precipitazioni atmosferiche, infatti il coordinatore della sicurezza in una comunicazione ha evidenziato che, pur non riscontrando emergenze immediate, evidenziava la necessità di sistemare i teli di protezione sulla facciata e ha richiesto controlli periodici dello stato manutentivo degli impalcati.

Il Tribunale ha così ravvisato un rischio concreto e imminente per l’incolumità delle persone, bene costituzionalmente garantito di rango primario.

In conclusione, le difficoltà burocratiche nell’incasso dei crediti fiscali non giustifica la sospensione dei lavori se non dipendono da comportamenti del committente.

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