Casa, il 2025 segna la ripresa: compravendite in crescita (+6.5%) ma affitti sempre più cari. Il 75% degli edifici non è efficiente energicamente

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 conferma un trend positivo, con un aumento delle compravendite e una crescita moderata dei prezzi. La domanda abitativa resta solida, sostenuta da condizioni di credito più favorevoli e da un rinnovato interesse per l’investimento immobiliare. Parallelamente, il mercato degli affitti evidenzia forti tensioni, con canoni in aumento e offerta limitata soprattutto nelle grandi città. Emergono però anche nuove criticità sociali, come la difficoltà di accesso alla casa per una fascia crescente di popolazione. L’efficienza energetica si afferma come fattore chiave nella valorizzazione degli immobili. Le prospettive per il 2026 indicano una crescita più contenuta ma stabile. Tutti i dati del Report FIAIP con ENEA e I-Com, presentato al Senato.

Un mercato in espansione ma più selettivo

Il 2025 conferma la solidità del mercato immobiliare italiano, che prosegue il suo percorso di crescita dopo le incertezze degli anni precedenti. Le compravendite residenziali registrano un incremento significativo, con circa 767 mila transazioni e un aumento del 6,5% rispetto al 2024. Parallelamente, i prezzi delle abitazioni crescono in modo più contenuto, segnando un +2,2% medio su scala nazionale.

Questo scenario riflette una domanda ancora dinamica, sostenuta soprattutto dal miglioramento del clima economico generale. Il rallentamento dell’inflazione e una politica monetaria più favorevole hanno contribuito a rendere il credito più accessibile, favorendo in particolare i mutui per l’acquisto della prima casa. Allo stesso tempo, si rafforza l’interesse per immobili destinati all’investimento e per le seconde abitazioni, segno di una rinnovata fiducia nel mattone come bene rifugio.

Dal punto di vista delle preferenze abitative, emerge con chiarezza il ritorno a soluzioni funzionali e vivibili: il trilocale usato in zona semicentrale si conferma la tipologia più richiesta. Una scelta che riflette sia esigenze pratiche sia i cambiamenti demografici in atto, con nuclei familiari mediamente più piccoli. Nelle principali città italiane, tra cui Roma, Milano, Napoli, Firenze e Torino, i valori immobiliari crescono oltre la media nazionale, trainati dalla forte attrattività economica, turistica e universitaria.

Tutte queste informazioni emergono dal Report FIAIP Monitora Italia, elaborato dal Centro Studi FIAIP attraverso le rilevazioni degli agenti immobiliari associati, in collaborazione con ENEA e I-Com, 

Il boom delle locazioni e il nuovo equilibrio urbano

Se il mercato delle compravendite appare in consolidamento, quello delle locazioni vive una fase di forte tensione. Nel 2025 i canoni medi aumentano del 7%, mentre il numero dei contratti cresce del 3%. La domanda si concentra soprattutto su bilocali e trilocali nelle zone centrali e semicentrali delle città, dove la disponibilità di immobili resta limitata.

Questa dinamica sta portando a una trasformazione strutturale del settore. Crescono le locazioni brevi, i contratti transitori e quelli destinati agli studenti, mentre le locazioni tradizionali di lungo periodo mostrano segnali di maggiore difficoltà. In questo contesto, i contratti a canone concordato registrano un aumento significativo, diventando una soluzione sempre più diffusa per rispondere alle esigenze di accessibilità.

Dal punto di vista degli investimenti, alcune città offrono rendimenti particolarmente interessanti. Genova e Palermo superano il 7% di redditività lorda, seguite da Verona e Bari con valori intorno al 6,5%. Questi dati confermano il crescente interesse degli investitori verso il residenziale da mettere a reddito, soprattutto nei mercati urbani con prezzi ancora accessibili.

Parallelamente, anche il comparto non residenziale mostra segnali di ripresa dopo anni difficili. Negozi, uffici e capannoni tornano a crescere sia nelle compravendite sia nei valori, evidenziando un miglioramento più ampio legato alla ripresa economica e produttiva del Paese.

Le nuove criticità sociali e la “fascia grigia” dell’abitare

Accanto ai segnali positivi, emergono nuove fragilità. Una delle più rilevanti è rappresentata dalla cosiddetta “fascia grigia” dell’abitare, composta da famiglie, giovani coppie e lavoratori che non riescono ad accedere né al mercato libero né all’edilizia pubblica.

La domanda abitativa si concentra sempre più nelle grandi città e nelle aree economicamente dinamiche, accentuando il divario territoriale. Le zone periferiche e meno attrattive rischiano invece un progressivo calo della domanda, con conseguenze sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare locale.

A questo si aggiunge il problema dei costi di costruzione, aumentati sensibilmente negli ultimi anni. Il rincaro dei materiali, cresciuti di circa il 27% in tre anni, incide direttamente sui prezzi finali degli immobili e rappresenta un ostacolo alla sostenibilità dell’offerta abitativa.

Efficienza energetica: tra opportunità e ritardi

Un altro elemento chiave nell’evoluzione del mercato è rappresentato dall’efficienza energetica. Nel 2025 cresce l’attenzione verso immobili ristrutturati e ad alte prestazioni energetiche, anche se il patrimonio edilizio italiano resta in gran parte obsoleto.

Circa il 75% degli immobili presenta ancora standard energetici bassi, con una forte concentrazione nelle classi meno efficienti, soprattutto nelle aree periferiche. Al contrario, nelle zone di pregio aumenta la presenza di edifici in classi energetiche elevate, che arrivano a rappresentare circa la metà del mercato.

Il valore degli immobili efficientati è in aumento, come evidenziato dalla quasi totalità degli operatori del settore. Tuttavia, persiste una forte asimmetria tra domanda e offerta: gli acquirenti mostrano crescente attenzione alla qualità energetica, mentre molti venditori faticano ancora a riconoscerne l’impatto sul prezzo.

A incidere su questa situazione è anche la mancanza di strumenti finanziari chiari e stabili. I mutui green restano poco diffusi e non sempre ben compresi, mentre l’incertezza sugli incentivi frena gli investimenti nella riqualificazione energetica.

Le prospettive per il 2026 tra stabilità e incertezze globali

Guardando al 2026, le previsioni indicano una fase di stabilizzazione del mercato immobiliare. La crescita delle compravendite dovrebbe attestarsi tra l’1,5% e il 2%, accompagnata da un incremento dei prezzi intorno al 2%. Un ritmo più moderato, ma coerente con un mercato ormai maturo e orientato al consolidamento.

Anche il settore delle locazioni continuerà a crescere, con un aumento dei contratti previsto intorno al 3% e canoni in salita del 4%, spinti dal persistente squilibrio tra domanda e offerta nelle aree urbane. Il comparto non residenziale dovrebbe invece registrare una crescita più contenuta, ma comunque positiva.

Le prospettive restano nel complesso favorevoli, ma non prive di rischi. Il contesto internazionale, caratterizzato da tensioni geopolitiche e volatilità dei mercati energetici, potrebbe influenzare inflazione, costo del denaro e fiducia delle famiglie.

In questo scenario, il mercato immobiliare italiano si conferma solido, ma sempre più legato a fattori strutturali come l’accessibilità economica, la qualità degli immobili e l’equilibrio tra domanda e offerta. La sfida dei prossimi anni sarà quella di coniugare crescita, sostenibilità e inclusione, in un contesto economico in continua evoluzione.

IN SINTESI
-Il mercato immobiliare italiano cresce nel 2025, con compravendite in aumento del 6,5% e prezzi in lieve rialzo.
-La domanda resta sostenuta grazie a mutui più accessibili e maggiore fiducia delle famiglie.
-Il mercato degli affitti è in forte tensione, con canoni in aumento e domanda elevata nelle città.
-Cresce l’attenzione per l’efficienza energetica, ma gran parte degli immobili resta obsoleta.
-Per il 2026 si prevede una stabilizzazione con crescita moderata, influenzata dal contesto economico globale.