CENSU: occorre un piano MARSHALL per la sfida della rigenerazione urbana
Questo articolo del Prof. Tira, Presidente del CENSU, fa seguito all'intervista al Presidente di Federcasa ing. Talluri: www.ingenio-web.it/Articolo/2679/TALLURI___FEDERCASA:_190.000_alloggi_popolari_da_ristrutturare__serve_un_finanziamento_stabile.html
L’intervento di Luca TALLURI su Ingenio del 27 marzo 2015 tocca una tematica di grande rilievo, forse troppo poco dibattuta nella perdurante preoccupazione per il contenimento del consumo di suolo, tema che assorbe una parte rilevante della riflessione urbanistica odierna.
Esiste una domanda di abitazione, in proprietà e in affitto. In alcune realtà urbane è evidente anche la domanda di edilizia sovvenzionata per far fronte alla richiesta della popolazione crescente, ma soprattutto di una popolazione con ridotto potere d’acquisto.
Popolazione che non è solo quella della recente immigrazione da paesi poveri, ma che investe una porzione significativa di famiglie, che non risponde ai canoni tradizionali che davano diritto all’accesso all’edilizia convenzionata o sovvenzionata, quelle che Luca Talluri chiama le “fasce grigie”.
Esiste anche un bisogno diffuso di disponibilità di alloggi sostenibili dal punto di vista dei consumi, sicuri per le nuove sfide poste da un territorio fragile, vivibili e accessibili per le esigenze della crescente popolazione anziana.
Se si analizzasse la disponibilità di edifici vuoti, perché nuovi o necessitanti di manutenzione, probabilmente si scoprirebbe che si potrebbe far fronte a tutta la domanda presente; ma come mettere in gioco le proprietà inutilizzate? Come favorire la ristrutturazione costosa del vastissimo patrimonio edilizio vetusto? Come organizzare gli alloggi di prestito per una proprietà diffusa? Come reperire le risorse anche per la manutenzione delle infrastrutture urbane, anch’esse ormai obsolete?
In questo contesto, la sfida della rigenerazione urbana non è solo la necessaria alternativa all’espansione, tendenza quest’ultima ormai da abbandonare con decisione, ma anche l’esigenza di una qualità dell’abitare del tutto nuova e, per quanto riguarda i consumi energetici, quasi obbligata. È evidente che l’edilizia economico popolare più di altre parti di città richiede tali interventi di riqualificazione. In questo caso si aggiunge però la complessità della parcellizzazione della proprietà, che rende complesso il processo decisionale e il reperimento di edifici di prestito.
In questo quadro, non posso non concordare con la posizione di Ingenio circa la necessità di un “piano Marshall” per le città italiane, un piano cui concorrano risorse pubbliche e private. Altrimenti non credo sia possibile innescare un processo così impegnativo con i vincoli derivanti dal minus-valore di molte aree post crisi, con l’inevitabile perdita di valore dello stock abitativo, disponibile in misura molto maggiore alla domanda, con la stretta creditizia che forse inizia solo dopo anni ad allentarsi. È troppo poco ritenere di poter far partire significative operazioni, anche solo di ristrutturazione, basandosi solo sull’attesa di rientro tramite vendita o affitto. Il Piano Marshall finanziò anche i processi di industrializzazione. Ebbene, la “macchina” per il progresso di domani è l’edificio a consumo zero, è il riciclaggio, è il recupero di energia dai rifiuti, è l’uso di energie alternative …
Le risorse del “Piano” potrebbero essere reperite anche in parte degli stanziamenti che lo Stato vuole destinare alle “grandi opere”. Se queste costituiscono spesso un’apertura di debito, in quanto la loro gestione, spesso non pre-contabilizzata, costituisce un peso permanente per l’amministrazione pubblica, superiore al vantaggio economico generato nel sistema, gli interventi che generano risparmio di energia o riduzione di impatti ambientali, vengono alla lunga ripagati e quindi meglio valorizzano l’investimento pubblico.
Credo tuttavia che, nel momento stesso in cui si invoca un intervento pubblico, si debba approfondire il senso del rapporto pubblico-privato, per sfuggire da ogni tentazione di passivo statalistmo. Tradotto nella materia urbanistica, si tratta di rimodulare il contributo di urbanizzazione: il modo in cui siamo abituati a calcolarlo è figlio dell’espansione urbana e anche in questo caso non ha dato tutti i frutti sperati. Per la rigenerazione serve un nuovo modo di calcolare il contributo privato alla ri-costruzione della città pubblica, basato su indicatori più complessi, che consentano di tenere conto di impatti, anche ambientali, e di vantaggi, anche sociali, legati alle trasformazioni urbanistiche. Su questo il Centro Nazionale Studi Urbanistici ha intrapreso un lavoro di approfondimento e un impegno di proposta.