Casa a picco sul mare: condono possibile o abuso insanabile?

Una recente sentenza del Tar Campania ribadisce che il divieto di edificazione entro 150 metri dalla battigia opera anche in presenza di coste rocciose e scogliere, senza che l'assenza di una spiaggia possa escludere il vincolo di inedificabilità. La nozione di battigia coincide infatti con la linea di confine tra mare e terraferma, indipendentemente dalla conformazione della costa. L'articolo analizza i rapporti tra disciplina statale e normativa regionale siciliana, evidenziando che il vincolo impedisce il rilascio del condono edilizio e legittima l'annullamento della sanatoria e il conseguente ordine di demolizione.

Casa a picco sul mare? Senza spiaggia è possibile?

Si può realizzare una casa a picco sul mare, cioè entro 150 metri dalla battigia in caso non ci sia la spiaggia? Il Tar Campania, con la sentenza 192/2026, ci spiega che ciò non è possibile in quanto il rispetto della fascia costiera è tassativo, anche se si tratta di scogli - e quindi in assenza di spiaggia - e se l'edificio si trova a 'strapiombo' sul mare.

Il caso: richiesta di sanatoria per una casa a ridosso del mare

Oggetto del contendere è la presentazione di un ricorso contro il provvedimento del comune con il quale "è stata annullata d’ufficio la concessione edilizia in sanatoria assentita all’odierno ricorrente e riguardante una casa per civile abitazione sita in Siracusa composta da due piani".

Il provvedimento impugnato, tra l'altro, si fonda sulla ragione che la costruzione contestata sorgerebbe a distanza minore di mt. 150 dalla battigia del mare e che la "costruzione per potere fruire della sanatoria, avrebbe dovuto essere iniziata prima dell’ entrata in vigore della citata legge n. 78 ed ultimata al rustico entro il 31 dicembre 1976".

L'assenza della battigia giustifica il mancato rispetto dei 150 metri?

Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente ha contestato la violazione dell’art. 23 L.R. 37/1985 con riferimento all’art. 15 lett. a) L.R. 78/1976, assumendo che, poiché il fabbricato è prospiciente ad una costa a strapiombo e non sulla spiaggia, non si configurerebbe l’esistenza della battigia; conseguentemente, non sarebbe applicabile il vincolo di inedificabilità assoluta nella fascia di rispetto di 150 mt dalla battigia, sorgendo la costruzione su un terreno elevato sul mare. Una differente interpretazione potrebbe creare un differenziato regime del diritto di proprietà tra il cittadino siciliano e il cittadino del resto del paese, che vedrebbe applicata la sola legge Galasso, che prevederebbe, come condizione all’attività costruttiva, solo un nulla osta della competente Soprintendenza.

Rispetto della fascia costiera: la norma regionale rafforza la regola statale

Il TAR sottolinea che la giurisprudenza in materia (cfr. da ultimo C.G.A. n. 1031/2025) ha condivisibilmente ritenuto che la normativa regionale in questione, pur introducendo un divieto più stringente, non ha mai implicato una deroga alla competenza dello Stato, ma piuttosto ha svolto un ruolo integrativo e di rafforzamento della tutela del territorio; la stessa, imponendo il divieto di edificazione entro i 150 metri, rappresenta una misura di tutela ambientale che non confligge con la competenza statale, ma anzi la rafforza e la rende più stringente.

Ma cosa si intende per battigia?

Il legislatore regionale - prosegue il Tar - ha dettato un regime vincolistico dei beni ricadenti in prossimità del mare e la circostanza che tale regime determini vincoli più intensi rispetto a quelli esistenti nel resto dell’Italia è la legittima conseguenza delle attribuzioni spettanti in materia alla Regione Siciliana (a statuto speciale) che sarebbero evidentemente svuotate di qualsiasi reale contenuto ove non fosse possibile apportare in sede regionale alcuna variazione rispetto alla normativa vigente in campo nazionale.

In particolare, la giurisprudenza del Giudice di appello (cfr. da ultimo sent. n. 818 del 28 ottobre 2025) ha avuto modo di specificare che "la battigia è la linea di confine tra il mare e la terraferma. Poco rileva che la circostanza che le onde si infrangano sulla sabbia della spiaggia o impattano sulla roccia della costa. La linea di confine appena citata costituisce il limite da cui misurarsi i 150 metri che individuano la fascia di territorio che il legislatore, nazionale e regionale, ha voluto proteggere in modo assoluto".

A rinforzo, si citano anche le sentenze della Corte costituzionale ( 218 e 246 del 2017), con le quali i giudici ricordano che "se il termine ‘battigia’ dovesse comprendere solo la spiaggia e non anche la roccia la legge regionale dovrebbe essere considerata non in linea con il dettato costituzionale, per l’irragionevole attenuata protezione riservata al bene costituzionalmente protetto. Opinando in tal modo si arriverebbe alla sconsiderata conclusione che si potrebbe
edificare fino a pochi centimetri dalla linea ove il mare si infrange sulle rocce".

Niente da fare, quindi. La casa va demolita in quanto abusiva.

FAQ TECNICHE: La casa a picco sul mare è condonabile? | Ingenio

Il vincolo dei 150 metri dalla battigia si applica anche in presenza di una costa rocciosa?
Sì. La giurisprudenza chiarisce che la fascia di rispetto decorre dalla linea di contatto tra mare e terraferma, indipendentemente dal fatto che il litorale sia costituito da spiaggia, scogliera o parete rocciosa. L'assenza di arenile non elimina quindi il vincolo di inedificabilità assoluta.

È possibile ottenere il condono per un immobile costruito entro 150 metri dal mare?
In linea generale no, quando l'edificio ricade nella fascia sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta. La presenza del vincolo impedisce infatti il rilascio della sanatoria edilizia, salvo i limitati casi espressamente previsti dalla normativa applicabile e ricorrendone tutti i presupposti.

Come deve essere individuata la battigia ai fini del calcolo della fascia di rispetto?
La battigia è identificata come la linea di confine tra il mare e la terraferma. Ai fini urbanistico-edilizi è irrilevante che le onde si infrangano sulla sabbia oppure sulla roccia: è da tale linea che deve essere misurata la distanza dei 150 metri prevista dalla normativa.

Perché la normativa regionale siciliana prevede una tutela più rigorosa della fascia costiera?
Il Tar evidenzia che la disciplina regionale non contrasta con quella statale, ma ne rafforza la tutela ambientale. In virtù delle competenze riconosciute alla Regione Siciliana, il legislatore regionale può introdurre misure di protezione del territorio più restrittive rispetto a quelle nazionali.

Quali conseguenze può adottare il Comune se accerta un condono rilasciato in violazione del vincolo costiero?
L'amministrazione può esercitare il potere di autotutela annullando il titolo edilizio in sanatoria qualora risulti illegittimo. In presenza di un'opera insanabile perché realizzata in area soggetta a inedificabilità assoluta, resta legittima anche l'adozione dei conseguenti provvedimenti repressivi, compreso l'ordine di demolizione.

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