Casa, quanto mi costi! Milano si conferma la città più cara, con quasi 11mila euro al mq per il centro

Il mercato immobiliare residenziale italiano continua a mostrare segnali di forte vitalità, sostenuto da una domanda che resta elevata nonostante l’aumento dei prezzi e le incertezze economiche. A trainare il settore sono soprattutto le grandi città, dove la scarsità di nuove abitazioni sta alimentando una crescente pressione sul mercato. Milano, in particolare, si conferma il principale laboratorio immobiliare del Paese, tra domanda internazionale, rigenerazione urbana e trasformazioni sociali. In questo scenario, urbanistica, sviluppo edilizio e capacità di produrre nuova offerta diventano temi centrali per progettisti, operatori e amministrazioni locali. È il quadro che emerge dal nuovo Osservatorio sull’Abitare realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.

Mercato immobiliare: nel 2025 raggiunto un giro d'affari di 135 mld di euro

Il mercato residenziale italiano continua a espandersi e conferma la casa come principale forma di investimento per le famiglie. Ma dietro ai numeri positivi emergono squilibri strutturali che riguardano direttamente progettisti, sviluppatori, urbanisti e professionisti della filiera tecnica. È quanto evidenzia il quarto Osservatorio sull’Abitare “Una casa è per sempre – un investimento che vale”, realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato al Forum dell’Abitare 2026 di Milano.

Secondo il rapporto, nel 2025 il comparto residenziale ha raggiunto un fatturato vicino ai 135 miliardi di euro, con una crescita dell’8,25% rispetto all’anno precedente e oltre il 60% in più nell’arco dell’ultimo decennio. Anche il numero delle compravendite continua a crescere: le abitazioni scambiate nel 2025 sono state circa 770mila, quasi 50mila in più rispetto al 2024. Le previsioni indicano un ulteriore aumento nel 2026, fino a sfiorare quota 800mila transazioni.

A sostenere il mercato è soprattutto una domanda abitativa ancora molto forte, mentre il vero elemento critico resta la scarsità di offerta di qualità, in particolare nelle grandi città. Il rapporto sottolinea come l’insufficienza di nuove abitazioni e il rallentamento dei processi di rigenerazione urbana stiano alimentando la crescita dei prezzi, aumentati mediamente del 3,1% nel 2025 e attesi in ulteriore rialzo nel 2026.

Il nodo dell’offerta e i ritardi della rigenerazione urbana

Per il settore tecnico il dato più significativo riguarda la capacità produttiva del sistema immobiliare italiano, che continua a risultare insufficiente rispetto alla domanda. Milano e Roma concentrano oltre il 70% delle circa 17.200 nuove abitazioni disponibili nelle principali città italiane, mentre nel resto del Paese la produzione resta limitata. Anche nei mercati più dinamici, il nuovo rappresenta appena l’8% dello stock immobiliare complessivo, evidenziando una difficoltà strutturale nel generare nuova offerta residenziale.

Secondo Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., il rallentamento è legato a diversi fattori che stanno incidendo sulla capacità operativa del comparto: complessità burocratiche, tempi autorizzativi incerti, riduzione dei permessi di costruire e difficoltà nell’avviare nuovi interventi di trasformazione urbana. A Milano, inoltre, il mercato risente anche delle recenti vicende legate alle inchieste urbanistiche, che hanno ulteriormente rallentato l’avvio di nuove iniziative immobiliari.

Il rapporto evidenzia inoltre una trasformazione sempre più evidente nelle tipologie richieste dal mercato. Bilocali e trilocali rappresentano ormai circa due terzi dell’offerta nelle principali città italiane, mentre cresce il peso dei monolocali, soprattutto nei mercati caratterizzati dalla presenza di studenti, giovani professionisti e investitori. Si tratta di un cambiamento che riflette trasformazioni demografiche e sociali profonde e che impone una revisione dei modelli progettuali tradizionali.

Milano resta il laboratorio immobiliare italiano, con oltre 80mila compravendite

Il capoluogo lombardo continua a rappresentare il mercato immobiliare più dinamico del Paese. Nel 2025 le compravendite nella città metropolitana funzionale hanno superato le 81.500 unità, mentre nel solo comune si sono registrate oltre 26mila transazioni, con una crescita superiore all’8% rispetto all’anno precedente. Il fatturato immobiliare ha raggiunto gli 11,8 miliardi di euro, sostenuto soprattutto dalla fascia alta del mercato e dalla domanda internazionale.

Anche i prezzi continuano a crescere. Nelle aree centrali di Milano i valori medi hanno raggiunto i 10.850 euro al metro quadrato, mentre le aree semicentrali si attestano a 6.350 euro e le periferie a circa 3.950 euro al metro quadrato. Le previsioni per il 2026 indicano ulteriori incrementi, trainati dalla scarsità di prodotto disponibile e dalla crescente richiesta di immobili pronti all’uso, efficienti e inseriti in contesti urbani ben serviti.

Accanto ai temi dell’offerta e della trasformazione tipologica, l’Osservatorio introduce anche il concetto di “città metropolitane funzionali”, basato su una lettura del territorio che supera i tradizionali confini amministrativi. L’obiettivo è interpretare le dinamiche urbane attraverso relazioni infrastrutturali, economiche e sociali più ampie, in grado di ridefinire l’attrattività dei territori e la distribuzione della domanda abitativa.

Per i professionisti tecnici, il quadro delineato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. conferma che il futuro del mercato residenziale passerà sempre più attraverso la capacità di accelerare i processi di rigenerazione urbana, aumentare la produzione di nuova offerta e ripensare le città in una logica metropolitana integrata. La pressione della domanda e la progressiva riduzione della disponibilità di immobili di qualità rischiano infatti di accentuare ulteriormente il divario tra accessibilità economica e fabbisogno abitativo.

LA NOTA STAMPA INTEGRALE È SCARICABILE IN ALLEGATO.

Fonte: Comunicato stampa Scenari Immobiliari e Abitare Co