Casa per giovani, studenti e lavoratori: il Piano Casa basta davvero contro affitti alti e rendita urbana?

Il nuovo Piano Casa riporta al centro del dibattito una questione decisiva: l’abitare come tema sociale, urbano e generazionale, non solo edilizio. Recupero del patrimonio esistente, housing sociale, canoni accessibili e rigenerazione urbana sono strumenti importanti, ma la vera sfida sarà trasformarli in risposte concrete e durature.

Ne parliamo con l’architetto Felice Squitieri, intervistato dall'editore di Ingenio, Ing. Andrea Dari, per capire se il Piano possa diventare una reale politica nazionale dell’abitare, capace di rispondere ai bisogni di giovani, studenti, lavoratori e famiglie, senza perdere di vista qualità urbana, servizi, mobilità e coesione sociale.

Piano Casa e crisi abitativa: emergenza nazionale o nuova politica strutturale dell’abitare

Il Piano Casa rischia di fallire? Squitieri: “Senza servizi e regia nazionale non basta costruire alloggi”

Andrea Dari:
1. Il nuovo Piano Casa punta ad aumentare l’offerta di alloggi accessibili attraverso recupero edilizio, ERP, rigenerazione urbana e partenariati pubblico-privati. Dal suo punto di vista, siamo davanti a una vera politica strutturale dell’abitare oppure ancora a una risposta emergenziale?

Felice Squitieri

Non darei una risposta troppo netta.

Il Piano nasce certamente dentro una condizione d’urgenza. Il disagio abitativo è tornato a essere un tema nazionale, e non riguarda più soltanto le fasce sociali che tradizionalmente associamo all’edilizia pubblica. Oggi investe studenti, giovani lavoratori, famiglie con redditi ordinari ma non più sufficienti, lavoratori fuori sede, persone separate, anziani soli.

C’è una zona grigia molto ampia: persone che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia residenziale pubblica, ma che non riescono più a sostenere il mercato libero, soprattutto nelle città più dinamiche.

Il merito del Piano è rimettere la casa dentro una cornice pubblica nazionale. Questo era necessario. Negli ultimi anni abbiamo ragionato spesso per misure frammentate: bonus, programmi locali, interventi episodici. Qui, invece, si prova a tenere insieme recupero del patrimonio esistente, edilizia sociale, canoni calmierati, immobili pubblici non utilizzati, rigenerazione urbana e rapporto con i privati.

La parte debole, o comunque ancora da verificare, è l’attuazione.

Una politica dell’abitare diventa strutturale solo quando produce continuità: conoscenza reale del patrimonio, procedure gestibili, tempi credibili, qualità progettuale, controllo pubblico sugli esiti. Altrimenti resta un buon impianto normativo, ma non cambia davvero la vita delle persone.

C’è poi un nodo istituzionale che non va eluso. Un Piano Casa nazionale non può ignorare il ruolo delle Regioni e dei Comuni, perché il governo del territorio, la pianificazione urbanistica, l’edilizia residenziale pubblica e molte politiche sociali vivono concretamente nei territori. Ma il contributo regionale deve collocarsi dentro una visione complessiva, non diventare una sommatoria di letture separate.

La casa è un’emergenza nazionale. Per questo serve una regia nazionale, non centralistica ma unitaria, capace di tenere insieme rapidità, qualità degli interventi, rispetto del consumo di suolo, tutela delle matrici ambientali e salvaguardia dei valori paesaggistici e culturali.

Quindi direi questo: è una risposta emergenziale per origine, ma può diventare strutturale se riuscirà a trasformare risorse, immobili e procedure in alloggi effettivamente disponibili, abitabili e inseriti in parti di città che funzionano. Se invece prevarranno veti incrociati, rigidità amministrative o contrapposizioni ideologiche, il rischio è che il Piano perda la sua forza proprio nel momento in cui il Paese ha bisogno di risposte concrete.

LEGGI ANCHE: Piano Casa 2026, si parte: rigenerazione urbana, recupero edilizio e nuove regole operative

Casa per giovani, studenti e lavoratori: il Piano Casa risponde davvero al problema generazionale?

Andrea Dari:
2. Uno degli obiettivi dichiarati è favorire l’accesso alla casa per giovani, lavoratori e famiglie oggi escluse sia dall’edilizia pubblica sia dal mercato libero. Secondo lei, il Piano Casa affronta davvero il problema generazionale dell’abitare oppure rischia di intervenire soprattutto sull’offerta edilizia senza incidere sulle cause economiche e sociali della difficoltà di accesso?

Felice Squitieri

Aumentare gli alloggi è necessario, ma non basta. Il problema dei giovani non è solo trovare una casa. È riuscire a sostenere quella casa dentro una vita economicamente fragile: redditi discontinui, affitti alti, contratti di lavoro instabili, costi energetici, spostamenti lunghi, servizi non sempre vicini.

C’è anche un tema di prevedibilità. Senza una prospettiva abitativa minimamente stabile, diventa difficile programmare il resto: lavoro, famiglia, studio, mobilità, autonomia personale.

Per un giovane, la casa è spesso il primo vero passaggio verso l’indipendenza. Significa poter studiare fuori sede, accettare un lavoro, formare una famiglia, restare in una città senza dipendere indefinitamente dai genitori. Se l’alloggio è accessibile nel canone ma lontano da tutto, o se costringe a tempi di spostamento insostenibili, il problema non è risolto. È solo spostato più in periferia.

Per questo il Piano Casa non dovrebbe essere letto come un programma edilizio in senso stretto. La casa è parte di un sistema urbano. Conta il prezzo, ma contano anche i trasporti, la prossimità ai servizi, la sicurezza, la qualità ambientale, il costo complessivo della vita quotidiana.

E qui torna anche il tema della scala nazionale. La difficoltà di accesso alla casa cambia da territorio a territorio, ma non può essere affrontata con risposte disomogenee o occasionali. Una cosa è adattare gli strumenti alle specificità locali; altra cosa è perdere l’unità degli obiettivi. Giovani, studenti, lavoratori fuori sede e famiglie in difficoltà non hanno bisogno di un conflitto tra livelli istituzionali. Hanno bisogno di una filiera pubblica che funzioni.

La risposta generazionale si gioca lì. Non solo nel numero degli alloggi prodotti, ma nella possibilità concreta di renderli compatibili con i percorsi reali di vita dei giovani.

Affitti brevi, rendita urbana e speculazione: quali regole per proteggere l’housing sociale

Andrea Dari:
3. Negli ultimi anni molte città italiane hanno visto crescere contemporaneamente canoni di locazione, housing turistico breve e valori immobiliari, con effetti molto forti sui centri urbani e universitari. Quali strumenti urbanistici o regolatori ritiene indispensabili per evitare che gli interventi del Piano Casa vengano assorbiti dalle dinamiche speculative del mercato?

Felice Squitieri

Il rischio è che le risorse pubbliche migliorino immobili e quartieri, ma che il beneficio venga poi catturato dal mercato invece di restare legato alla funzione sociale dell’intervento. Per evitarlo servono regole chiare, vincoli lunghi e controlli effettivi.

Il primo strumento è la convenzione urbanistica. Non la considero un allegato burocratico, ma il punto in cui si decide la natura pubblica dell’intervento. Deve stabilire con chiarezza chi può accedere agli alloggi, a quali condizioni, per quanto tempo, con quali limiti alla rivendita o alla sublocazione, e con quali controlli.

Poi c’è la durata dei vincoli. Se i vincoli sono deboli o troppo brevi, il mercato aspetta. Dopo qualche anno il beneficio sociale si consuma e l’immobile rientra nelle normali logiche di valorizzazione. Per questo servono vincoli lunghi, leggibili, trascritti, controllabili.

Il monitoraggio è altrettanto importante. Un canone calmierato scritto in una convenzione non garantisce, da solo, la funzione sociale dell’intervento. Bisogna verificare nel tempo che gli alloggi restino destinati agli aventi diritto e non diventino strumenti di rendita indiretta.

Infine c’è la scelta urbanistica. Realizzare alloggi accessibili in aree prive di servizi, trasporto pubblico e qualità urbana non è una soluzione: rischia di costruire nuove marginalità. Il tema non è soltanto impedire la speculazione, ma evitare che la politica abitativa venga collocata dove la città è già più fragile.

Detto questo, il controllo urbanistico non deve diventare un modo elegante per non decidere. La coerenza con gli strumenti urbanistici, la tutela paesaggistica, il rispetto delle matrici ambientali, la verifica del carico urbanistico e delle dotazioni territoriali sono condizioni necessarie. Ma se vengono usate come barriere preventive, anziché come criteri per progettare meglio, si finisce per bloccare proprio gli interventi di cui c’è più bisogno.

La sfida è trovare il punto di equilibrio: regole serie, non alibi; tutela del territorio, non immobilismo; qualità urbana, non rallentamento permanente.

Qui la pianificazione torna decisiva. Gli interventi devono stare dentro una strategia urbana riconoscibile, non essere semplicemente localizzati dove costa meno intervenire. Ma quella strategia deve servire a realizzare case accessibili, non a rinviare il problema.

Rigenerazione urbana e recupero edilizio: quando la casa diventa qualità urbana e coesione sociale

Andrea Dari:
4. Il decreto punta molto sul recupero del patrimonio esistente e sulla rigenerazione urbana. Dal punto di vista progettuale e urbanistico, quali sono oggi gli errori più frequenti quando si parla di rigenerazione dell’abitare? E quali caratteristiche dovrebbe avere invece una vera rigenerazione capace di creare qualità urbana e coesione sociale?

Felice Squitieri

La parola rigenerazione è diventata troppo comoda.

A volte viene usata per indicare operazioni che sono, in realtà, solo edilizie. Demolisco e ricostruisco. Recupero un volume. Miglioro una prestazione energetica. Sono interventi utili, spesso necessari, ma non sono automaticamente rigenerazione.

La rigenerazione comincia quando il progetto produce un effetto urbano più ampio dell’edificio. Migliora lo spazio pubblico, rende più sicuri i percorsi, introduce servizi, cura il verde, costruisce relazioni tra funzioni diverse. Soprattutto, non si ferma al perimetro catastale del lotto.

Un errore frequente è separare l’edificio dal quartiere. Si recupera il manufatto, ma intorno restano gli stessi problemi: trasporti deboli, assenza di servizi, spazi pubblici trascurati, scarsa manutenzione, poca sicurezza percepita. In quel caso l’intervento può essere corretto dal punto di vista tecnico, ma non genera vera qualità urbana.

C’è poi un tema che nei progetti viene spesso sottovalutato: la gestione. La rigenerazione non finisce con il collaudo. Un edificio o un quartiere hanno bisogno di manutenzione, regole d’uso, presidio, servizi, capacità amministrativa. Senza questa dimensione, anche un intervento ben progettato può perdere efficacia nel giro di pochi anni.

La rigenerazione, però, non deve diventare una parola paralizzante. Se ogni intervento viene caricato di tutti gli obiettivi possibili — ambientali, sociali, paesaggistici, energetici, culturali, infrastrutturali — il rischio è che nessun intervento parta davvero. Bisogna pretendere qualità, ma anche saper distinguere ciò che è essenziale da ciò che può essere costruito progressivamente.

Per me una rigenerazione dell’abitare deve tenere insieme costruzione, spazio pubblico e vita quotidiana. È lì che si vede se un progetto produce coesione sociale o se resta soltanto una trasformazione immobiliare ben presentata.

E aggiungo un punto: rigenerare non significa consumare altro suolo. Il Piano Casa ha senso se diventa anche una grande politica di riuso, recupero, riconversione e manutenzione del patrimonio esistente. L’Italia ha abbastanza aree degradate, immobili inutilizzati e patrimoni pubblici sottoutilizzati da rendere la casa una politica di riparazione urbana, non di espansione indiscriminata.

Nuovi modi di abitare: servizi, mobilità, spazi condivisi e quartieri a misura di giovani

Andrea Dari:
5. Molti giovani oggi non cercano soltanto una casa economicamente accessibile, ma anche servizi, mobilità, spazi condivisi, qualità ambientale e flessibilità d’uso. Quanto conta, secondo lei, ripensare il concetto stesso di abitazione e quartiere rispetto ai modelli tradizionali del passato?

Felice Squitieri

Conta perché è cambiato il modo di vivere la casa.

Il modello tradizionale era più stabile: casa, famiglia, proprietà, lavoro relativamente vicino, quartiere residenziale. Oggi molti percorsi sono meno lineari. I giovani si spostano di più, cambiano lavoro, studiano fuori sede, alternano presenza fisica e lavoro digitale, condividono spazi, cercano servizi accessibili e costi prevedibili.

Per questo la casa non può più essere pensata come un oggetto isolato.

Naturalmente serve prima di tutto un’abitazione dignitosa. Ma intorno servono anche spazi comuni, luoghi per studiare o lavorare, servizi di prossimità, verde accessibile, connessione digitale, trasporto pubblico, sicurezza, efficienza energetica. Non sono elementi decorativi. Incidono direttamente sulla qualità della vita e sul costo reale dell’abitare.

Il quartiere dovrebbe ridurre fatica, non aggiungerne. Una città ben progettata accorcia gli spostamenti inutili, rende più semplice accedere ai servizi, permette di conciliare meglio lavoro, studio e vita personale.

Per questo considero il tempo una componente essenziale dell’abitare. Una casa che costa meno, ma fa perdere ore ogni giorno, non è davvero accessibile. Lo è molto meno di quanto sembri.

La qualità dell’abitare contemporaneo si misura anche da qui: non solo dallo spazio privato, ma da ciò che quello spazio permette di fare nella vita quotidiana.

In questa prospettiva la casa diventa una vera infrastruttura sociale. Non perché debba perdere la sua dimensione privata, affettiva, familiare. Al contrario: proprio perché è il luogo da cui riparte la possibilità concreta di vivere una vita ordinata. Lavoro, studio, cura, relazioni, salute, sicurezza, mobilità, consumo energetico: tutto passa, direttamente o indirettamente, dalla qualità dell’abitare.

Se accettiamo questa lettura, il Piano Casa non è un provvedimento settoriale. È una parte della politica industriale, sociale, urbana e ambientale del Paese. E per questo non può essere trattato come un semplice dossier edilizio.

Dal Piano Casa alla strategia nazionale per l’abitare: tre misure per renderlo efficace nel tempo

Andrea Dari:
6. Se potesse integrare il Piano Casa con tre misure prioritarie — normative, fiscali, urbanistiche o progettuali — quali proporrebbe per renderlo davvero efficace nel medio-lungo periodo, soprattutto per le nuove generazioni?

Felice Squitieri

Partirei dai dati.

Serve una mappa nazionale operativa del fabbisogno abitativo e del patrimonio recuperabile. Non un inventario generico, ma uno strumento utile per decidere: dove la domanda è più forte, quali immobili pubblici sono disponibili, quali sono davvero trasformabili, quali richiedono bonifiche, quali hanno problemi urbanistici, quali possono andare rapidamente a cantiere.

La seconda misura riguarda le convenzioni. Servirebbe uno schema nazionale di riferimento per l’edilizia sociale e convenzionata, naturalmente adattabile ai territori, ma fondato su alcuni elementi non negoziabili: durata dei vincoli, criteri di accesso, controlli, manutenzione, limiti alla rivendita, divieto di usi speculativi.

La terza riguarda la scala dell’intervento. Ogni programma abitativo rilevante dovrebbe essere valutato come progetto urbano, non solo come produzione di alloggi.

Questo significa guardare insieme casa, trasporto pubblico, scuole, servizi sociosanitari, spazi comuni, verde, energia, accessibilità e costi di gestione. Se manca questo livello, l’alloggio può anche essere economicamente calmierato, ma resta fragile nel suo funzionamento reale.

Aggiungerei però una condizione trasversale: una regia nazionale chiara, capace di coordinare risorse, priorità, tempi e criteri di attuazione. Non una regia che cancelli Regioni e Comuni. Sarebbe sbagliato e anche inefficace. Ma una regia che impedisca al Piano di disperdersi in venti interpretazioni diverse, con venti velocità amministrative, venti sistemi di priorità e venti livelli di efficacia.

Le Regioni devono contribuire, non subire. Devono portare conoscenza dei fabbisogni, dei patrimoni disponibili, delle criticità ambientali, paesaggistiche e urbanistiche, delle aree dove il recupero può produrre effetti reali. Ma questo contributo deve servire ad accelerare e qualificare gli interventi, non a costruire nuove trincee procedurali.

In termini concreti, renderei obbligatoria una verifica di coerenza urbana per gli interventi più rilevanti: non un aggravio procedurale, ma una valutazione chiara sulla relazione tra alloggi, servizi, mobilità, costi di gestione, consumo di suolo, matrici ambientali, paesaggio e capacità del contesto di assorbire nuovi abitanti. È lì che si misura l’efficacia di una politica abitativa.

Il Piano Casa sarà tanto più utile quanto più riuscirà a spostare il baricentro dalla sola quantità edilizia alla qualità effettiva dell’abitare. I metri quadrati sono necessari. Ma da soli non garantiscono autonomia, stabilità e inclusione.

L’Italia è matura per considerare la casa non più come una questione emergenziale da affrontare a cicli, ma come una grande infrastruttura sociale nazionale. Se questa consapevolezza prevarrà sulle contrapposizioni ideologiche, il Piano potrà diventare un’occasione vera. Se invece il confronto si trasformerà in un terreno di posizionamento, il boomerang sarà evidente: non per una parte politica, ma per i cittadini che attendono una risposta.