Cantiere sospeso dall’impresa? Il condominio non è obbligato a pagare!

I lavori di ristrutturazione dovrebbero sempre svolgersi nel rispetto rigoroso degli accordi assunti, senza forzature o interruzioni non giustificate, ma non sempre ciò si verifica. La sentenza del Tribunale di Firenze riguarda proprio una controversia tra un condominio e un’impresa appaltatrice nell’ambito di lavori di ristrutturazione. In sintesi, l’impresa aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento dei lavori eseguiti. Il condominio, invece, si è opposto, contestando sia la prova monitoria del credito (ossia delle opere effettivamente eseguite per conto del committente come da contratto), sia il fatto che i lavori fossero stati sospesi illegittimamente e che l’impresa avesse violato gli obblighi contrattuali, impedendo la corretta fruizione del bonus fiscale.

Vediamo il caso…

Condominio e sospensione lavori: l’impresa chiede il pagamento e nasce la lite

Un condominio affida ad una società l’esecuzione di lavori di ristrutturazione dell’edificio, ma dopo l’avvio del cantiere, il rapporto tra le parti si incrina. L’impresa richiede il pagamento di oltre 153 mila euro per opere a suo dire eseguite, ottenendo un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Firenze.
Il condominio si oppone contestando sia il diritto al pagamento sia il comportamento tenuto dalla società durante l’esecuzione dell’appalto.

Secondo il condominio, l’impresa avrebbe interrotto i lavori in modo arbitrario in particolare “(…) in data 24.05.2022 alcuni condomini avevano chiesto non di sospendere i lavori, bensì di non procedere all’installazione della gru di cantiere che l’opposta affermava essere necessaria sebbene non prevista nell’offerta del 27.01.2022, al fine di poter valutare con maggior attenzione, anche tramite i propri tecnici di fiducia, i costi e i disagi che detta operazione avrebbe potuto causare al *** ***”.
L’impresa a questo punto comunicò il “fermo cantiere”, sospendendo di fatto le opere.
Inoltre, la società avrebbe subordinato, successivamente, la ripresa dei lavori a nuove condizioni economiche rispetto a quelle inizialmente concordate tra le parti.

Art. 1460 c.c.: sospensione della prestazione tra buona fede e prova dell’adempimento

Per contratto a prestazioni corrispettive si intende un accordo in cui entrambe le parti assumono obblighi reciproci, impegnandosi ciascuna a eseguire una prestazione a favore dell’altra.

Ma quando, nei contratti a prestazioni corrispettive, la sospensione dell’esecuzione può davvero ritenersi legittima e conforme al principio di buona fede?

Secondo l’art. 1460 del codice civile:

“Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”.

Nei contratti, ciascuno dei contraenti può sospendere la propria prestazione se l’altra non adempie o non è pronta ad adempiere contemporaneamente come da accordo sottoscritto.
Tuttavia, il rifiuto non è ammesso se, valutate le circostanze, lo stesso non risulta essere in buona fede.

La sentenza del Tribunale di Firenze richiama il precedente articolo sottolineando che “(…) a fronte dell’eccezione di inadempimento sollevata dall’opponente, sul presupposto della mancata esecuzione in maniera esatta e puntuale delle opere di ristrutturazione oggetto di appalto, l’opposta non ha fornito la prova a suo carico a norma dell’art. 1460 cc (…) del proprio esatto adempimento, ovvero di avere realizzato nei tempi concordati con la controparte le opere per il cui pagamento era prevista quale condizione a favore del Condominio, la fruizione da parte di quest’ultimo del beneficio fiscale del c.d. bonus 110% mediante sconto in fattura.”

Il condominio ha contestato l’inadempimento dell’impresa sostenendo che i lavori non fossero stati eseguiti correttamente e nei tempi previsti. L’impresa non ha dimostrato di aver adempiuto esattamente al contratto e non è riuscita a provare di aver completato le opere secondo gli accordi (per esatta esecuzione dell'intervento nei tempi e nelle modalità previste), condizione necessaria per ottenere il bonus 110% tramite sconto in fattura.

Più in dettaglio, il Tribunale, richiamando proprio l’art. 1460 c.c., ha ritenuto che l’impresa non avesse dimostrato il proprio esatto adempimento rispetto alle obbligazioni contrattuali, con particolare riferimento alle condizioni previste per il pagamento mediante sconto in fattura (bonus fiscale) e quindi la pretesa di pagamento viene respinta.

Decreto ingiuntivo revocato: inadempimento dell’impresa nei lavori condominiali

Il Tribunale ha accolto l’opposizione del condominio e revocato, nel caso di specie, il decreto ingiuntivo spiegando che “(c)ome è già stato condivisibilmente rilevato, infatti: a) con la comunicazione del ****2022 (...) – peraltro proveniente da alcuni dei condomini (...) e non dall’Amministratore abilitato a rappresentare il Condominio – veniva richiesta non la sospensione dei complessivi lavori di appalto, bensì soltanto l’interruzione dell’installazione di una gru in cantiere, attività questa che non sembra essere stata approvata in sede di assemblea condominiale né ricompresa nel computo metrico dell’offerta di appalto accettata sub doc. n. 1 dell’opposta in cui non vi è riferimento ad una simile operazione; b) l’opposta ha interrotto i lavori prima dell’ordine di sospensione del cantiere emesso dal Direttore dei Lavori (...); c) detta interruzione dei lavori non sembra rispondere a canoni di buona fede né pare imputabile alla richiesta dei condomini (...), in quanto non è stata dedotta e dimostrata l’indispensabilità per la corretta esecuzione dell’opera di un’attività non prevista nel computo metrico, ossia del montaggio della gru, ben potendo quindi i lavori proseguire senza ricorrere necessariamente all’installazione di questo specifico macchinario (...);
(...) l’opposta (...) ha comunque deciso di non riprendere i lavori per la mancanza di documentazione asseritamente ritenuta rilevante (...) e di subordinare, altresì, la prosecuzione delle attività oggetto di appalto alla previa modifica sostanziale degli accordi precedentemente assunti, consistente nella previsione di un’assunzione diretta da parte del *** *** dell’obbligo di corrispondere il prezzo dell’appalto (...).”
Il condominio non ha mai chiesto di bloccare integralmente i lavori, ma soltanto di sospendere l’installazione della gru, intervento non previsto nel contratto originario e non approvato dall’assemblea, invece l’impresa aveva manifestato la necessità di procedere al fermo cantiere dell’ordine formale di sospensione disposto dal direttore dei lavori per problematiche interne non dipendenti dalla controparte. Inoltre non viene dimostrato che la gru fosse indispensabile per eseguire le opere, potendo i lavori proseguire anche senza l’utilizzo di tale macchinario.

Il condominio, peraltro, si era successivamente detto disponibile ad approvare anche i costi della gru modificando il computo metrico ma l’impresa si è rifiutata di riprendere i lavori pretendendo nuove condizioni economiche rispetto a quelle inizialmente concordate.

Conseguenza?

Il Tribunale sancisce che “accertato, dunque l’inadempimento dell’opposta alle obbligazioni contrattuali, risulta infondata la pretesa di pagamento avanzata in via monitoria. Il decreto ingiuntivo va, pertanto, revocato.”

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE: Cantiere sospeso dall’impresa? Il condominio non è obbligato a pagare | Ingenio

Che cos’è l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.?
È il diritto di una parte di sospendere la propria prestazione se l’altra non adempie correttamente.
Si applica ai contratti a prestazioni corrispettive, come l’appalto.
Richiede proporzionalità e rispetto della buona fede.
In ambito edilizio incide su pagamenti e prosecuzione lavori.
Limite essenziale: non deve essere abusiva o strumentale.

Quando il condominio può sospendere i pagamenti all’impresa?
Quando l’impresa non esegue correttamente le opere o interrompe il cantiere senza giustificazione.
È necessaria una contestazione formalizzata e coerente.
La sospensione deve essere proporzionata all’inadempimento.
Rileva la prova tecnica delle difformità o del mancato avanzamento lavori.
[Verificare specifica tecnica/norma].

La sospensione del cantiere da parte dell’impresa è sempre legittima?
No, è legittima solo se giustificata da inadempimento dell’altra parte o ordine tecnico.
Nel caso analizzato, la sospensione non era supportata da prova di necessità tecnica.
Il direttore dei lavori ha ruolo determinante nella legittimazione.
La sospensione unilaterale può configurare inadempimento.
Va sempre documentata contrattualmente.

Qual è il ruolo della prova dell’adempimento dell’impresa?
È centrale per ottenere il pagamento o il mantenimento del decreto ingiuntivo.
L’impresa deve dimostrare esecuzione conforme a contratto e tempi.
Nel caso, la prova non è stata ritenuta sufficiente dal Tribunale.
Include SAL, contabilità lavori e documentazione tecnica.
La mancanza può portare alla revoca del credito.

Come incide lo sconto in fattura nei contratti condominiali?
Costituisce modalità di pagamento subordinata a requisiti tecnici e temporali.
Richiede completamento o avanzamento lavori secondo normativa fiscale.
Se l’esecuzione è incompleta, il beneficio può non maturare.
[Verificare specifica tecnica/norma].
È elemento contrattuale rilevante nella valutazione dell’adempimento.

Quando il decreto ingiuntivo può essere revocato?
Quando viene meno la prova del credito o emerge inadempimento contrattuale.
L’opposizione può introdurre eccezione ex art. 1460 c.c.
Il giudice rivaluta il rapporto sinallagmatico tra le parti.
Nel caso, la mancata prova dell’impresa è stata decisiva.
Si applica valutazione complessiva del contratto.

Quali errori gestionali generano contenziosi negli appalti condominiali?
Sospensioni lavori non formalizzate e variazioni economiche unilaterali.
Mancata approvazione assembleare di opere extra contratto.
Assenza di tracciabilità SAL e documentazione tecnica.
Disallineamento tra computo metrico e opere eseguite.
Criticità nella gestione del bonus fiscale.